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房地产调控需要新的思路

成都商报  2013-08-19 10:53

[摘要] 温州放开对购买第二套住房限制的消息披露后,引起很大关注。作为二线城市楼市风向标之一的温州市,此举会带来什么样的政策效应,大家都在观察。

邓聿文,中国改革与社会转型研究者,时政观察家。其独到的视角源于对资讯的汲取和梳理。

温州放开对购买第二套住房限制的消息披露后,引起很大关注。作为二线城市楼市风向标之一的温州市,此举会带来什么样的政策效应,大家都在观察。

我认为,其他城市不大可能效仿温州的做法。一来是因为温州此前的限购比很多城市都严厉,直接导致温州连续22个月同比下降,而同期房价却在大幅上涨,温州此回放松限购,不过是和其他城市看齐。二来若其他城市跟风松限,会引起民意反弹,在房价调控未有明显成效前,国家是不允许的。

但这不是说,目前房地产的调控政策就没有改进的空间。鉴于房地产行业对中国经济增长的推动作用至关重要,在经济大幅放缓之时,改善地产开发商的财务状况,可以使经济增速不致于下滑过快;另一方面,从房地产调控的实际效果看,以限购限贷为主要形式的调控政策,连续四年实施下来,结果是房价仍在快速上涨,买不起房的人照样买不起,而有改善住房需求的居民是所谓刚需一族却被限制购买,也使他们无法改善生活。

所以,它促使我们反思,楼市调控效果不彰的症结到底出在哪个环节,是否有必要改变调控思路。

首先应肯定,政府限制房价上涨的出发点没错。但这种以限为主,一限了之的做法却有简单化之嫌。考察目前房地产市场持续火爆之原因,正如一些分析所说,既有土地价格的因素,也有货币流量、信贷规模和财政体制等因素。从货币政策来说,市场上的超发货币,必然要有出处。在股票市场和债券市场低迷的情况下,房地产就成为主要的集中地。而钱来得多,商品的价格自然就高。再从信贷来看,银行贷款,总要追求利息,而住房贷款就是一个相对高的领域。此外,信贷推动房价,也是多年来一直存在的事实。还有,地方政府没有稳定的收入来源,却承担比较繁重的公共支出责任,推高地价获得更多的收入,也是不得已而为之。

即使从保障房建设来说,它也只能在解决中低收入人群住房方面起到一定的托底作用,甚至一些保障房因为建在偏僻地方,交通和配套设施不完善,建成后一直空置,连托底作用也都大打折扣。何况,保障房还有可能推高地方的商品房土地出让价格,进而推高商品房价格。

因此,房地产调控要有新的思路。本质上讲,只要管住了货币和信贷,再完善房地产税收政策,做好保障房工作,就不必担心房价继续上涨。

据悉,国家有关方面正在制定“房地产调控长效机制”,该机制主要涵盖房地产财政税收、商品住房供给、城镇居民保障、信贷政策、地方土地出让金管理等方面的内容,将通过增加房屋持有成本实现房地产的去化。同时,通过交易税费制度的改革与调整和其他手段,促进房地产市场的流通,从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾等问题。

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7月份房价涨势不止一些地方 “房地产依赖”抬头

中广网北京8月19日消息(记者张棉棉 马喆 马宁)据中国之声《新闻和报纸摘要》报道,国家统计局昨天(18日)公布报告显示,7月份房价是一线城市房价仍在全面上涨,70个大中城市中,新房环比上涨的有62个,同比几乎全都上涨,一线城市北京、广州、深圳、上海同比涨幅高达16%---18%。13-08-19 新闻和报纸摘要全文>>>

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魏先生刚在厦门买了一套房子,心里的石头总算落了地,可说起那一大笔购房费,他还是心有余悸:“我们四月还是五月去问海德公园的时候说是一万四,当时我们没想说买,就说过去看一下拿到号是750号,我前面750个人,那天给我打电话说是一万五千二。”

国家统计局公布7月房价数据显示,厦门新房价格环比上涨了2.2个百分点,为70个城市中涨幅,厦门城市年轮房地产机构总经理张文彪认为,这并不算异常现象。

张文彪:“厦门七月份推出了一批相对位置啊品质都比较高的楼盘,所以还是受到一些市场供给的影响,受一些产品类型结构的影响,所以才会当月出现一些波动。”

厦门均和评估有限公司总经理王琦看来,从深层次原因来说,土地供应量的减少才是房价上行的根本原因。

王琦:“厦门最近已经连续半年没有商品房用地出让了,土地的稀缺让大家对后市的观望减小了,基本上的开发商都的淡定,逐步也把价格都提升上来了。”

除了厦门,北、上、广、深这些一线城市新房房价均呈现全面上涨态势,这一情况在二手房方面同样体现,70个大中城市中,北京再度位于环比价格上涨幅度之首,上涨了1.4个百分点。北京链家地产某中介对记者表示,这可能与7月初北京上调二手房计税价格,购房成本整体增加有关。在北京天通苑(社区网论坛商铺)居住区,二手房计税价格每平米平均上涨了一千多元。

北京链家地产某中介:“原来是按1万2报的,现在肯定在1万3以上,是按照这个价格缴税的,它税高了购房成本就高了。7月份调了一次,可能到9月份还会再调一次。比如现在230万可以拿下来,有可能到年底的话,就要250万以上,您的购房成本再往后越来预高了。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟判断,现在一线城市房价持续追高,主要还是因为一线城市的房源存货不够。

陈晟:“北京的存货区划周期已经到了六、七个月,上海大概只有八、九个月,这样的存货区计划周期就必然会对房价产生一定的推动作用,当然,包括一些相关的土地退出来的相对过热的一种态势,对房价的推动也是有一定影响的。”

限购限贷政策一直被看做这几年调控房价的最直接有力手段,虽然一直没有放松,但目前,市场成效却不如2011年。中原地产市场研究部总监张大伟表示,在不改变购房者预期、迭出的情况下,刚需会恐慌性入市,改善性需求也会透支购买力,用堵的短效调控政策已经越来越走向瓶颈。

新华社昨天(18日)播发述评指出,新一轮房价上涨的背后,不仅有宏观经济减速的压力,还有地方政府重回“房地产依赖”的冲动。今年以来经济下行压力加大、实体经济持续低迷、地方债务问题凸显,一些地方财政收入状况远未达到预期目标,甚至有下降的趋势。财政部近日公布的数据显示,7月地方财政收入比6月份下降近两成。面对财政趋紧,依赖房地产发展经济再度成为一些地方的选择。国家统计局数据显示,今年1至7月份房地产开发企业土地成交价款同比增长15%,增速提高7.2个百分点,有官员直言:“调整经济结构,哪有房地产经济来得快呀!”

文章认为,解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革,其中首要的是推进土地制度改革,打破城乡二元结构,积极探索集体土地入市,房地产陈晟也持相同观点。

陈晟:“我们现在的土地供应的是单轨制的模式,我觉得应该是要加速我们农村宅基地的流转,土地制度的改革,如果能够加快速度的话,我们能在18亿土地红线以外能够有新的土地入市的话,我相信这就是解决我们楼市快速上涨的根结。”

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