[摘要] 温州放开对购买第二套住房限制的消息披露后，引起很大关注。作为二线城市楼市风向标之一的温州市，此举会带来什么样的政策效应，大家都在观察。
邓聿文，中国改革与社会转型研究者，时政观察家。其独到的视角源于对资讯的汲取和梳理。
温州放开对购买第二套住房限制的消息披露后，引起很大关注。作为二线城市楼市风向标之一的温州市，此举会带来什么样的政策效应，大家都在观察。
我认为，其他城市不大可能效仿温州的做法。一来是因为温州此前的限购比很多城市都严厉，直接导致温州连续22个月同比下降，而同期房价却在大幅上涨，温州此回放松限购，不过是和其他城市看齐。二来若其他城市跟风松限，会引起民意反弹，在房价调控未有明显成效前，国家是不允许的。
但这不是说，目前房地产的调控政策就没有改进的空间。鉴于房地产行业对中国经济增长的推动作用至关重要，在经济大幅放缓之时，改善地产开发商的财务状况，可以使经济增速不致于下滑过快；另一方面，从房地产调控的实际效果看，以限购限贷为主要形式的调控政策，连续四年实施下来，结果是房价仍在快速上涨，买不起房的人照样买不起，而有改善住房需求的居民是所谓刚需一族却被限制购买，也使他们无法改善生活。
所以，它促使我们反思，楼市调控效果不彰的症结到底出在哪个环节，是否有必要改变调控思路。
首先应肯定，政府限制房价上涨的出发点没错。但这种以限为主，一限了之的做法却有简单化之嫌。考察目前房地产市场持续火爆之原因，正如一些分析所说，既有土地价格的因素，也有货币流量、信贷规模和财政体制等因素。从货币政策来说，市场上的超发货币，必然要有出处。在股票市场和债券市场低迷的情况下，房地产就成为主要的集中地。而钱来得多，商品的价格自然就高。再从信贷来看，银行贷款，总要追求利息，而住房贷款就是一个相对高的领域。此外，信贷推动房价，也是多年来一直存在的事实。还有，地方政府没有稳定的收入来源，却承担比较繁重的公共支出责任，推高地价获得更多的收入，也是不得已而为之。
即使从保障房建设来说，它也只能在解决中低收入人群住房方面起到一定的托底作用，甚至一些保障房因为建在偏僻地方，交通和配套设施不完善，建成后一直空置，连托底作用也都大打折扣。何况，保障房还有可能推高地方的商品房土地出让价格，进而推高商品房价格。
因此，房地产调控要有新的思路。本质上讲，只要管住了货币和信贷，再完善房地产税收政策，做好保障房工作，就不必担心房价继续上涨。
据悉，国家有关方面正在制定“房地产调控长效机制”，该机制主要涵盖房地产财政税收、商品住房供给、城镇居民保障、信贷政策、地方土地出让金管理等方面的内容，将通过增加房屋持有成本实现房地产的去化。同时，通过交易税费制度的改革与调整和其他手段，促进房地产市场的流通，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾等问题。
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7月份房价涨势不止一些地方 “房地产依赖”抬头
中广网北京8月19日消息(记者张棉棉 马喆 马宁)据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国家统计局昨天(18日)公布报告显示，7月份房价是一线城市房价仍在全面上涨，70个大中城市中，新房环比上涨的有62个，同比几乎全都上涨，一线城市北京、广州、深圳、上海同比涨幅高达16%---18%。13-08-19 新闻和报纸摘要全文>>>
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魏先生刚在厦门买了一套房子，心里的石头总算落了地，可说起那一大笔购房费，他还是心有余悸：“我们四月还是五月去问海德公园的时候说是一万四，当时我们没想说买，就说过去看一下拿到号是750号，我前面750个人，那天给我打电话说是一万五千二。”
国家统计局公布7月房价数据显示，厦门新房价格环比上涨了2.2个百分点，为70个城市中涨幅，厦门城市年轮房地产机构总经理张文彪认为，这并不算异常现象。
张文彪：“厦门七月份推出了一批相对位置啊品质都比较高的楼盘，所以还是受到一些市场供给的影响，受一些产品类型结构的影响，所以才会当月出现一些波动。”
厦门均和评估有限公司总经理王琦看来，从深层次原因来说，土地供应量的减少才是房价上行的根本原因。
王琦：“厦门最近已经连续半年没有商品房用地出让了，土地的稀缺让大家对后市的观望减小了，基本上的开发商都的淡定，逐步也把价格都提升上来了。”
除了厦门，北、上、广、深这些一线城市新房房价均呈现全面上涨态势，这一情况在二手房方面同样体现，70个大中城市中，北京再度位于环比价格上涨幅度之首，上涨了1.4个百分点。北京链家地产某中介对记者表示，这可能与7月初北京上调二手房计税价格，购房成本整体增加有关。在北京天通苑(社区网论坛商铺)居住区，二手房计税价格每平米平均上涨了一千多元。
北京链家地产某中介：“原来是按1万2报的，现在肯定在1万3以上，是按照这个价格缴税的，它税高了购房成本就高了。7月份调了一次，可能到9月份还会再调一次。比如现在230万可以拿下来，有可能到年底的话，就要250万以上，您的购房成本再往后越来预高了。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟判断，现在一线城市房价持续追高，主要还是因为一线城市的房源存货不够。
陈晟：“北京的存货区划周期已经到了六、七个月，上海大概只有八、九个月，这样的存货区计划周期就必然会对房价产生一定的推动作用，当然，包括一些相关的土地退出来的相对过热的一种态势，对房价的推动也是有一定影响的。”
限购限贷政策一直被看做这几年调控房价的最直接有力手段，虽然一直没有放松，但目前，市场成效却不如2011年。中原地产市场研究部总监张大伟表示，在不改变购房者预期、迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善性需求也会透支购买力，用堵的短效调控政策已经越来越走向瓶颈。
新华社昨天（18日）播发述评指出，新一轮房价上涨的背后，不仅有宏观经济减速的压力，还有地方政府重回“房地产依赖”的冲动。今年以来经济下行压力加大、实体经济持续低迷、地方债务问题凸显，一些地方财政收入状况远未达到预期目标，甚至有下降的趋势。财政部近日公布的数据显示，7月地方财政收入比6月份下降近两成。面对财政趋紧，依赖房地产发展经济再度成为一些地方的选择。国家统计局数据显示，今年1至7月份房地产开发企业土地成交价款同比增长15％，增速提高7.2个百分点，有官员直言：“调整经济结构，哪有房地产经济来得快呀！”
文章认为，解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革，其中首要的是推进土地制度改革，打破城乡二元结构，积极探索集体土地入市，房地产陈晟也持相同观点。
陈晟：“我们现在的土地供应的是单轨制的模式，我觉得应该是要加速我们农村宅基地的流转，土地制度的改革，如果能够加快速度的话，我们能在18亿土地红线以外能够有新的土地入市的话，我相信这就是解决我们楼市快速上涨的根结。”
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