[摘要] 土地财政的是与非，近几年一直备受争议。所谓土地财政，是指地方政府过度依赖土地出让收益进行财政支出的一种现象。
(从土地上获取收入支持财政是正常的，中国现在的问题主要是获取的方式。治理中国土地财政所存在的问题，根本出路或许在于打破政府对土地一级市场的垄断和用税收代替土地出让收入)
土地财政的是与非，近几年一直备受争议。所谓土地财政，是指地方政府过度依赖土地出让进行财政支出的一种现象。
实际上，政府从土地上获取收入支持财政，本不是什么新鲜和奇怪的事儿。市场经济体制国家，绝大多数政府一直是通过不动产税收获得财政的，而不动产实际上主要就是土地。
有人认为土地财政的产生，主要源于分灶吃饭的财政政策，但事实未必如此。既然土地在手，即使有再多的财政收入，政府并不会因此会放弃卖地，因为那毕竟能够带来一笔可观的收入。有了这些收入，自然就能够做更多的事情，当然就不是什么坏事。再说，按照现在的法律框架，土地不通过卖的方式，又怎样出得了手呢？我们可以看看像北京、上海、广州那样的大城市，应该说财政实力是相当可以的，但是它们依然热衷于卖地。
所以，政府通过土地获取财政本身不是问题，政府通过土地获得一定支持财政是理所当然的事情。土地属于地方资源，理应为地方所用，并为一方谋取福利。之所以社会对政府以地生财有那么多的诟病，问题可能出在政府从土地上获取的方式，以及目前地价、房价过高的现状上。
高地价不必然导致高房价
从技术层面上看，虽然目前的高地价、高房价与土地财政有一定的关系，但不是主要的。我国的高房价现在主要受宏观经济刺激政策及的金融所支持。众所周知，宏观刺激经济计划带来了前所未有的市场流动性，加上金融缺失，大量各类非房地产开发资金纷纷涌入房地产市场；另一方面，过度房地产融资仍然保留了2008年的优惠环境，使得房地产需求急剧增加，主要是投机性需求和性需求的增加，此为产生高房价的根本性原因。
从时间上我们同样能看到这一点。2009年房价和地价的上涨，主要是从经济刺激政策出台后开始的，而且是先有房价上涨后有地价上升。实际上，由于急剧增加的房屋需求最终转变为大量的土地需求，而土地供给计划又是有限的，加上现行的土地招标拍挂制度，地价快速上涨就在所难免了。一些“天价地”和“”就是在这样的背景下出现的。不可否认，一些地方政府希望趁此机会获得更多的土地，一定程度上促使了高地价的产生。
很多人认为地价上涨推动了房价，虽然有一定道理，但这是有条件的，那就是房地产开发利润应该等于或者小于社会生产平均水平。而我国的情况是，房地产开发利润远远超过社会平均生产利润水平，甚至超过50%以上。因此，假定房屋需求稳定，土地成本的上升一般只能压缩多余的利润而不会导致房价上涨。如果发生房价上涨的状况，一定是房屋需求发生了变化，具体到我国现阶段，就是上面所说的投机性需求和性需求增加所导致的需求增加。
所以，有两点我们可以看到，一是高地价产生在高房价之后，二是在目前高利润的情况下地价的增加对房价没有直接的推高作用。换言之，具有高地价特征的土地财政与高房价并没有必然的关系。那么，我们就可以认为，从治理土地财政出发去调控房地产，一定不会有明显的成效，至少是不会有长久的效果。
关键是政府对土地市场的垄断
针对目前的情况，除了增加保障性住房供给外，治理高房价的重点应放在对房地产投机的抑制上。目前和各地政府出台的调控政策虽然已经体现了这一要点，但仍然是性干预。这样的强制性干预如果没有有效持续的机制，时间长了可能会带来强烈的反弹。这是需要注意的。
从长远来看，要从治理融资环境和控制流动性上寻找出路，比如建立房地产行业的信贷平衡和机制，增加信贷利率，控制信贷规模等，以控制进入房地产的资金量，实时调整房地产需求；比如加强金融，尤其是加强对流入房地产的资金进行，对热钱、股市融资，以及其他信贷，需要根据融资目的和用途进行跟踪，将一些非房地产资金挡在房地产市场之外；另外，要对资金进行引导，疏通新的渠道，防止资金过度集中拥堵在房地产市场。应该说，我国政府对此做得还很不够。
再者就是降低人们对房地产获利的预期。之大量的资金涌入房地产市场，主要原因是获利预期较高。我国长期缺乏针对性的房地产税收，保有成本低，获利，形成了人们房地产的习惯。在市场不断放开的条件下，如果对这种情况放任自流，会使有钱者更有钱，并占用大量公共土地资源，造成社会利益不均衡，容易激发矛盾并产生冲突。
政府应该从公平的价值观出发，为了增加持有成本，对过多持有的房地产征收保有税；为了应对投机，对那些短期过度流动的房地产应该征收交易税；另外，遗产税的征收也需要提到日程上来，征收遗产税可以抑制人们长久保有房地产的冲动。
实际上，减少过度持有房地产不仅仅是公平理念所需，还可以将大量的房地产释放出来，在减少需求的同时转而形成供给。这是符合市场逻辑关系的。房地产市场最终还是要依靠市场手段解决的。
治理土地财政中存在的问题，虽然在短期内对高房价的调控没有太好的效果，但是并不等于不用吃药。土地财政的问题主要集中在土地出让市场的垄断上，其根源又在农地的征用制度上。我国法律规定，土地必须经过征用后才能进入市场，而征用是国家行为，必须由政府来承担，最终的结果就是的土地被集中到政府手上。但政府拿到土地后，又最终是要配置给市场的，如此一来，就形成了一个卖家多个买家的状况。此一状况实际上为地价升高奠定了基础。本来可以通过协议确定地价，但是，为了交易的透明，招拍挂制度就成为了必然的选择。所以，所谓的招拍挂制度实际上只是一个工具而已。
治理土地财政的最终出路在于将土地出让收入用税收来替代，这就需要改变非公共目的土地由政府征用的制度。具体地说就是，非公共目的的用地者直接与土地者(农民)进行协商购买土地，政府向土地买卖者征收土地用途转用及税等，同时每年征收房地产持有税。这样，政府失去了对土地买卖的控制权，就失去了对市场控制的权力。事实上，有关文件已经明确要逐步缩小征地范围，这为征地制度改革定下了一个基调，也为未来的改革描绘了一幅远景，值得我们共同期待。
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