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上海主体结构封顶 超高层建筑带来市场压力

房天下   2013-08-05 12:47

[摘要] 租赁型甲级写字楼花一年时间可实现60%到70%之间的去化率,但超高层建筑要实现同样去化率需要花将近3年时间。

·租赁型甲级写字楼花一年时间可实现60%到70%之间的去化率,但超高层建筑要实现同样去化率需要花将近3年时间。

·超高层建筑在上市前期受去化压力影响将采用更为务实价格策略,这将抑制甲级写字楼租金持续看涨态势,亦不排除在区域范围内呈现租金小幅回落可能性。

·超高层建筑中商业部分在夜晚容易出现“空楼”现象。解决办法是要尽量寻找特色路线。

建成后将成为全球第二、中国第一高楼的上海,将在本周六实现主体结构封顶。

近一两年来,中国出现了超高层建筑的发展高潮。根据商业地产服务机构RET睿意德的统计,从全球范围来看,超过400米(结构总高度)的已建成超高层建筑,中国占到约六成。预计到2020年,这一比例将再上升至八成。目前中国(含港澳台)超过400米(结构总高度)的超高层建筑中,已建成8幢,已开工28幢,处于规划阶段的约36幢。

从分布情况来看,除南京“绿地紫峰大厦”外,其他已建成项目全部集中于一线城市以及台北与香港。而已开工项目中,除北、上、广、深四个一线城市以及经济发达省会城市与直辖市外,苏州、大连、珠海、宁波等区域城市,也在建造超高层建筑。

超高层建筑往往包括大体量的写字楼与商业面积。RET睿意德写字楼部高级助理董事陈曦曾经对上海数十栋租赁型甲级写字楼做了深入调研。他认为,超高层建筑的写字楼要实现70%去化率,需要近3年时间。而非超高层的租赁型甲级写字楼要实现同样的去化率,通常花一年时间即可。

根据RET睿意德的监控数据,2012年,上海核心CBD(社区网 论坛 商铺)中某6栋租赁型甲级写字楼的新增体量总和约为21万平方米,而这些项目全年吸纳量约为14万平方米。当年租赁去化率约66%。

大多数超高层建筑中,写字楼体量都不小。陈曦指出,像上海这样的超高层建筑,写字楼体量通常超过20万平方米。

陈曦认为,以过往案例看,超高层建筑在上市前期受去化压力影响将采用更为务实价格策略,这将抑制甲级写字楼租金持续看涨态势,亦不排除在区域范围内呈现租金小幅回落可能性。

同时,新建的超高层建筑中,不少都采用了超前的绿色环保技术应用。这使建筑物本身更加符合全球500强企业的低碳环保要求。比如,上海就采用了更为有效的光污染与风荷载控制技术、高空风力发电技术、排风热回收技术、雨水收集利用系统、以及室内自然采光与综合遮阳设计技术。

陈曦指出,大面积客户被吸引到超高层建筑,必然会造成市场中部分项目空置率的急速上升,刺激并加速市场中梯度化的搬迁行为。受其影响,品质及区位条件有限的次新甲级写字楼项目或将存在较大的空置压力。

超高层建筑中除了写字楼还有商业部分。RET睿意德商业服务部董事陈丽琳指出,为了保证写字楼品质,超高层建筑中商业面积不会太大,多以裙房形式出现,定位是写字楼的配套设施。但由此也带来了一个问题:在夜晚,这些超高层建筑的商业部分容易出现“空楼”现象。为了避免这个问题,超高层建筑需要尽量去走特色路线。比如,上海在招商中便充分考虑到文化之于商务空间的重要性。

随着上海主体结构封顶,预计上海将在中长期引导上海写字楼产品的发展趋势。

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