[摘要] 2008年的次貸危機宣告北美及西歐低息時代來臨，而對中國、日本、新加坡等國而言，低利率已存在一定時日。在此背景下，第一太平戴維斯近日對全球十大級城市房地産市場進行調研，報告顯示，普通公司雇員花在房屋年租金及相關物業上的費用中，總成本最高的城市是香港，年支出162.5萬美元，上海第九。
2008年的次貸危機宣告北美及西歐低息時代來臨，而對中國、日本、新加坡等國而言，低利率已存在一定時日。
在此背景下，太平戴維斯近日對全球十大級城市房地産市場進行調研，報告顯示，普通公司雇員花在房屋年租金及相關物業上的費用中，總成本的城市是香港，年支出162.5萬美元，上海第九。
同時報告顯示，自2008年以來，新興經濟體城市住宅價格平均增長率達58%，香港普通住宅價格漲幅高達103%，上海為70%。
“但作為新興經濟體的香港、莫斯科、上海以及孟買，一些住宅的價格增幅超過其租金漲幅，且租金回報率遠低于國債率。這意味著投資需求膨脹已造成收入比不上房價，可能存在樓市投資泡沫，房價維持高增長的可能性極低。”太平戴維斯提醒。
香港住房成本全球上海第九
太平戴維斯通過成本分析，對全球十大級城市公司雇員所需支付的年租金及相關物業費用進行調查，結果顯示，總成本的城市是香港，年支出162.5萬美元，為孟買，年支出44.4萬美元。上海第九，而倫敦被紐約反超，從第二滑落至第三位。
而租賃價格方面，報告顯示，綜合來看，十大城市整體寫字樓租金走勢平穩。一些新興經濟體城市核心商務區的寫字樓市場租金顯著下滑，而成熟經濟體城市自2009年末開始穩健上漲，目前較2008年12月高出3%。
相比之下，在一些新興經濟體城市，核心商務區寫字樓租金在2009至2011年間短暫複蘇，但此後再度下滑，目前較2008年水平仍低25%。這似乎“十大城市整體來看，住宅租賃市場表現明顯好于寫字樓市場”
“幾乎城市普通住宅基本面表現均強于寫字樓。尤其值得關注的是，無論住宅還是普通住宅，其租金漲幅均高于寫字樓市場，從而使住宅投資價值倍顯。”太平戴維斯表示。
上海住宅價格增長率達70% 樓市存投資泡沫
報告指出，過去五年中，一些級城市住宅價格增長較快。新興經濟體城市表現尤為明顯，自2008年以來，其住宅價格平均增長率達58%。以普通住宅為例，香港價格漲幅高達103%，上海為70%。
“而問題在于，住宅價格的這種上漲幅度是否具有持續性。根據租金變化水平，我們將房屋基本需求同住宅價格增長率進行比較分析。分析結果反映，一些住宅的價格增幅超過其租金漲幅，這意味著可能存在樓市投資泡沫。投資需求膨脹已造成收入比不上房價的現象。”報告提醒。
太平戴維斯將不同城市房屋的年率進行比較，並比對各種投資形態的低。結果反映出，一些城市的房屋價值對于投資者而言仍有吸引力，租金回報高于10年期國債。
在東京、紐約、巴黎、倫敦等成熟經濟體級城市，住宅租金回報出債券率約2.5個百分點，投資房産仍是不錯的選擇，這些城市的租金和房價漲幅基本保持同步。
“與此同時，作為新興經濟體的香港、莫斯科、上海以及孟買，其租金回報率遠低于國債率。這並非意味著房價必定下跌，但在租金率提升之前，房價維持高增長的可能性極低。”上述機構提醒。
大幅價格調整將令政府難以承受 市場“穩”字當先
針對于上海住宅市場，太平戴維斯也做了專門分析研究。
報告指出，盡管上海住宅價格增速自2009年達到峰值後已放緩，然而2013年上半年，在經濟增長放緩、高首付比例要求以及二套房購買受限的背景下，上海住宅市場指標依然呈上升態勢，半年內住宅價格增長2.1%。
通過比較租金（反映租戶需求量之指標）和價格（投資需求）進行對比，估計出上海房屋的潛在需求量顯示，自2005年以來，盡管上海住宅價格已上漲148%，但此期間內的租金水平卻只提升了15%，租金回報率僅為2.4%。
“上海住宅價格與租金之間産生了嚴重落差，這意味著在租售比達到一個更穩定的水平之前，租金仍有上漲空間。上海成為未來金融的預期，顯然已在其房産價格中有所體現。但由于投資渠道匮乏，上海住宅已成為國內富裕群體重要的投資流向地，強勁的需求持續推動市場上揚。”報告提醒。
太平戴維斯中國董事長劉德揚也表示，上海金融業蓬勃發展有望為租賃市場倍添動力。住宅市場走向對中國經濟而言至關重要，大幅價格調整或令政府難以承受。
“2012年，房地産投資占中國國內生産總值的11%，影響到40多個其他行業。預計市場接下來仍將‘穩’字當先。”劉德揚認為。
注：“五大成熟經濟體”指倫敦、紐約、巴黎、悉尼、東京；“五大新興經濟體”指香港、莫斯科、新加坡、上海、孟買。
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