[摘要] 中国养老地产经历了最初的探索、少数开发商及商的初试水，2013年中国养老地产进入新的发展时期。润土多年来研究发现，专业养老机构的大多数已入住或目标客群都是高知、高职、高收入人群。这些老人在价值观、生活态度、居住及服务需求、包括入住驱动因素都有鲜明的特色。
【前言】
中国养老地产经历了最初的探索、少数开发商及商的初试水，2013年中国养老地产进入新的发展时期。润土多年来研究发现，专业养老机构的大多数已入住或目标客群都是高知、高职、高收入人群。这些老人在价值观、生活态度、居住及服务需求、包括入住驱动因素都有鲜明的特色。这些金字塔尖的老人内心到底如何？日常生活状态是怎么样的？什么样的养老机构能够打动他们？2013年润土房地产研究公司选取北京近百位家庭总资产3000万以上老人，对他们在人群特征、生活形态、产品、配套及服务需求特点等多方面进行深入研究，以期为有望投入养老地产的机构了解客户，提供些许帮助。
软硬兼施构筑老人心中理想家园
房地产产品向来是硬件和软环境的完美结合，对于有着特殊客户群体的养老地产，软硬件更是需要精之又精。硬件是根本，软件是提升。房屋整体设计与建筑结构决定养老地产特殊属性，而环境与服务配套则提升养老产品的整体品质与市场竞争力。在目前并不是成熟的养老地产领域，欲想打造出吸引老人、独树一帜的产品，定要在方方面面每个细节都要下更多的功夫。调研发现，老人选择养老机构，最看重的是医疗资源和服务，另外，内部设计的适老姓也是重点要素之一。在满足这些需求后，再考虑交通、配套、户型、建筑风格外立面之类的因素。所以，医疗水平是老年人选择养老地产的核心诉求。
三种医疗运营形式打造养老机构核心竞争力
在医疗服务方面，老人的需求分三个层次。一是日常医疗及慢性病护理；二是重大及急性疾病的抢救能力和机构与各大医院的资源嫁接及医疗通道；三是更高层次的医护服务，包括养生、身心护理、营养与健康管理等等。
针对老人不同层的需求，养老机构必须保证自身医疗服务体系能够达到系统化、多层次、针对性强等特点，这样才能使机构在市场竞争中具有较强的核心竞争力。
养老机构开发商可以通过三种途径实现自身医疗体系的构建。种是开发商自己筹办医疗人才与资源，与外部三甲级等大医院达成战略协议，给机构带来医疗绿色通道、医疗费用能够纳入医保或享受更高医疗保障。这种方式需要开发商花费大量精力和人力，同时，由于专业性不够会承担较大运营风险。第二种是开发商与专业医疗机构共同建设运营医疗这部分，就如同房地产项目中的商业部分，可以与专门的商业机构合作建设和运营。第三种方式则是完全交付给有经验、专业性强、资源丰富的医疗资源整合机构来做。开发商完全放权，由专业人士做专业的事情。医疗服务机构通过自身医疗设备、医疗人才、医疗资源、医疗服务体系等自身，较好的服务于老人。这种方式将是未来发展的趋势，目前，国内外已经出现多家这种专门的医疗服务与运营管理机构，北欧、澳大利亚等国有较多的成功案例可循，国内近些年也出现很多专业医疗管理公司。对于开发商而言，最主要的是选择好适应本土化的公司，并在日常对此类公司能够很好监督及合作。
养老机构必须满足的医疗配置要素
无论是采取哪种方式，对于开发建设养老机构而言，在医疗方面务必做到以下几点，才能保证以突出的医疗服务提升机构竞争力，成为行业：
1、实现医疗管理信息化，为会员建立健康档案，纳入健康管理系统。养老机构必须完善医疗管理体系，形成科技化、系统化、信息化管理标准。为机构会员建立医疗档案，输入管理系统，随时检查并结合健康状况提供解决方案。老人及其家人也可随时查阅自己的健康档案并随时报告自身的健康状况。
2、实施24跟踪式医疗监测与服务。对于老人的健康检查不是偶尔一次，要保证检查的连续性、可对比性和针对性。老人24的健康状况都能时间反馈到医护人员，以免急性病发生。
3、与三甲医院形成战略合作，能够为会员提供便利的绿色医疗通道。对于老人而言，大型三甲医院是他们的最信任的并且是首要选择的医疗机构。养老机构只有充分与各大医院建立战略合作关系，我会员提供绿色医疗通道、使会员优先享受大医院的医疗资源，减少看病难和治病难的麻烦必定会吸引大批老人的关注与到来。
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