[摘要] 香港樓市四年暴漲128%，在政府連加重稅和收緊按揭打擊下，升勢終于被遏止。從今年2月至今，全港住宅均價已微跌約5%。不過港府調控的決心一絲也沒有減弱，政府高層認為樓價至少要跌掉20%才算“合理”，即便樓價跌40%，也不會對經濟帶來重大沖擊。
香港樓市四年暴漲128%，在政府連加重稅和收緊按揭打擊下，升勢終于被遏止。從今年2月至今，全港住宅均價已微跌約5%。不過港府調控的決心一絲也沒有減弱，政府高層認為樓價至少要跌掉20%才算“合理”，即便樓價跌40%，也不會對經濟帶來重大沖擊。面對洶涌的海外熱錢和積極的內地投資，港府調控樓市正在步入攻堅“拉鋸戰”。
根據香港政府一季度經濟數據，樓價過去四年累計上升128%，一季度樓價比1997年高峰期高出38%。以主供家庭使用的500平方英尺(約45平方米)建筑面積的小戶型住宅為例，均價已從2009年的170-180萬港幣飆升到今年一季度的360-380萬。
這一驚人漲幅絕非政府坐視不理的后果。事實上，早在三年半前樓價升勢剛剛抬頭時，港府已經開始頻繁收緊住宅按揭貸款以限制買家。在兩年半前的2010年11月，港府對住宅買賣加征達成交價15%的額外印花稅。新一屆政府上臺后，調控力度加碼，額外印花稅加到20%，再配上對外地人統一征收15%買家印花稅。到今年2月，港府又決定將買賣印花稅全面，達房價的8.5%。
“政府并沒有‘銀子彈’，一招能解決樓市問題”，香港財政司長曾俊華坦言，反復加碼的重稅和收緊按揭措施，目的只是暫時收窄樓市買家的“光譜”，盡量讓更少人入市買樓，以解樓價暴漲燃眉之急。
不斷加重的調控措施，終于讓香港的房價出現松動，根據政府數據，今年3月份住宅均價出現0.1%的環比跌幅，扭轉了此前亢奮的升勢。直到上個月末，各大中介統計資料都顯示住宅均價比2月高峰回落約5%。
連升多年后香港房價止升回跌，已屬不易，不過，這還遠沒有達到港府調控樓市的目的。有接近政府高層的人士透露，港府分析判斷近期樓價只是短暫調整，真正出現下跌，要到未來美國退出量化寬松，香港調升貸款利率之時，“到時樓價回調20%才到合理水平。”消息稱港府甚至有心理準備，未來樓價下調幅度即使達到40%，也不至于像亞洲金融風暴那樣出現大量負資產危及經濟。
數據顯示，自去年3月梁振英當選特首前至今年一季度，樓價上升約24%，自他7月上任至今年一季度，樓價升幅則約16%。回調20%也就是回到他當選時的水平，仿佛要向市民表白“我當上特首，沒有讓樓價繼續升!”
要實現這一目標顯然并不容易，香港是全球聞名的資金“自由港”，港幣又與美元掛鉤，在過去數年來全球量化寬松的浪潮中，當然難以獨善其身。同時，由于過去在亞洲金融風暴和“非典”前后夾擊下樓價，前任政府為了“托市”，十余年沒有主動賣地，社會上積累了大量住房需求，難以在數年之間消化。
這兩大因素目前依然沒有改變。日本近來新加入量化寬松戰團，外來熱錢有增無減。港府今年2月曾要求金管局強制銀行提高住房按揭貸款的利率，以樓市調控措施，降低金融風險。然而由于資金面過于寬松，成交冷淡下住房按揭生意又太少，這一場人為的“加息潮”僅僅維持了三個月，銀行“扛不住”又紛紛將按揭利率下調回原先水平。
除了海外的熱錢外，中國內地的投資客也一直沒有放棄香港，盡管15%的買家印花稅逼退了部分潛在買家，但隨著人民幣，這一效應正在淡化，最近剛剛有內地投資客在新界北部購買一個成交價333萬港元的兩房一廳單位，“豪氣”地支付了49.95萬元買家印花稅，以及14.99萬元的雙倍印花稅，共計64.94萬港元。
在市場需求方面，由于部分地區樓價已經出現微跌，賣家議價空間也放大，樓市成交過去三周連續回升，“零成交”的住宅區每周都在減少。中原地產的十大屋苑買賣登記中，顯示前一個月成交情況的5月登記量，環比已經顯著上升逾40%，反映在樓價略微下調后，部分購買力忍不住入市。
然而，港府的決心十分明確，除了運用加重稅、收緊按揭等短期“需求管理”的治標措施外，也在積極推出土地，增加供應，以從源頭上解決房價問題。
今年2月，港府宣布取消實行了14年的由開發商采取主動的“勾地”制度，由政府每個季度公布土地供應量并公開招標，以增加土地的供應。政府公共房屋及資助房屋的建設正在加快，未來5年將有近8萬公屋住宅單位落成。現在港府也在與開發商商議，讓他們轉讓部分新界北的農地，用作建設資助性住宅，富豪李兆基更剛剛向港府捐出了一塊地皮。財政司長曾俊華還透露，當局正研究填海、發展地下空間及巖洞，以增加土地儲備，這意味著未來香港甚至可能會出現“地下小區”。
根據港府差餉物業估價署的數據，過去5年私人住宅平均每年落成量僅9854套，去年這一數字已上升到10150套，預計今、明兩年的落成量將分別達到13551和15817套，未來3-4年總供應量近7萬套，供應逐年上升的趨勢十分明顯。
樓市調控下價格漲勢已“急剎車”，政府與樓價的戰爭也進入拉鋸戰的時刻。上任不到一年的特首梁振英，在新班子用人、推行“國民”等事件上頻頻受挫，但調控樓市得力成為了他最主要的政績，也是其民意支持的根基。未來新一任政府是否能在香港贏回民心，打一場翻身仗，實現他們的治港理念和政治抱負，樓市一役的成敗無疑是個中關鍵。
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