[摘要] 2013年楼市注定是充满躁动和不安的。随着新“国五条”的颁布实施，围绕新的调控政策，各方展开博弈、角力。于是在这样一个市场里，我们看到了抢房潮、离婚潮，以及“一句话”细则等等现象，也就是这些现象，构成了今年上半年楼市关键词。
新“国五条”
2013年2月20日，政府国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施。8天后，国务院厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如“从严征收房产转让所得的20%个税”、“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。楼市调控力度加大。
在3月底，包括北京、上海、广州等在内的众多城市出台了具体实施细则，但从目前来看，由于中国经济面临诸多不确定性，未来楼市调控到底何去何从，目前不得而知。
20%个税
虽然20%个税只是新“国五条”中的一部分，但其引起的市场震动，让我们有足够的理由将其列为今年上半年的核心关键词之一。
虽然20%个税一直存在，但之前在交易中，基本上都是按照总房价的1%～3%收取。而自从传出要从严征收的消息之后，买卖双方一度变得极为紧张，由此触发一波成交高峰，各地出现星夜排队过户的奇特景象。令人感到有些意外的是，当初对市场影响的税收政策，目前居然逐渐被人所淡忘，几乎处于名存实亡状态。不过，对于20%个税的作用到底如何，市场莫衷一是，如单纯从保护正常需求角度出发，20%个税的存在，在房价高企的当下，因其会增加购房负担而显得有些不合时宜。
抢房潮
自调控以来，还没有哪项政策如同房产税那样，引发大规模抢购潮。为了规避有可能会开征的“20%个税”，3月份的二手房市场的交易热情瞬间被引爆。
在个税政策的影响下，各地二手房成交量创下了新高。德佑地产统计数据显示，上海楼市在3月份二手房成交面积达到518万平方米，单月成交量为历史新高，是正常月均成交量的3倍以上，在短期内将成为一个难以企及的高点。在这种近乎于癫狂的状态下，房产中介成为的赢家，不少业务员一个月的收入就高达几十万元。狂欢之后留下了的往往是落寞，四五月份的市场交易状况也恰恰如此。
“一句话”细则
见过只有十几个字的执行细则吗？
所谓细则，是指对此前发布的法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详细、具体的解释和补充。但在今年3月底出台的新“国五条”地方细则中，包括武汉、南京、西安等城市细则内容可谓是言简意赅，全文不到两百字，被网友笑称为“一条微博”。杭州细则更为简约，全文只有35字。很多地方细则都有意无意回避了“20%个税”这一核心问题，以及首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题，这在一定程度上反映了地方政府的矛盾心理，以及对土地财政的高度依赖。
离婚潮
确切地说，这股潮流应该称之为“假离婚潮”。
但是自2013年初国五条出台至今，多个城市上演离婚潮。离婚大军在民政部门排起了长龙，不为别的，只为房子。为了规避调控政策，比如限购措施等，拆掉一个家庭，就能重新获得再买一套房的资格，同时还能享受到比较优惠的贷款利率，可谓是一举多得。假离婚的背后，是为了钻政策的空子捞取现实的好处。但也有人弄假成真，由假离婚变成了真离婚，抱起石头砸了自己的脚。
涌现
今年二季度，国内土地市场热闹非凡，“”现象频繁出现。
“两会”刚刚结束，便有央企在北京联手制造了好几个“”，中信地产以52.4亿元的总价竞得亦庄地块，创下北京总价纪录，远洋地产便以2.75万元/平方米的楼板价成为北京单价。随后，南宁、青岛等地也出现天价。在其后的日子里，开发企业进入亢奋状况，尤其进入5月份之后，包括广州、上海、长沙等地，不断有新的产生。2012年销售状况的改善，以及融资渠道的拓宽，使得房企有底气在土地市场挥金如土，但“”频现的副作用是，抬升了市场对房价上涨的预期，不利于调控。
亿元别墅
亿元别墅之所以夺人眼球，是因为在今年上半年，它从未如此活跃。
随着楼市的全面回暖，不但是普通商品房市场成交活跃，中市场也有明显的回暖迹象，是市场近期的成交也十分活跃。4月底中海紫御豪庭和绿城玫瑰园(小区网论坛)相继各成交一套总价亿元以上的别墅，在5月初，绿城玫瑰园再次成交一套总价1.3亿元的别墅。上次上海有成交亿元别墅还要追溯到2012年7月华洲君庭成交一套1.3亿元别墅。近期亿元别墅的成交，除了展现改善型需求的超强购买力之外，也从侧面反映出了中市场的稳步回暖。
干预
政府对市场的干预越来越明显，包括限价等手段有极有可能为地方政府所采用。
“限价”在近期成为市场热点，早在今年3月中旬深圳传出限价消息，之后，在4月下旬广州和北京也加入限价行列，这股限价的风潮表现出蔓延扩大的趋势。就在5月份，北京传出“限价令”升级的消息，即楼盘预售过了建委这一关还不算，最终还得副市长签字。这种极端做法，从表面上看似乎是地方政府对调控的态度变得更为积极，但实际上却意味着楼市的价格机制已经失灵。
房产税
房产税扩围的消息不断被提及，但每次总有新意，这次也不例外。
5月底，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》，在《通知》中，国务院同意将“逐步推进房产税改革”，市场将其解读为近期房产税试点城市范围将会扩大。在“”现象不断涌现、房价上涨预期增强的前提下，房产税扩围，在某种程度上被视为政府调控力度收紧的信号，但不可否认的是，通过上海、重庆试点效果来看，希望以此来达到抑制房价快速上涨的作用，显然有些不现实。
租金飙涨
进入5月份以来，各地租金快速上涨牵动着刚毕业大学生的心。
包括北京、上海在内的一线城市，由于房租的上涨，目前房租收入比已经超过40%，而包括南京、厦门等二三线城市，该指标也超过该水平。合理的情况是，房租开支应该控制在收入的30%以下。租金的上涨，导致生活成本的上升，让人们在“买不起”的同时，还得面临“租不起”的尴尬情形。
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房产税对地方财政收入贡献小难成主体税种
房产税对地方财政收入贡献很小，似乎很难成为主体税种。
即使按照1亿元来计算，这笔收入占重庆地方财政收入的比例也只有0.3。 2012年，按照官方的说法重庆征税1.4亿元，比2011年略有增加。
房产税被外界赋予了多重意义，但如此小规模的税收收入，除了制度建设上的意义外，其他诸如调整房价等功用还无从谈起。政策实行最初的2011年重庆市房价同比呈下降趋势，然而2012年开始上涨，今年涨幅进一步扩大。
同时，推行房产税为地方寻找新的主体税种的目标，目前来看也难以如愿。
在方案设计方面，重庆市个人住房房产税政策面临着修订。与房产税征收相适应的税收征管模式也亟待建立。
直接税考验
按照规定，重庆的个人住房房产税征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房。其中，高档住房是指建筑面积、交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。
按照规定，重庆市独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价，达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍(含)至4倍的，税率为1％；4倍(含)以上的，税率为1.2％。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5％。
重庆市地税局有关负责人对《财经》记者表示，该市的房产税试点运行平稳，政策和操作没有太大变化，只是征税标准有所提高。
“上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍”这一标准，两年多来已经两次调高。2011年执行的标准为9941元/平方米，2012年调整为12152元/平方米，今年则涨到12779元/平方米，即高档住房建筑面积交易单价达到12779元/平方米以上今年才需缴税，征税范围实际上有所缩小。
重庆中原地产市场研究部副总监孙刚对《财经》记者表示，前两年的政策影响本来就不大，今年的影响则更小。存量房产即独栋别墅的数量每年都不会有太大变化，只有三四千套，今年又调高了新增高档住宅的征收标准，征税税基有所减少。
此前，孙刚曾两次参加重庆市税务部门组织的房产税政策座谈会。他认为，重庆出台房产税政策的主要目的是抑制消费，由此政府还提出“低端有保障，中端有市场，有抑制”，不过对于重庆来说，房产占比很小。
前述接近重庆市地税部门的知情人士对《财经》记者表示，在重庆，地税部门一直将征收房产税作为一项政治任务来抓，十个局领导都进行了区域包干。重庆主城九个区征税，差不多一个局领导包一个区，一把手主抓的区，也是独栋别墅占比的区。
在交易环节，对于新购和二手房交易中的高档住宅征税，税务机关可以与国土、房管部门携手在领取房屋产权证的环节进行监控，通过将缴纳税款与办理产权证书形成统一链条的方式进行控管。不缴税，拿不到房产证。
相比之下，对存量独栋别墅征税的难度更大，别墅又是房产税的征收主体，征收成本相当高。独栋别墅的房产税征期是每年10月，缴税方式分为两种，一是别墅主人到纳税服务厅缴税，二是税务部门将流动服务车开到别墅区现场缴税。由于一些业主根本不在重庆，又不能网上缴税，缴纳税款很不方便。据了解，为争取纳税人缴税，一位税务所所长曾专门到机场接机。
按照重庆市地税局的要求，10月征期内每天都要延长工作时间，星期六和星期日有专人负责征收工作。对部分长期生活在国外专程回国办理个人住房房产税事宜的纳税人，税务部门安排车辆接送并指定专人陪同办理。
此前财政金融学院曾组织到重庆进行调研，调研人员发现，2011年全市未缴纳房产税税款的21户中，9户是因为无法取得联系；2012年重庆北部新区未缴税款的40户中，三分之一的户数是由于联系不上。
这也暴露出目前税收征管模式的尴尬。中国税收征管模式的特点是自行申报，集中征收，这种模式比较适合以间接税为主体税种的税制结构和以企业为纳税主体的管理状况，而对于直接从居民手中征税则显得困难重重。
前述知情人士表示，目前房产税的征收率还比较高，年99％，第二年96％，这些别墅的主人绝大多数是企业主，“跑得了和尚跑不了庙”，他们总要和税务部门搞好关系。将来一旦拓宽税基，税务部门依靠人海战术进行管理必将面临更大的挑战。
方案设计缺陷
从法律上讲，由于地方的“下位法”违反了国务院的“上位法”，税务机关征税有时只能“连哄带骗”。纳税人如果拒不缴税，税务机关没有办法进行制约。2012年北部新区没有缴税的40户中，就有三分之一的住户拒绝纳税。
对拒缴纳税人强制执行是保障税收应收尽收的关键。现行《税收征管法》规定对不履行纳税义务的纳税人，可以采取保全措施和强制执行措施，然而其客体仅限于从事生产、经营的纳税人，不包括个人纳税人。由于缺少法律支撑，对这些居民不能从个人存款中扣缴税款、滞纳金及罚款，更不能像西方国家那样对应税房产进行拍卖和变现。
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