[摘要] 溫州近日微調樓市限購政策。中國證券報記者實地探訪發現，目前溫州樓市兩極分化嚴重，位置較好的中檔樓盤熱銷，高檔樓盤仍然乏人問津。一些投資客躍躍欲試。專家表示，如果房地産受限購政策微調刺激一躍而起，則溫州的實業和金融可能“失血”，不利于民營經濟和民間金融發展。
溫州近日微調樓市限購政策。中國證券報記者實地探訪發現，目前溫州樓市兩極分化嚴重，位置較好的中檔樓盤熱銷，高檔樓盤仍然乏人問津。一些投資客躍躍欲試。專家表示，如果房地産受限購政策微調刺激一躍而起，則溫州的實業和金融可能“失血”，不利于民營經濟和民間金融發展。
樓盤銷售兩極分化
在限購政策微調之後，距離溫州市區較近的“中梁外灘首府”項目異常火爆，登記首日就被購房者圍得水泄不通。該樓盤的開盤價爲2萬元/平方米至2.3萬元/平方米，與兩年前同區域房價相比低近40%，並且有較大的贈送面積。瓯海大道上的“萬科[簡介实时動態]金域”項目單價在2.2萬元/平方米左右，而的“鉑金家園”售價時一度超過4萬元/平方米。“萬科金域”開盤僅15天就售出大半。“置信廣場”項目單價不超過2.5萬元/平方米，同樣受到購房者追捧。
中國證券報記者在“中梁外灘首府”售樓部現場了解到，前來購房的絕大多數是改善型，還有少量是首次置業的年輕人，也不乏投資客。不少購房者表示，溫州房價跌幅已很大，目前感覺不會再跌了，同時也擔心房價再度上漲。
與之形成鮮明對比的是樓盤仍賣不動。中國證券報記者在樓盤“瓯江公館”看到，整個售樓部沒有一個客戶，只有兩名銷售人員留守，沙盤上已落滿灰塵。該樓盤都是面積在325平方米以上的大戶型，總價均超過千萬元，此前單價6萬元/平方米，目前價格爲4.4萬元/平方米。雖然開盤已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景園”單價超過6萬元/平方米，開盤也已超過一年，雖曾推出降價活動，但目前依然滯銷。
“作爲溫州‘地標’的‘鹿城廣場’售價一度近9萬元/平方米，目前售價幾乎腰斬。”溫州21世紀不動産的一位經理表示，目前“鹿城廣場”、“中瑞曼哈頓”等樓盤仍有大量房源在售。“香缇半島”、“京都城”等曾因爆炒而一度大漲的樓盤如今價格均接近腰斬。
溫州大學房地産研究所研究員陳鴻表示，去年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%，今年上半年又擠掉10%左右。溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠表示，溫州此前的限購政策抑制了改善型需求。目前溫州房價已較高峰時跌去30%至40%，此時微調限購政策，釋放改善型需求，有利于樓市複蘇。目前熱銷的大多是性價比較高的樓盤，購房者主要是改善型和首次置業者，他們認爲泡沫已經擠掉了。
資金環境尚待改善
受此前民間金融危機的影響，溫州不少企業深陷債務危機，金融市場急劇收縮，市場資金面緊張，目仍未恢複元氣。
“溫州現在仍有小企業主跑路。民間借貸市場已冰凍了，沒人敢借錢，有點錢的人都把錢存銀行。”溫州方興擔保有限公司董事長方培林表示，擔保公司和典當行的業務萎縮，有抵押物也很難融到錢。由于房價大幅下跌，房産抵押沒人敢接。
“整個市場都缺錢，去哪裏都借不到錢。以前我們可以做百萬元以上的擔保貸款，現在只能貸10萬元。”溫州市鹿城區某小額貸款公司陳經理表示，公司業務基本停滯，員工大部分在放假，偶爾做做10萬元以內的貸款業務。
申誠典當行一位客戶經理表示，今年以來資金十分緊張，典當融資月利率達3%至3.5%。以一輛市場價40萬元的轎車做抵押，可以融到20萬元，且時間不超過3個月。東開典當行表示，現在民間融資困難，即使用房産做抵押融資也很少接受。
限購微調效果難測
溫州限購政策微調後，樓市成交量明顯回升。溫州市房管局網上銷售系統數據顯示，在政策微調前一周，即7月31日至8月6日，溫州樓市成交量爲657套，日均成交不足百套。在政策微調後一周，即8月7日至13日，成交量達1629套，日均成交232套。
溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠表示，溫州房價已深跌，泡沫基本被擠掉了。溫州民間金融危機的影響還未消退，市場資金面依然緊張，房價不會明顯上漲。加上限購政策並未退出，投資客現在不會入市。
溫州當地專家分析，溫州調整樓市限購政策的出發點是拯救實體經濟。目前溫州有大量的民營企業主深陷房地産項目，而房價已較峰時下跌30%-40%，直接影響企業現金流。據溫州企業家聯合會統計，2011年溫州民間金融危機全面爆發前，全市100家明星企業半數以上涉足樓市。
溫州中小企業促進會會長周德文認爲，溫州房價的持續下跌已對溫州經濟産生破壞作用。只有讓房地産市場恢複，企業家手裏的房産才能脫手，然後使資金回歸實體經濟。
“溫州大部分民營企業還在延續以前的發展模式。”溫州鞋都某鞋企老板表示，民間金融危機影響還未消除，還債是很多企業必須面對的現實。即使企業要技術升級、更新生産線、需求轉型，也根本拿不出錢來。現在很多鞋企還在爲填補債務窟窿而開工。
深圳市房地産研究分析師李宇嘉表示，溫州民營經濟生存環境和經濟轉型並無實質性改善，此時樓市限購政策調整，不僅不會使盤活的資金重回實體經濟，反而會誘使更多民營資本進入房地産領域。
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