[摘要] 清明節前多地“國五條”調控細則陸續落地，令節日期間的一線城市樓市新房和二手房市場走出了別樣行情。中國證券報記者在京滬廣深一線城市調查時發現，北京、深圳、上海、廣州的二手房交易均出現下滑，北京更是呈現“斷崖式”下跌。新房市場則保持著節前火爆的成交氛圍。
清明節前多地“國五條”調控細則陸續落地，令節日期間的一線城市樓市新房和二手房市場走出了別樣行情。中國證券報記者在京滬廣深一線城市調查時發現，北京、深圳、上海、廣州的二手房交易均出現下滑，北京更是呈現“斷崖式”下跌。新房市場則保持著節前火爆的成交氛圍。
業內人士指出，地方調控細則出臺后，部分二手房市場需求向新房市場轉移，加上此前的集中過戶已經透支了未來一段時期的需求，直接導致二手房交易量大幅萎縮，市場調整在所難免。但北京等地新房市場需求依舊堅挺，部分開發商并不擔心樓盤的銷售情況，甚至有意推遲樓盤入市，預計未來新房價格仍會保持穩定。
北京 業主加價售房 買家猶豫觀望
北京清明節期間二手房成交遭遇“高臺跳水”，成交量出現明顯下滑。
根據偉業我愛我家市場研究院的數據，3月31日至4月5日，由于供求萎縮以及更多購房者陷入觀望，使得這一期間的二手房成交量環比前一周大幅下跌68%。與3月前三周的火爆行情相比，二手房在月底的突然降溫與北京調控細則的出臺直接相關。
“假期里我每天至少要打幾十個電話，全是給之前登記要買房或賣房的客戶，不過買主少。”位于北京北(小区网论坛)三環的一家房產中介門店的經理表示，清明假期他和同事們都沒有休息，除了留守的人外，店里大部分人手都派去外出“宣傳”。“我們在比較繁華的街邊、購物、小區都設了展板推介產品，可是真正來咨詢的人并不多。這個月的業務會很難做。”
“因為涉及到個稅的問題，降價出售的幾乎沒有。很多賣主都加價了，還有一些本身不涉及繳納20%個稅的房源賣主也趁機加了價。所以不少買家有點猶豫。”該中介經理坦言，他現在最主要的任務就是找到更多買主去看房。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京細則出臺后，買賣雙方的心態已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待，因此造成了成交量的大幅下滑。“細則落地前，購房需求集中釋放，已經基本透支了未來半年左右的需求。”胡景暉預計，未來半年內，北京二手房交易量或保持低位，個別區域的房價有望小幅松動。
與二手房相比，樓市細則的落地對新房市場的影響顯然更小。一些原本計劃購買二手房的購房者將選擇的目光投向了新房市場。從清明假期的推盤來看，不少新房項目并沒有趕在假期時間推盤，一些已經拿到預售證的項目也選擇了節后開盤。
由于北京市房地產交易系統進行升級調整的原因，3月31日至4月7日期間北京暫停了購房資格申請、審核及網上簽約，因此無法從數據上直觀體現假期的銷售情況。不過，中國證券報記者在實際走訪中發現，由于前期蓄客充足，部分假期開盤的項目銷售依舊火爆。
清明假期，位于望京(社区网论坛商铺)區域的金茂府(樓盤資料 業主論壇)項目開盤，推出的兩棟樓在開盤不久后便售罄。“我們這次推出的戶型面積都在200平方米以上，均價差不多是每平方米49000元，高層的在52000元，稍微差一點的大概在47000元。”售樓處銷售人員對記者表示，項目在開盤前已經排號，積累了足夠的客戶。
清明假期前，北京市有多個樓盤推盤，成交活躍。但假期各個項目明顯放緩了推盤速度，部分已經拿到預售證的新盤則選擇了節后推盤。根據北京市住建委的信息，清明假期僅有金茂府一宗項目拿到預售證。而在節前，觀音寺北里、華貿奧苑等多個項目拿到了預售證。其中，華貿奧苑選擇在4月15日開盤。
“北京細則要求新建商品住房價格和去年保持穩定，但一般項目的開盤價會越來越高，所以對我們來說，現在的定價比較敏感。”一位正在南城推廣項目的開發商表示，雖然新房銷售并沒有受到明顯影響，但是地方政府對漲價項目很關注，在審批上也更加嚴格。公司目前對推盤節奏控制得更加謹慎。
人氣樓盤大念“拖”字訣
“細則落地后，有些人盼著市場能有所降溫，開發商也不著急開盤，等著購房者覺得房價繼續漲的時候再開。所以，你看周邊幾個樓盤都沒拿預售證。”位于北京大興區南六環外天宮院地鐵的保利首開熙悅春天(樓盤資料)的銷售經理王鑫對中國證券報記者說。
北京調控細則出臺后，商品房預售審批或較以往更為嚴格，報價過高的樓盤可能面臨政府部門“價格指導”。加之二手房市場因20%個稅政策而急劇萎縮，新房市場變得更為復雜。
清明節期間，中國證券報記者實地探訪了北京大興、房山等郊區新盤的銷售情況。王鑫介紹，現在和政策出臺前，來看房的人數沒有太大變化。“我們40個置業顧問，這幾天每個人每天接待超過20個購房者，政策對剛需人群影響不大。”
一街之隔的金融街融匯，預計4月底開盤的兩棟樓，房源有600多套，但目前辦卡排號的人數已達到3000多人。“現在我們已經停止辦卡排號了，來看房的人想買也買不了。”售樓員說。一位看完了樣板間的苗女士感慨：“平均5個人搶一套房。”目前該盤的均價是18000元/平方米，但開盤價要到4月下旬才知道。
的中國水電云立方(樓盤資料)三期有4棟樓，共390多套房源，清明節3天每天售樓處接待的看房者都超過100人。置業顧問李曉靜表示，目前其均價為17500元/平方米。但能買到房的幾率相比金融街融匯更低。“從1月至今，來登記的人數超過1萬人。但要辦卡排號的話，4月中下旬才可以。”李曉靜表示。
更有甚者，為了限制意向購房者人數，開發商自行提高購房門檻。在房山區良鄉的長陽半島紫云庭，預計4月上旬開盤，房源只有100多套，目前均價在22000元/平方米。但開發商要求存款達50萬元以上的人才有資格搖號選房。
事實上，今年以來，由于項目供應量偏少，供需矛盾一直沒有得到有效緩解，北京新房市場持續火爆。據鏈家地產數據統計，今年一季度北京入市的新盤為28個，環比去年四季度的67個，大幅下降58.2%。
在走訪過程中中國證券報記者還發現，很多人氣火爆的樓盤基本上都沒有取得預售證，而且開盤時間一拖再拖。“現在政策剛出來，開發商得看看市場反應，再據此調整項目銷售計劃也是正常的。”王鑫分析，“現在房子不愁賣，每個新盤只要開盤基本都會‘日光’。開發商不著急拿預售證，說白了就是等著漲價。”
二手房市場因征收20%個稅而急劇萎縮和供需矛盾仍然較大的情況下，新房價格上漲不可避免。“假如我現在去拿預售證，報給建委的價可能不超過19000元，但推遲到5月甚至6月，報價漲到20000元以上獲批的可能性也很大。因為建委控制的價格是不能明顯高于同區域的樓盤成交均價。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示。
王鑫透露，金融街融匯原本打算3月份開盤，后來看到辦卡排號的人數超過預期，又延后至4月底，但目前預售證還沒有拿到。“估計月底也夠嗆，有可能拖到5月。因為周邊幾個樓盤也都沒拿預售證，沒打算盡早開盤。”
上海 新房市場火爆 開發商悄然提價
上海“國五條”細則落地沒讓二手房市場明顯降溫，卻助推了新房市場的漲價勢頭。
清明假期，上海各個在售新盤都相當熱鬧，著急購房的剛需脫離二手房市場，立刻轉投新房市場。“我就猶豫那么兩分鐘，理想的房子就被別人選走了。”在嘉定區一處正在銷售的新盤現場，李小姐向中國證券報記者抱怨。嘉定區是上海新房供應量的區域，近期也出現了難得的熱銷場面。
新房的旺銷使得開發商躍躍欲試進行提價，清明前開盤的小上海新城與農房西郊半島開盤均價上漲5%，兩天去化率依然超過八成。預計將在4月加推的前灘合生一號定價在4萬元/平方米左右，而去年底該項目定價還只是3.3萬元/平方米。虹口區內環大盤瑞虹新城價格從去年開盤時的4萬元/平方米漲至如今的5萬元/平方米。
即便是浦東一處銷售平平的樓盤，售樓員仍然表示，上海細則的發布，會讓新房項目漲價預期增強。數據顯示，4月預計開盤的48個項目中，僅有3個項目明確有優惠，華潤佘山九里、日月光伯爵天地和錦繡逸庭。
隨著上海細則公布，改善型買家入市步伐明顯加速，上海中高價位房源入市的步伐也在加快。其中，中海地產(中海九號公館 中海尚湖世家)2009年拿下的長風項目——中海紫御世家，是中海紫御豪庭的別墅項目，4月份將首次開盤推出29席房源，面積360-688平方米，均價預計10萬元/平方米，總價在3600-6880萬元/套之間。
同時，二手房市場悄然發生變化，“滿五”的房源變得十分緊俏，價格有所上漲，其他房源“轉售為租”的則明顯增多。“因為我的房子是‘滿五’，天天接到中介電話，問我的房子多少錢才肯賣，有買家等著要買。我想等等再看，暫時不賣，中介就守在我家門口，恨不得‘切腹自殺’。”準備以小換大的業主殷先生告訴中國證券報記者，現在成熟小區二手房房源緊缺，“滿五”的房子真是一房難求。
中原地產浦東一家分店經理表示，自3月下旬起，每天出租房源掛牌量都在上升，租賃量隨之上升，特別是上海細則出臺后，日均租賃量相比前期上漲30%左右。不少眼見新政降臨追趕“末班車”無望的二手房業主，轉而投入租賃市場。
中國房地產學會副會長陳國強表示，二手房市場面臨個稅調整之后，會影響到市場的成交量，供應需求情況會和政策出臺之前有很多變化。原本希望通過二手房來解決自身住房問題的一些人群，會部分轉移到新房市場。
廣州 擔憂政策后手 觀望情緒濃厚
清明小長假天，廣州國土房管局公布了3月份的樓市數據。3月廣州10區新房成交呈量價齊升。其中，網簽均價16817元/平方米，同比上升34.9%，環比上升3.2%；網上簽約7131宗，同比增加50.7%，環比增加60.3%。至此，廣州新房價格已連續5個月同比漲幅超10%。在這5個月中，廣州房價從1.3萬元/平方米漲到1.68萬元/平方米。廣州市房管局稱，價格抬升為城區高價盤成交大幅上漲所致。去年下半年以來，廣州商品住宅量價齊升，調控形勢嚴峻，但仍有決心有信心完成今年房價控制目標。
然而清明期間市場的反應卻冷熱不均，從廣州開發商推新盤力度到市場交投活躍程度，均表現出濃厚的觀望情緒。
新房市場并未有專門針對清明期間的打折或優惠出現，4月推出折扣樓盤的數量和優惠的力度基本與3月保持一致。數據顯示，4月廣州在售住宅項目（包括洋房和別墅）一共有327個，推出優惠的項目有163個，占比為49.84%，優惠樓盤個數與3月份持平。
有部分開發商擔心，前三個月廣州新房價格不斷創新高，政府要完成今年的房價控制目標，壓力不小。如果未來房價繼續上漲，政府很可能會推出更為嚴厲的調控政策。
二手房的成交熱度在清明期間也有所降溫。在20%個稅政策的威懾下，廣州3月的二手房網簽量超過7600套，同比暴增3倍多，環比暴增4倍多。僅3月31日當日廣州二手房網簽量即超過300套。整體市場供需兩旺促使3月二手房價格出現一定幅度的上升。合富置業的成交數據顯示，3月二手住宅成交均價為18080元/平方米，環比2月出現2.9%的升幅。不過，隨著廣州細則的落地，二手房交易量開始。據陽光家緣網數據顯示，4月1-2日廣州二手房日均網簽量回落到100套甚至更低的水平，遠少于3月任何一個工作日的網簽量。
中國證券報記者走訪房屋中介了解到，在4月剛剛過去的幾天里，交易量下滑七成多，一些中介下滑甚至接近九成。
中原地產市場部某資深研究員分析稱，二手房的成交量已在3月份提前透支，接下來成交量肯定會，不過，在更嚴厲的“靴子”落地之前，房價走勢會較為平穩，甚至小幅上漲。而一旦“靴子”落地，房價可能會有下跌，但是加上轉讓稅，最終購房者承擔的房價還是上漲的。而對于一手房價未來的走勢，該研究員稱，未來為控制房價過快上漲，政府很可能延遲發放樓盤的預售證、增加郊區低價盤的供應，通過一減一增來將價格調下去。
深圳 推盤潮延續 房價或難上漲
嚴厲程度低于預期的深圳“國五條”細則公布后，幾近瘋狂的深圳二手房市場驟然降溫，而本就平穩的新房市場依然不溫不火。但是，新一輪的房地產調控已經對深圳樓市買賣雙方的交易心理產生影響，隨著未來深圳二手房市場的進一步降溫以及大量新盤的入市，深圳房價今年的走勢或已定調。
4月7日，深圳房地產權交易清明節假期后的個工作日，再也看不見節前人聲鼎沸的喧鬧場面。深圳規劃國土委的數據顯示，4月1日至4月3日間，深圳二手房的成交數量分別為146套、209套、245套。而在三月的最后一周，二手房的日成交量幾乎每日都保持在1000套以上。由于深圳房地產權交易的極限日受理量為900套，每日超過1000套的二手房成交使得交易忙碌異常。而細則出臺之后每日200套左右的二手房成交意味著深圳房地產權交易的工作負荷大大減輕。
“3月的二手房成交已經將未來幾個月的二手房需求透支，我們預計近期深圳二手房成交將大幅減少。”深圳中原住宅部執行董事劉錦萍對中國證券報記者表示。不過劉錦萍還表示，深圳的“國五條”細則為未來調控政策加碼預留了空間，不排除如果房價大漲深圳隨時出臺更嚴厲調控政策的可能。
與二手房市場的驟冷驟熱不同，深圳的新房市場始終保持著平穩。就在二手房過戶幾近瘋狂的時候，深圳的新房市場卻始終不溫不火。世聯地產數據顯示，2013年3月，深圳新房成交面積35.59萬平方米，同比上漲18.6%，成交均價為19645元/平方米，環比下跌4.8%。而3月深圳新增的新房供應為44.29萬平方米，超過了當月成交。事實上，早在去年下半年，深圳新房市場就掀起一波推盤潮。當時多位深圳地產人士就表示，預計政府有可能在2013年兩會之后推出新的調控政策，“搶跑”成為當時深圳樓市主題之一。開發商這一心理也導致深圳的房價一直保持平穩。
事實上，深圳新房新房市場的推盤潮還在持續。深圳本地媒體用“全線出擊”來形容4月深圳的新盤市場。4月深圳開盤或加推的樓盤超過40個，巨大的供應以及深圳通過“窗口指導”方式實施的“限價令”，使得深圳今年房價不再具有大幅上漲的預期。
重慶 新房銷售平穩
重慶市3月30日出臺了“國五條”調控細則，要求主城區新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅，并明確了對出售自有住房按規定應征收個人所得稅的政策。自3月31日至4月6日的一星期內，重慶二手房交易量大幅下降，新房交易量和價格則基本保持平穩。
部分中介門店零成交
4月6日至7日，中國證券報記者走訪了位于重慶主城區的江北區和南岸區的部分房產中介，看到門店里冷清，很少見到看房者。中介表示，細則出臺后的一個星期內，二手房交易量降低幅度普遍至少在50%以上，一些門店甚至零成交。
江北區鋼運房產某門店銷售人員介紹，3月30日后看房的人與之前相比減少很多，4月以來還沒有下單的，至今成交為零，來咨詢的客戶都很少。在戶型上，看房者了解小戶型的居多。而3月平均每天有2至3人下單，最火是3月5日至20日，成交量環比增幅接近50%。
江北區中先地產某門店銷售人員介紹，自3月下旬開始購房者下單就減少了，3月30號后看房的人比之前減少了三分之二左右，到目前還沒有下單的，看房者更傾向于小戶型。非免稅房的價格基本平穩，但免稅房的價格有上漲。
在南岸區，部分中介向中國證券報記者表示，細則出臺后看房人數大幅下降，有的門店下降幅度達90%，不少門店從3月31號至今都沒有下單的，看房的人中關心小戶型的人較多，但房源卻是大戶型的較多。
這些房屋中介透露，目前買方和賣方對價格的分歧明顯增大，3月時討價還價的情況不是很多，但新政細則出臺后雙方都比較堅持自己的報價，經常發生雙方為價格爭執很久的情況，導致成交難度加大。
在一家中介門店，一位看房者表示，自己主要看的是能免除征收20%個稅的房源。至于稅費由誰承擔，看房者表示，最終由自己承擔的可能性大。
根據房屋中介銷售人員透露，20%的稅收由誰承擔主要是買方與賣方私下商量，但從實際情況看，基本上都是轉嫁到買房者上，還有部分賣方就直接把稅收部分加進了房價里。
個稅計征標準仍待細化
中國證券報記者從重慶江北區土地房屋權屬登記了解到，新政后一周來辦理過戶的人數相對3月份少了一半以上。南岸區土地房屋權屬登記相關工作人員表示，3月每天放號達100多個，大廳是人山人海的，但這一周過戶的數量寥寥無幾。
江北區土地房屋權屬登記負責稅收的工作人員向中國證券報記者表示，將嚴格按照20%的征收標準執行，如果房屋原值和裝修發票等金額無法確定的，將依照相關標準進行評估計算。
不過根據部分房屋中介人員透露，目前稅務上關于如何征收20%的操作細則還很不明確，買賣雙方只是把相關材料提交上去，但具體該怎么征收，征收多少，他們和交易方都不清楚。
中國證券報記者采訪了重慶部分主流的開發商，細則出臺后新房銷售價格和成交量與之前變化不大，目前開發商尚無調整銷售價格和折扣等政策的計劃。
某房產開發公司人士表示，從重慶近兩年的購房人群分析，絕大多數屬于剛需，投資型和投機型的購房者已經少。此次政策打壓了二手房市場，對新房市場而言，將原來計劃購買二手房的人群驅進新房市場的比例將大于因轉讓成本增加而放棄購買新房的比例，因此政策對新房市場影響很小。
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