[摘要] 就在国家统计局公布9月70个大中城市房价数据的次日，领跑涨幅榜首的北京旋即发布“京七条”房地产调控政策，推出自住型商品住房，补充供应端的结构性缺口。
就在国家统计局公布9月70个大中城市房价数据的次日，领跑涨幅榜首的北京旋即发布“京七条”房地产调控政策，推出自住型商品住房，补充供应端的结构性缺口。
此次北京市住建委等部门联合下发的“京七条”，明确北京市今后将加快发展建设建筑面积90平方米以下的自住型商品住房；销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右；符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买。这项政策尽管方向积极，但实际效果还有赖于该种住房性质的明确。
从房屋性质上来看，自住型商品住房本身兼具公益与商业双重属性，且政府部门也未将其纳入保障房范畴。从其价格和户型所受到的限制看，商品房所具有的自主定价权和自主设计权又不复存在，且“自住型商品住房购房人取得房屋权证后，原则上5年内不得转让”的规定与现行的保障房规定相一致。这种矛盾的要求使自住型商品住房的性质难以界定。
从房屋出让的角度上看，即便其交易时间受到一定限制、也有折扣，但作为一种廉价商品房仍会吸引市场投机者的目光。如果按照近年来房价上涨的速度，5年以后北京的房价翻一番应该没有问题。因此，即使政府拿去自住型商品住房购买时价格差价的30%的，获得自住型商品房的购房者仍然会有不少。这就可能会存在因为这样的利益关系，产生“关系户”现象，导致分配不公平，最终导致实际受惠面的缩小。
而对于其规定的，达到个人家庭名下无房，成为优先购买人群的购买资格，在实际操作上并非难事。以此观之，正如同以往经适房、限价房一样，其在分配环节依旧难免滋生各种腐败与寻租，即使通过政策设限以及摇号等方式来进行防范，彻底杜绝不公现象也是一项棘手难题。
值得关注的是，“京七条”对自住型商品住房转让提出的交纳价差30%价款的要求，是对保障性住房分配与退出机制的创新，但也对日后执行提出了诸多具化要求。例如，在具体操作中，中介所用的诸如以“阴阳合同”做低网签价格扩大等行为如何被规制等，是相关部门不可回避的现实问题。
与此同时，自住型商品住房要求销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右，对价格的限制就等同于对项目利润的挤压，为保证利润，房地产商更倾向于在生产环节进行成本控制，这对房屋质量带来的隐患不可忽视。此外，有关部门对自住型商品住房在出售和利润分配方面的规定，均带有浓厚的色彩，或很难给供需关系带来实质性改善。
由上可以看出，自住型商品房准入门槛低，但价格较周边普通商品房低了30%，这势必会引起消费者的积极抢购，短期内显然无法满足巨大的市场需求。分配环节能否公平尤其重要。
业内坦承，自住型商品房的进入，在短期内加大供应量，有利于缓解房价上涨压力。但由于一线城市“人多地少”的特征短期内很难改变，7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减，使商品房市场供求关系更加紧张。从中长期来看，有可能加重市场供求不平衡的状态，引起市场报复性反弹。
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北京40多家房企砸钱抢地 纯自住房地块遇冷
“现在的房企都挺狠的！”11月4日下午拍地还没开始，融创中国的相关负责人就重重地砸下了这句话，不过，亦庄新城这块融创觊觎已久的地块并未如愿落袋，而是被首开住总联合体以3.6万元/平方米的楼面价夺走，一举刷新了融创创造的亦庄2.3万元/平方米楼面价的纪录。房企们高涨的热情在4日集中出让的8宗住宅用地上彻底释放出来。40多家开发商参与现场竞价，包括万科、中海、中粮、融创等房企。最终，土地出让金合计约88亿元。尽管每块地都配建了不同类型的保障房，有些地块的保障房面积甚至超过了商品房，但房企们依然势如破竹。“房企拿地不问价。”中原地产研究总监张大伟解释，换个角度说这也是“京七条”使商品房供地逐渐减少所产生的必然结果。
据记者了解，11月4日下午出让的8宗土地实时热门门的要数朝阳区东坝地块和亦庄新城地块，朝阳东坝南区地块起始价为人民币17.5亿元。截至竞拍前，其共收到15次报价。而在竞拍现场，中海、懋源、中铁建、华远、首城、新华联、万科、首创、远洋等15家房地产企业、联合体参与到该地块的竞拍之中。最终保利首开联合体以21亿元斩获该地块。中原地产市场研究部数据显示，该地块在刨除建设限价商品住房和自住型商品房后，实际商品房建设面积为35000平方米，按照保障房部分建设成本5000元/平方米计算，商品房承担的土地成本达到13亿，楼面价高达37000元/平方米。
而首开住总联合体则力排12家房企以12亿元拿下亦庄新城地块，剔除保障房面积，楼面价达到了3.6万元/平方米，创造了亦庄地区地价新纪录。
记者统计发现，在开发商最终竞争保障房面积这个环节，亦庄、东坝两地块的保障房面积都超过了50%，最终导致楼面价都超过了3万元，甚至接近当地商品房的售价。
“可见房企对价格不敏感，拿地积极性依然爆棚，尤其在一线城市，对地块拿地不问价。”中原地产研究总监张大伟表示。
纯自住房地块遇冷
此次出让的8宗地块中有通州于家务和房山城关镇两块纯自住房地块，其余地块都是配建自住房或者公租房等保障性住房，相比其他配建地块，这两块纯自住房地产显然有些遇冷。记者注意到，当竞拍通州于家务地块时，原先还热火朝天的开发商呼啦一下子走了一大半，结果北京紫峰以8.1亿元轻松竞得该地块，折合楼面价3500元/平方米，而该地块自住房限价10000元/平方米进行销售，按照今年开发商的建设成本来说，这块地几乎是微利。
同样的情况也出现在房山城关镇地块中，中铁嘉业联合体也以8.04亿元竞得，折合楼面价4100元/平方米。
记者目击
“想给钱都这么难”
11月4日下午，北京国土资源局迎来最近三年来最旺盛的人气。包括朝阳区东坝、亦庄新城等8宗土地点燃了近40多家房企的拿地热情。距离开场还有一个的时间，国土局的二楼已经熙熙攘攘，开发商们也一改往日到点才来的习惯早早地就在门口排上了队等候拿号。为了缓解交易压力，国土局将这8宗土地分成两批，在两个不同的房间同时竞拍。
“你等一下，前面登记完了你才能进去。”国土局工作人员一把拦住了正准备往里冲的开发商。
“想给钱都这么难！”排在队伍中间的某开发商看见这阵势不禁感叹。而此时，众多的人群集中散发出的热量已经让在场的开发商和媒体微微冒汗。
正如高策机构副总裁李国平预测，今年还没有拿到地的房企都会出手相争，而记者也在现场看到，除了万科、懋源、泰禾、龙湖等这些熟脸之外，和裕地产以及绿地也再次参与其中。
业内分析
商品住宅用地竞争加剧
“京七条”的出台让政策再次向保障房倾斜，明年自住房供应量将占到市场份额的40%—50%，亚豪机构副总任启鑫认为，由于自住型商品房用地将占到北京市住宅用地的一半左右份额，商品住宅用地的减少，商业及住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。同时也预示着竞争的激烈程度将会进一步增加，在地价托涨势头下，北京商品住宅价格将水涨船高。
但是商品房地价过高，市场也存在一定的风险。
“对于配建了大量自住型地块的商品房地块来说，定价难度加大，而且从出让的东坝地块看，商品房价格与自住型地块的价格差距大于30%。”张大伟解释，北京住宅类供需可能在2014年有明显缓解，供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套，商品房住宅部分年内供应的土地部分也有望突破10万套。整体土地供应在2013年供应明显增加。这将缓解明后年的住宅供需结构。供应量增加后，预计2014年房价延续12、13年涨幅的可能性小。
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