[摘要] 3月13日，远洋地产发布2012年业绩报告,全年实现协议销售额人民币311亿元，较2011年上升15%，销售面积同比上升25%达261万平方米；土地储备达到2300万平方米，同时现金流由负转正，达到37亿元。
3月13日，远洋地产发布2012年业绩报告,全年实现协议销售额人民币311亿元，较2011年上升15%，销售面积同比上升25%达261万平方米；土地储备达到2300万平方米，同时现金流由负转正，达到37亿元。
远洋地产将2013年的销售目标定为350亿元，较2012年仅增加15%。“实际上可以制定更高的目标。”远洋地产总裁李明表示，由于新“国五条”对市场短期的影响较大，预计到今年第四季度才能度过新政消化期，考虑到存货周转和去化速度，销售目标制定得比较保守。“我们要求新推出楼盘一年之内去化率要达到70%，老盘要达到50%”。
“房地产行业高速增长的时代已经结束，交易量、交易价格的增速将放缓至个位数。”李明说，但是“从内地的城镇化趋势看，人口主要流往大中型城市，因此未来一、二线城市的改善型住宅需求和商业地产需求殷切。”基于这种判断，远洋也将一改去年在拿地上较为保守的态度，在一二线城市加大土地储备。
加推刚需产品和商业物业
2012年，宏观经济环境不明朗，楼市调控政策基调不改。远洋地产顺势加大推出政策支持的刚需产品，在18个城市的41个项目共实现协议销售额311.19亿元。截至2012年底，远洋已锁定销售收入约人民币349亿元，将于今年和之后的财年入账。
“中国房地产行业高速增长时代已经结束，进入了一个相对成熟的新时期。预计行业整体交易量和交易价格增速将放缓。但是，考虑到经济增长、城市化、人口红利等行业利好因素，预计未来较长时期内行业整体交易量和交易价格仍将维持在高位。”李明说。
展望2013年，稳定楼市的政策将仍是主基调。远洋地产将继续加大刚需产品的供应，灵活定价，加快销售速度，争取实现按年双位数的协议销售额增长率。数据显示，2013年，远洋的可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型刚需产品。
值得关注的是，商业项目在2012年为远洋地产增加了长期稳定的收入。2012年9月，远洋地产与香港太古地产合作开发的北京颐堤港项目开业，可租面积达17.6万平方米。报告显示，2012年底，颐堤港写字楼的出租率达到95%，零售物业的出租率为84%。
2013年，远洋地产与太古合作的第二个综合商业项目———成都大慈寺项目，计划于年底试营业，预计可租面积达21.4万平方米。
自2007年转战商业地产以来，远洋不仅成立了商业地产事业部，还把商业地产作为远洋地产另外一个重要战场。按照李明的规划，从2013年开始的未来5年时间，远洋每年都会有2～3个购物投入运营，预计2013年将有超过30万平方米的商业地产投入市场。
“预计未来商业地产在集团中的占比收入可达到1/4，盈利也将占到1/3，原来住宅供给商业的现金流将发生逆转，商业利润或可反哺住宅市场。”李明说。
数据显示，在远洋现有2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%，达370万平方米。预计五年以后，远洋将会有近200万平方米的持有商业物业。
根据远洋第三步发展战略，传统住宅、商业地产和房地产金融，是支撑远洋发展的“三驾马车”。“商业地产可以与金融、资本运作，在未来与基金、信托等都可以结合。它成为远洋对接金融业务最为有效的来源。”远洋地产相关负责人说。
“对远洋地产而言，2013年主要任务就是要在保证销售额和营业收入稳步增长的同时，提高产品和服务质量，这也是企业长期发展的关键。”李明说。
适度补充土地储备
2012年，远洋地产几乎在土地市场上没有动作，但其拥有的土地储备依然可满足未来3~5年的业务发展。年报显示，截至2012年12月31日，远洋地产的土地储备面积约2300万平方米。
对于今年的土地储备计划，李明表示：“公司将继续在北京、深圳、沈阳、武汉等一二线城市增加土地储备，同时将加大商业物业土地的储备。除了适时参加公开交易以外，公司将多参与非挂牌形式的竞争，如招标、一级土地开发、区域产业升级。”
“坚持在一线城市和二线热点城市扩大土地储备，与一线城市供求关系短时间无法逆转紧密相关，这些城市的房价上涨的现状很难改变。”李明表示，并且一线城市和非一线城市相比，利润率上有10%的差距。
但一二线城市市场火爆，土地价格高，竞争压力大，成为远洋必须要面对的问题。“宁可错过机会，也不犯错误。”这是李明划下的原则。据了解，目前远洋地产拿地的标准之一是毛利率超过30%。李明同时表示，公司将深耕已有区域，重点考虑30万平方米左右的中等规模项目，并根据土地消化情况为业绩出色的团队补充土地。
事实上，去年以来，包括温州、鄂尔多斯在内的多个三四线城市楼市走势低迷，不少三四线城市出现土地供应远远大于需求的现象。不少开发商都减少了在三四线城市的，重回到一二线城市。
由于2012年超额完成销售目标，销售金额超过300亿元，这使得远洋地产的现金流得到改善，公司的现金流由负转正。年报显示，截至2012年年底，远洋地产现金净流入37亿元，同时净负债比降至42%。
“远洋现在拥有161亿元的现金，在不增加净负债率的前提下，有100亿元以上的资金可用来购置土地。”李明对于2013年的拓展能力信心满满。
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