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粵限價令出臺牽動供應結構改變 上漲動力仍存

經濟參考報  2013-05-24 10:03

[摘要] 國家統計局最近公布的4月70個大中城市房價,環比上漲的城市有67個,而同比上漲的城市有68個,在4月公布限價令的廣州仍然領漲全國。專家和業內人士分析,預計三季度房價上漲壓力較為嚴峻,如果政府不采取進一步措施,或將保持溫和上漲態勢。

國家統計局最近公布的4月份70個大中城市房價,環比上漲的城市有67個,而同比上漲的城市有68個,在4月公布限價令的廣州仍然領漲全國。專家和業內人士分析,預計三季度房價上漲壓力較為嚴峻,如果政府不采取進一步措施,或將保持溫和上漲態勢。

限價令出臺供應結構發生變化

據廣州市統計局發布的數據顯示,4月,廣州市新建商品住宅網上簽約面積為57.53平方米,同比增加15.4%,環比減少31.8%;網上簽約均價16374元/平方米,環比下降2.6%,但仍同比上升18.4%。而季度,廣州房價同比上漲22.5%,3月房價環比上漲34.9%,4月廣州出臺商品房定價指導政策,對開發商定價進行限制。

受到此影響,廣州獲批住宅預售情況大幅下降,5月周,新增預售住宅不足10套,此后緩慢上升,根據搜房網數據檢測廣州市國土房管局統計,5月13日至19日,廣州新增住宅預售證數量10個,獲批銷售住宅共1267套,相比前一周上漲超過一半。

由于城區的成交受到抑制,一些開發商也改變了供應結構,向郊區低價中小戶型轉移,這類市場相對活躍。通過對預售房源區位進行分析,超過90%的預售房源集中在番禺、增城、南沙等郊區位置,在供應結構方面,120平方米以下中小戶型住宅超過一半。

開發商政府博弈升級拆分合同規避調控抬頭

有業內人士表示,廣州執行價格指導之后,如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高,難以通過申報,也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。

廣州市國土房管局則表示,從政府指導定價實施以來,廣州新建商品住宅成交量和成交價格環比都出現了一定下降,而市場存量仍處高位,截至2013年4月底,廣州可售商品住宅面積為540萬平方米。

但記者在走訪時發現,開發商面對調控限制,也用出了種種花招。有業內人士向記者介紹,位于廣州南沙的樓盤天璽灣,為了應對政府限價,就想出了把原本規劃出售的精裝房合同,分拆成“毛坯房”和裝修合同,毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。

記者查閱數據發現,通過這種方式,去年底網簽均價還在12000元左右的樓盤,今年4月底就“逆市”下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示,可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式,實現網簽。

“房價統計數據下降了,開發商錢也沒少賺,最后就只有老百姓被忽悠了。”這位業內人士表示,在實行限價的北京和廣州,這樣操作的開發商“絕不只是一兩個,就看政府動不動真格管了”。

但開發商的行為已經涉嫌違法違規。熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示,建成達到交付標準的房屋并交付是開發商作為賣方的基本義務。開發商違反交付標準,拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標價,也涉嫌虛假價格,政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。

廣州市國土房管局表示,將進一步加大房地產市場巡查監管力度,近期還將聯合工商、物價等部門開展房地產市場專項整治行動,重點查處違反住房限購政策違規銷售、違規經紀、哄抬房價、發布虛假廣告等違法違規行為。目前尚未公布有開發商受到處罰。

房價上漲動力仍存

中國房地產數據研究院執行院長陳晟等業內人士認為,從三個月到半年左右的短期來看,房價溫和上漲的可能性較大。如果政府不采取進一步措施,現階段房價很難出現拐點。

一是土地市場火熱,地價攀升幅度明顯。今年以來,廣州土地成交量明顯回升,土地出讓溢價、尤其是住宅地塊溢價不斷走高。前4個月,廣州土地出讓金超過300億元,預計隨著國際金融城(小区网论坛)地塊的出讓,前三季度就可超過去年全年402億的出讓總額,房地產企業逆調控拿地,顯示資金鏈好轉和對后市看好。

二是地方政府調控執行力度低于預期。從3月底國五條地方地則落限至今快兩個月時間,除了北京等極少數城市以外,廣州等絕大多數城市尚未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則。而從政策限制力度來講,只有北京提出房價保持穩定,而其他城市均將房價增幅與居民可支配收入掛鉤,控制目標暗示房價仍將“溫和上漲。”

三是消費者預期未發生明顯改變。北京大學房地產金融研究研究員尹斌認為,從消費者的心態分析,近期房價持續上漲的一個原因是原因,在多輪房地產調控政策出臺之后,剛需人群看到調控效果并不理想,開始選擇停止觀望,出手入市,在供需矛盾仍然持續的情況下,而當前流動性過剩,投資保值的壓力凸顯,增加了的市場需求,也會導致價格上漲。

 

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