[摘要] 就在北京叫停“准”出让之后的两天,上海就诞生一宗46亿元的“”。在“国五条”出台百日之际,一线城市土地市场却“按下葫芦浮起瓢”,土地市场上次出现这种盛况还要追溯到2010年。
就在北京叫停“准”出让之后的两天,上海就诞生一宗46亿元的“”。在“国五条”出台百日之际,一线城市土地市场却“按下葫芦浮起瓢”,土地市场上次出现这种盛况还要追溯到2010年。
分析人士认为,调控风险的增加促使房企采取防御策略,房地产向一线城市回潮也就成为趋势。在这种趋势下,房价上涨的预期再次升温,这反过来对调控政策形成冲击。但值得注意的是,在部分房企“蛇吞象”式的拿地模式背后,市场风险已隐隐涌动。
土地市场“梦回2010”
今年5月以来,一线城市的土地市场几乎没有风平浪静的时刻。
5月6日,经过近200轮竞价后,佳兆业以186774万元、配建66800平方米保障性住房建筑面积的条件,成功将广州同宝路地块收入囊中,折合楼面价25597元/平方米,成为该区域单价“”。
5月9日,上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交,两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价,40079元/平方米的价格甚至创下沪三年以来的楼面价新高。
5月20日,北京通州(社区网论坛商铺)区台湖镇的两宗地块进行拍卖。其中,经过62轮竞价,“B-23多功能地块”的溢价率达到230%;“B-03住宅用地”则在经过71轮竞价后,价格冲至上限,最终以配建7.1万平方米公租房的代价竞出。
5月22日,位于北京大兴区的两宗土地继续高价成交。旧宫地块经过39轮竞价,轻松冲破价格上限,剔除保障房后的楼面价达到22320元/平方米,成为该区域新高。魏善庄(小区网论坛)镇地块未设限价,最终的溢价率达到102%。
为引导市场预期,北京市国土局于5月27日叫停了“准”——丰台区夏家胡同地块的出让。但两天之后,上海长宁区新华路(小区网论坛)街道地块以46亿元的“”价格成交,拿地者是北京的一家不房企。
“土地市场上次出现如此频繁的高价地,还是在2010年初。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示。所不同的是,彼时的“一天三”直接催生了“国十条”出台,而此轮“”热潮,则发生在“国五条”出台之后,政策效力似乎不复往日。
与二三线城市的平静相比,一线城市掀起拿地热潮,是否属于偶然?高和资本董事长苏鑫认为,一轮接一轮的政策调控提高了开发商的风险,风险上升的结果势必是防御策略。于是,“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻,人流和资金流越聚集的城市越安全,所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流。“这种收缩就好似刺猬缩成一团,以防不测。”他说。
同时,面对调控,一线城市房价坚挺的表现也佐证了上述判断的正确性,这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力,位置越好的地块安全边际越高。
9.9万享一线海景首创5折狂再袭长阳半岛开盘享优惠房山看房团火热报名
相关新闻:
地价传递上涨信号 旧宫房价进入3万元时代
娱乐地产:
手机上搜房,随时随地随心找房子,手机房源更精准,更快、更好、更省心!楼盘宝典--买房租房,楼盘社区尽在掌握;准确定位--直接搜索房源,一键搞定;楼盘动态--随时关注楼盘信息,打折优惠绝不错过;最近联系--沟通记录方便快捷,保持联系更畅通。四大强劲功能,让你买房租房轻松自在!搜房手机客户端下载>>>点击进入
出让环节恐念“紧箍咒”
尽管政府部门通过“推迟交易”等方式进行干预,但高价地释放出的信号仍然给市场预期带来不小的影响。分析人士普遍认为,两年后,这些高价地项目入市时,其房屋售价势必高企,房价上涨预期被抬升。
以北京为例,按照通州台湖两宗土地的价格,算上建安、资金和运营等成本,未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域地块,在几家龙头房企的推动下,向单价4万元的门槛冲击。
然而,当不断抬升的土地价格遇上房屋“限价令”,市场怪相就将催生。苏鑫认为,在这种格局下,开发商有三种应对方式:
,当售价锁死时,开发商的利润关注点势必转向成本领域,即通过压缩成本保证利润空间,这样房屋的质量很难保证。第二,毛坯房签约占比上升,即开发商按照毛坯房价格签约,保证符合政府的限价要求。同时把利润藏于装修价格中,也就是合约中的装修标准很高。这种现象市场中由来已久,未来可能是政府重点堵的漏洞。第三,限价管理的结果将使市场供应量被人为的降低。有些楼盘原本属于市场的有效供应,但由于限价可能无法入市。而那些已入市的楼盘又被限价,原本供不应求的市场将雪上加霜,什么样的人才能买到又又紧俏的房产?购房资格将成为新的寻租黑洞。
事实上,开发商之所以敢于高价拿地,除对未来的房价走势有着较高的预期以外,还存在“对赌政策”的成分,即当上述高价地到销售阶段时,“限价令”可能已经放松。
分析人士认为,在高价地的冲击下,政策调整几成必然,但率先进行调整的,恐是土地交易的相关政策,而非“限价令”。据悉,曾拿下上海长宁“”的北京福润天成房地产开发有限公司,注册资金仅有1000万元,“蛇吞象”式的拿地正在蕴含更多风险。中原地产市场研究部总监张大伟直言,市场存在再次的风险。
多数分析人士认为,为管控土地市场,未来一线城市或将在土地出让环节进行更多的限制。其中,除设置土地限价外,北京等地的“限房价竞地价”等手段或在下半年继续铺开。高价地频出的情况将得到一定程度的限制。
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。