[摘要] 有着楼市风向标之称的深圳“房博会”自5月1日开幕以来，细心的市民已经可以从中觉察出当前楼市呈现出的一些新变化：在经历了3月份国家版的“国五条”细则和4月份深圳版“国五条”细则适应期后，市场开始步入相对平和以及有节奏的发展期，虽然买卖双方对价格依旧敏感，但价格不再是交易成败的唯一决定性因素。
有着楼市风向标之称的深圳“房博会”自5月1日开幕以来，细心的市民已经可以从中觉察出当前楼市呈现出的一些新变化：在经历了3月份国家版的“国五条”细则和4月份深圳版“国五条”细则适应期后，市场开始步入相对平和以及有节奏的发展期，虽然买卖双方对价格依旧敏感，但价格不再是交易成败的决定性因素，对房子地段、配套、功能等因素的综合考量占比上升，理性交易的市场特征悄然显现。
楼市调控下市场情绪淡然
昨在展会现场，记者注意到，无论开发商还是置业者心态都显得较为平和、放松，少了以往那种浮躁、慌张的情绪。开发商的心态是“产品只要有卖点不愁卖”，置业者则普遍持“有条件买就买，没条件买就等”的态度。
开发商代表肖经理坦言，从2010年开始的调控，对房地产市场影响巨大，最突出的表现是客已经被渐渐挤了出去，刚需和改善型置业者成为市场主流。另外，市场各方参与主体的心理开始变得更加成熟和理性，现在消费者买房子更加关注地段、配套设施、交通状况和绿化等综合因素，而不是一昧地注重价格。
“其实，这种市场现状对开发商也提出了更高的要求，现在卖房子，如果项目中没有一两个抓人眼球的亮点，比如户型特色、结构、绿化等，你都不好意思开盘。”肖经理笑着说。
接受采访的多位参观者也畅谈了他们的购房心理。市民林小姐说，她选房子时，会更关注居住的密度，其次是离上班地方的距离。对于价格，她认为，周边的新旧楼盘都可以作为参考，开发商怎么定价决定权在他们，但买不买决定权在我们。
陪同林小姐的张女士看法略有不同，在她看来，区域决定了房子的价格区间，也决定了自己是否有能力购买。因此她选房首先看区域，比如她很喜欢在福田住，但价格是她无法承受的，所以考虑选择福田能够辐射到的最近区域，像龙华新区。
记者观察，造成买卖双方心态都较为淡然的主要原因是可选择性的增多。对开发商而言，可选择的交易对象很多，只要产品定位明晰，针对性强，就不愁买不出去；对置业者而言，无论是价格还是区域，都有很多选择。
首套刚需置业者青睐小户型
连日来，记者在房博会采访发现，中小户型仍是市场的宠儿，尤其是90平方米以下的住宅成为首套刚需置业者的。
昨天，房博会现场依然人声鼎沸，前来观展的人仍是络绎不绝，当中既有60、70岁以上的老人，也有年轻夫妇，他们普遍对位置佳、交通便利、配套完备的小户型住宅表现出浓厚的兴趣。
一对年轻夫妻告诉记者，他们的置业目标将分两步：先是买套小房子，而且一定是市区内的，比如福田、罗湖的房子。接下来再改善。在他们看来，区的小户型，可为将来改善打下基础，将来有实力换大房子时，这套小户型可租可售，打理起来会很容易。
来自市规划国土委的统计数据显示，5月1日至3日全市新房成交178套，三天成交量分别是14套、116套和48套，日均成交近60套，成交均价为19460元/平方米。其中90平方米以下户型成交量为153套，显示出刚需仍是置业主力。
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继续持有：房产税扩大试点传言时起 海外置业：不确定性风险更难控制
随着“新国五条”调控措施的落地，虽然“按差额征收20%的个人所得税”悬而未决，但也在改变着人们的预期。记者发现，越来越多的普通多套住房持有家庭，由于忧心将来房产税开征以及房价停涨，开始关注起“海外置业”这个过去印象中只有富豪阶层才敢问津的话题，成为潜在置业大军中的一员。不过，由于海外置业存在诸多不确定性和风险，也令这些家庭有进退失据之感。
业内人士分析，那些拥有两三套房的家庭，往往正是通过劳动收入积累财富的代表。在渠道极为狭窄的现实里，持有房产至少给了他们跑赢通胀的安全感。从长远看，疏导经济体系中的多余资金，建立长效的住房供应体系，才是解决问题的关键。
风险：海外置业不确定性大
记者了解到，目前海外置业的个人买家主要有两种类型，一是纯行为;二是有孩子在国外读书或准备去国外读书，在海外置业可以用来自住兼具用途。
不过，加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等移民国都已没有买房移民政策，短期内也不会有，现在能买房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以，从海外买房目的上看，到美国买房基本上是纯，而到欧洲买房，则主要是为了移民。
不过，业内人士分析，由于持有多套房的普通市民实际财力并不高，难以承担海外置业存在的风险。
广东省因私出入境移民中介协会副会长陈建云，上个月刚刚组织了一次到葡萄牙的购房置业实地考察，他告诉记者，今年以来，关注海外置业的普通市民确实有所增加，但是到最后真正出手的人其实还不算很多。
“塞浦路斯有的项目只有一块空地，就开始开卖，根本没有现楼。而且只有5年的临时居留权，不确定性太大。”陈建云说，不少普通的国内买家确实有到塞浦路斯、希腊等门槛较低的国家买房，但如果抱着移民的目的，将来的风险不低。像希腊，虽然置业门槛只要25万欧元，不过5年之后才可以获得居留权，十年以后才可以入籍。像葡萄牙等国家，虽然可以一步到位，获得绿卡，但置业门槛高达50万欧元，而且还需要一次性付款，还不是一般市民能够承受的。
分析：国内楼市依然有机会
更值得一提的是，即使在葡萄牙等可以购房移民的国家，买家在购房后，还需缴纳包括不动产税、印花税等多项税款。此外，在没有取得相应国籍之前，即使房价上涨，者也不能随意卖出所购买的房产。
“虽然目前政策面倾向于抑制房价，但是国内房价今明两年仍将保持上升的动力。相较泡沫有限的国内房地产市场，国外市场的游戏规则和不确定性都更大。”广东省房协理事赵卓文分析。
赵卓文认为，今天的中国楼市，已不是由简单的供求关系决定的市场，它反映了资本、金融、土地、税收、管理等诸多要素的博弈。从这个角度说，“限购”和“限价”将成为中国房地产的特色，而在一定时期内存在，调控将是常态。但是，中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。
“中国即使将来有房产税，美国等大多数海外国家也有房产税。”肖文晓也认为，普通多套房买家不必过分担心，从目前上海、重庆两地的试点情况看，中国的房产税税率不会太高，征收范围也不一定太广。抱着海外置业打算的市民，应该有移民的计划，否则，纯粹面对的不稳定性比国内更高。
困扰：
多套住房未来或被征房产税
家住海珠区万寿路的市民史女士家拥有三套房，随着房价上升，资产也在急速膨胀。史女士告诉记者，最近一条“以人均居住面积80平方米”作为房产税开征点的传言，让她渐渐感觉在中国持有房产，未来可能更多的可能不是一种资产，而是一种负担。
所以，史女士最近就在谋划，卖掉两套出租房中相对较低的一套，考虑到美国纽约外围区域买一套房子。史女士说，自己的姐姐已经在美国安家，未来她也想移民。“虽然美国要交房产税，但是只要出租的租金能抵得上就可以了。”史女士表示。
史女士的情况并非特例，不少城市里的家庭都拥有两套以上的房子。像“北上广”这样的一线城市，在房价之前就成家立业的大学毕业生们，夫妻俩有两套房一点也不奇怪。
满堂红集团战略管理部副经理肖文晓分析，普通持有两三套房的家庭，随着房价的上升，实现了实物财富的增加。但从调控的趋势而言，未来如果出台房产税等措施，这类家庭的利益有可能会受损，这也是这类家庭转而考虑海外置业的原因。
另一方面，美国等国家房地产业回暖也吸引了不少普通市民考虑的目光。中国社科院文献出版社推出的2013年《蓝皮书》称，美国新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势，所以中国楼市不如去美国买房地产。
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