[摘要] 日前，央企中粮地产通过70轮现场竞价，以23.6亿元人民币总价及配建3.3万平方米公租房的条件，竞得北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块。业内估算，扣除公租房部分后，该地块的楼面均价超过4.8万元/平方米，成为北京土地市场新的单价。
日前，央企中粮地产通过70轮现场竞价，以23.6亿元人民币总价及配建3.3万平方米公租房的条件，竞得北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块。业内估算，扣除公租房部分后，该地块的楼面均价超过4.8万元/平方米，成为北京土地市场新的单价。
中粮地产随后发布的拿地公告显示，该地块建设用地规模75359.79平方米，建筑控制规模81716平方米；规划用途为二类居住用地、托幼用地和医院用地；出让年限为住宅70年、商业40年、综合50年。
链家地产市场研究部张旭分析认为，截至目前，孙河乡成交的五宗居住类地块是都是低密度用地。而中粮地产当日拿下的西甸村HIJ地块整体容积率不足1.1，且配建较大比例的公租房，“无论是平均楼面价，还是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前同区域其他房企的纪录”。
张旭告诉《经济参考报》记者，尽管中粮地产在激烈争夺中最终竞得该宗地块，“但同时也付出了更高的代价，未来开发难度很大”。张旭认为，该地块公租房面积达到3.3万平方米，占到总建设面积的四成。而此前一家房企竞得同区域一宗地块，其公租房面积仅占到3%。
“如果排除公租房，该地块商品住宅部分楼面价已经超过4万元/平方米”。张旭说，目前该地块周边在售项目有上东别墅、上东假日(小区网论坛)等豪宅以及康营小区等普通住宅。其中，上东别墅、上东假日的成交均价在四万元至五万元左右，康营小区则在两万元左右。“这些现有项目都会增加中粮地产对地块的定位开发和未来销售难度”。
瑞银证券有限责任公司的一份研究报告则指出，中粮地产高价拿地正凸显公司当前的发展困境。该报告估算，扣除公租房部分后，中粮地产所拿地块的楼面均价将达到48444元/平方米。
报告进一步分析指出，2012年以来龙湖地产、泰禾集团和首开股份，曾先后在邻近区域竞得土地。在成交地块的楼面均价方面，龙湖地产为20158元/平方米，泰禾集团为28559元/平方米，首开股份两个地块分别为25930元/平方米、26358元/平方米。
瑞银证券有限责任公司研究员李宗彬分析认为，中粮地产的“”购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。“该区域可比项目的售价约在45000元/平方米至60000元/平方米，因此我们认为公司这一项目难以实现盈利”。
另有业内分析人士指出，中粮地产该价格已经逼近龙湖一期产品售价，尽管孙河区域未来房价突破10万的局面已经可以预见，但是“产品定位的打造以及项目的入市时间将成为关键，而这些都对中粮在产品线上的操控能力提出了更大的挑战”。
值得一提的是，新一轮调控以来，北京住宅市场一直施行严厉的预售政策，要求产品预售价格不得高于同等项目以往的成交价格。在此背景下，上半年众多住宅产品因价格原因无法通过建委的预售审批。
在此基础上，北京的预售措施仍在升级，7月1日新实施《北京市商品房预售资金监督管理办法》，进一步将申请商品房预售许可的项目、形式的预售购房款都纳入范围。严重违规的房地产开发企业，将可能被暂停在北京市全部房地产开发项目的网上签约。
而产品近期的成交量也不容乐观，根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，7月第三周(15-21日)二手住宅成交42套，环比第二周下降22.22%；新房成交35套，同比下降61.53%。
事实上，中粮地产拿下的不仅无法在后续市场的产品开发方面取得成本，在土地市场上也很可能成为一块“烫手山芋”。由于国土部对土地市场“大地块、大企业”的跟踪制度，近段时间已经出现“央企退地”的先例。
瑞银方面的分析认为，中粮地产斥重金夺的深层次原因在于“公司竞争力不足”。“中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，公司既无开发能力，又无资金，恐难拿到低成本的项目”。
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