[摘要] 6月26日，一个工作日的下午，尽管流动性紧缩、股票市场大跌的种种不利消息萦绕着房地产行业，但位于北五环来广营的臻园项目售楼处却并没有出现料想中的冷清，不到一个小时的时间里，便有四五组客户前来看房。
北京住宅销售市场的回暖似乎已经势不可挡。
6月26日，一个工作日的下午，尽管流动性紧缩、股票市场大跌的种种不利消息萦绕着房地产行业，但位于北五环来广营的臻园项目售楼处却并没有出现料想中的冷清，不到一个的时间里，便有四五组客户前来看房。
“我们的项目预计7月开盘，目前均价还没有最终确定，大概在40000~45000元/平方米，首期推出的房源以175~210平方米的3~4居为主。”据项目销售人员介绍，虽然大部分房源的总价可能都将在800万左右，但这样的价格并没有阻止购房人的脚步，目前意向购买客户累积的数量已相当可观。
臻园只是目前正在回暖中的北京楼市的一个代表。
成交量持续走高
研究机构根据北京市住建委官方数据统计的结果印证了上述判断。
中原地产市场研究部统计数据显示：6月截至26日，北京新建住宅签约套数为7191套，在还有4天才结束全月时，便已高于5月份的7004套。截至目前，今年上半年（01.01~06.26）北京新建住宅签约套数合计为约6万套，同比2012年同期的48380套上涨了24%。
二手房方面，据链家地产市场研究部统计，6月截至26日，北京二手住宅签约套数为7172套，环比5月同期的5062套有明显上涨。2013年上半年（01.01~06.26）北京二手住宅成交量为93184套，较2012年同期上涨76.8%，达到了2012年全年成交量的64.9%。
中原地产市场研究部总监张大伟分析称，成交量上升的主要原因是今年1~3月份北京楼市成交的火热导致量价齐涨，虽然二季度在新的楼市调控政策作用下，这一趋势有所放缓，但成交量也依然居于高位。
亚豪机构副总经理高姗则认为，开盘入市量的增多，直接带动了成交量的骤增。根据亚豪机构统计，截至6月23日，6月份北京共有25个项目入市，已经接近5月份27个项目的开盘量，预计6月底还将有京投万科·西华府等多个项目入市，在此带动下，6月有望成为今年内开盘项目的一个月。
据亚豪机构监测，6月入市项目的特点为：以刚需项目为主，中项目则凤毛麟角。高姗称，一方面在价格管制的影响下，开发商取证困难，相比中项目，单价在20000元左右的刚需及改善性项目更容易获得预售证；另一方面，中楼盘因客群基数较小、总价较高，为了追求较高的开盘去化率，普遍蓄客期偏长。
“目前楼市整体需求旺盛，销售形势向好，虽然在限价令的管控下，平价入市的项目利润率普遍降低，但是在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中。”高姗表示，随着限价令呈现出常态化的趋势，预计下半年将有更多的项目加快销售节奏，以“平价入市”的快跑策略或“曲线提价”的应对策略入市，带动成交量进入上行的通道。
价格仍将拉升？
与成交量的上涨如影随形的，便是楼市成交价格的攀升。
据亚豪机构统计，6月17日~6月23日一周，北京商品住宅周成交均价突破2.5万元/平方米大关，达到25091元/平方米，实现今年连续25周以来周成交均价的值。
张大伟对此分析认为，6月单月北京新建住宅中现房占比为28.5%，这是数年来现房占比首次接近三成。“现房比例增加对市场成交均价会有拉涨作用。”张大伟表示，虽然北京执行了严格的限价政策，大部分期房价格平稳，但现房价格依然上涨和占比的增加，导致北京新建住宅的成交价持续上涨。
链家地产市场研究部的统计则显示，6月二手住宅成交均价为27759元/平方米，环比上涨1.66%。这是北京二手房成交均价在4月环比下滑后，连续两个月出现小幅的上涨。
如果同比去年，北京二手房价格的涨幅更为明显。数据显示，2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米，环比去年下半年上涨12.3%，同比去年上半年上涨幅度达到24.7%。
链家地产市场研究部张旭认为，一季度受2012年末市场火热以及3月政策窗口期的影响，成交价格屡创新高。3月末政策落地后，买卖双方预期发生转向，高税房业主出现的现象，价格有所回调。但是随着业主的观望增加、房源的抬价等因素的影响，成交均价在5月和6月小幅上涨，整体上较为的稳定，处于调控后合理的变动范围。
在当前北京楼市量价均处高位的背景之下，分析人士认为，下半年的市场走势将主要受到资金面的牵制。
“近期商业银行由于贷款额度的不够以及市场流动性短缺的原因，纷纷上调首套房贷利率，减缓放贷速度，若此状况持续，也可能会影响市场的购买力，出现市场下行趋势。”张旭如此分析。
张大伟也认为，影响下半年的变量是资金情况。“银行间市场缺钱,央行没有释放更多的流动性，暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化，货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。”张大伟称，房地产市场多年的畸形发展主要依赖超发的货币，因此，一旦资金收紧。房地产的涨幅肯定会被抑制。“但如果再次释放流动性，一线城市因为需求集中，很可能再次大幅上涨。”
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