[摘要] 虽然已经连续7年多缴纳了社会保险，但是在买房时，丁先生还是被告知他的购房资格的审核没通过。这让丁先生十分不解，因为他连续缴纳社保的年限远远超过了国家规定的5年。
虽然已经连续7年多缴纳了社会保险，但是在买房时，丁先生还是被告知他的购房资格的审核没通过。这让丁先生十分不解，因为他连续缴纳社保的年限远远超过了国家规定的5年。为解开心中的谜团，近日，丁先生先后找到了北京市丰台区社会保障、北京市住房和城乡建设委员会进行咨询。最后他被告知，他的购房资格的审核之所以没通过，是因为他所缴纳的社保中缺失了在社保中占有重要地位的养老保险。
或许，丁先生这样的遭遇在现实中并不多见，但是，像丁先生这样，因为一点点差距而与购房资格擦肩而过的人却并不少见。与那些从未缴纳过社保，或者刚刚缴纳社保不久的人相比，错失购房资格对他们来说更加可惜。因此，业内人士建议，在限购政策的执行过程中，这部分购房者的权益应该得到区别对待。那么，在当前楼市限购的市场环境下，有多少购房资格需要梳理？坊间流传着这样那样取得资格的手段真的可行吗？为了找到答案，本报《广厦时代》专程跟随丁先生跑了几个相关部门，并且对不同类型购房资格进行了归类、分析，以及对种种不符合程序的资格取得办法进行了风险测试……
交了7年社保因独缺养老保险导致审核没通过
求证社会保障住房和城乡建设委员会律师事务所
直击跟买房人一起寻找资格
一位来北京闯荡多年的丁先生向《广厦时代》反映，自己认为万无一失的购房资格意外丢了，相关部门给出的解释是未连续缴纳5年社会保险。这让丁先生十分不解，因为到目前为止，他在京已经连续缴纳了7年多的社保，远远超过了国家规定的5年期限，怎么会没有购房资格呢？
为了一探究竟，近日，我们跟随丁先生一起到相关部门进行了咨询，帮助其寻找购房资格。据北京市住房和城乡建设委员会的工作人员介绍，丁先生的审核之所以没通过，是因为他的社保中独缺了重要的养老保险。
意外：计划中的购房资格丢了
据丁先生介绍，本来他计划将自己的住房出售之后，再换一套新的改善型居所，可谁知，他的老房都卖了，新房的定金也付了，最后却被相关部门告知，并不具备购房资格。
据了解，他看上的那套商品房，无论在户型上还是配套上都好。于是，看房当天，他不假思索地就把定金交了。可谁知，在他把定金交完后的第6天，也就是2月28日，当丁先生满怀信心地等待着自己的购房资格审核通过并正式购房时，却被告知他的购房资格审核没有通过，原因是他并不满足连续缴纳5年社保的规定。
这个解释让丁先生十分不解，因为到目前为止，他连续缴纳社保的年数已经达到了7年以上，远远超过了国家规定的5年期限。那丁先生的购房资格为什么没通过呢？最后，实在想不通自己为什么被拒的丁先生决定去北京市丰台区社会保障讨个说法。
无奈：被拒因为未缴纳养老保险
可是令人颇感意外的是，北京市丰台区社会保障的工作人员在社保缴纳记录中查询后确认，丁先生的确满足已经连续缴纳5年社保的规定。这让丁先生更加摸不着头脑，既然自己已经连续5年在北京市缴纳社保，那为什么自己的购房资格审查会通不过呢？
对此，丁先生认为，既然自己的社保没问题，那么问题一定出在购房资格的审核者——北京市住房和城乡建设委员会。于是，次日上午，丁先生来到了位于五棵松的北京市住房和城乡建设委员会。可是，在丁先生自报家门，说明来意之后，北京市住房和城乡建设委员会的保安将丁先生拦在了门外，无论如何也不让丁先生进去。最后，在丁先生的百般恳求下，保安才允许丁先生用他们的固定电话，和里面负责购房资格审核的相关负责人进行了沟通。据审核人员介绍，从表面上来看，丁先生的确已经在京连续缴纳了5年社保，但是实际上，在丁先生所缴纳的社保中，其他几险皆有，唯独缺了在社保中占有重要地位的养老保险，因此，丁先生并不具有购房资格。
对于审核人员的解释，丁先生并不认同，他认为国家的相关规定只是要求连续缴纳5年社保，并未要求缴纳社保时五险必须交全，或者某一险种必须缴纳，既然国家并没有这样规定，那么自己不缴纳养老保险也无可厚非，北京市住房和城乡建设委员会也不能因此而剥夺他的购房资格。
律师：双方都有依据应协商处理
那么，北京市住房和城乡建设委员会和丁先生给出的解释到底孰是孰非呢？对此，我们专门采访了北京市盈科律师事务所的律师李振军。
据李振军介绍，其实，北京市住房和城乡建设委员会和丁先生给出的解释都有其合理性。因为，人们传统意义上理解的社保有“三险”和“五险”之分，“三险”包含“养老保险、医疗保险、失业保险”，而“五险”包括“养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险”，但无论是“三险”还是“五险”都包含有最基本的养老保险。因此，北京市住房和城乡建设委员会据此认为丁先生不具备购房资格有一定的道理。
但是，李振军律师同时指出，国家关于购房资格的相关规定中，的确没有硬性规定缴纳社保时五险必须交全，或者某一险种，例如养老保险必须缴纳，这是该规定所存有的一个缺陷，因此，丁先生据此认为自己的购房资格不应该被剥夺也有其合理性。在这种各有依据的情况下，双方能各退一步，通过协商来解决此事。
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离职空档期社保空白
外地企业派京人员社保在外地
工作很多年但从未办居住证
限购前买房改善时受阻……
多少种失误令买房人错失买房机会
买房你有资格吗？
也许，像上文丁先生这样的遭遇在现实中并不多见，但是，与丁先生类似，因为一点点差距而与购房资格擦肩而过的人却并不少见。与那些从未缴纳过社保，或者刚刚缴纳社保不久的人相比，错失购房资格对这部分人来说更加可惜。那么，这些令人遗憾的资格“困惑”到底还有多少呢？本期《广厦时代》对一些曾经遭遇过类似困惑的人进行了采访，并对获知的几种情况进行了整理。
案例一：
连续缴纳4年社保后因换工作而中断一年
孙小姐2004年来到北京，当时在北京的一家国企找到了一份稳定的工作，但是4年后，为了自己的长远发展，孙小姐决定把这份稳定的工作辞掉，去接受一年的外语培训，给自己充充电。
2009年，孙小姐结束了自己的外语学习，由于成绩，她很快就在一家外企重新找到了一份工作。如今，孙小姐的收入可观，事业也很顺利。在此情况下，孙小姐开始将购买一套自己的住房提上日程。然而，当孙小姐看好房子，准备购买时，却被告知不具备购房资格，原因是她在2008年的社保缴纳记录是空白的。
原来，由于时间太久，孙小姐已经忽略了自己当初整整花了一年的时间学习深造，在这期间由于她处于脱产状态，因此，并没有任何单位为她缴纳社保。如梦方醒，孙小姐到朝阳区社会保障进行了咨询，看能否补缴2008年的社保。谁知，朝阳区社会保障的工作人员称，孙小姐可以补缴2008年的社保，但是这些补缴的社保只能用于孙小姐的工龄和退休金计算等方面，并不能帮她获得购房资格。
朝阳区社会保障工作人员的解释让孙小姐颇感后悔：“如果知道会这样，我当初就会把2008年的社保交上的。现在可好，我2008年之前的社保就已经连续交了4年，2008年之后，又连续缴纳了4年，都只差一年，真是太可惜了。”
案例二：
由外地派遣到北京所缴纳社保属外地
从2008年年初到现在，于先生来北京工作已经有5个年头了。两年前，于先生认识了现在的女友并准备结婚，于是小两口计划购置一套婚房，但恰逢当时商品房限购令刚刚出台实施，两个人所缴纳社保年限均没有达到政策要求，于是此事便被耽搁了。
虽然不够购房资格，于先生却早已经开始马不停蹄地奔波于各个楼盘之间。一年前，当他的合同期满时，为减少人力成本，公司突然宣布要将他们那批入职人员的合同全部转到一家深圳的劳务派遣公司，但公司保证他们会跟其他员工同工同酬。于是于先生没多想就与公司签了协议。
今年春节刚过，于先生就拉着女友来到置业买自己看好很久的房子，然而置业负责人告知，他并没有购房资格，因为他所缴纳的社保在深圳。得知于先生的遭遇，同来购房的刘女士告诉于先生，由于于先生一年前与公司签了劳务派遣协议，于是于先生的社保被合法转移到了劳务派遣公司所在地。这时，于先生才恍然大悟：“都怪自己当时这方面的知识太缺乏了，眼看就要满5年缴纳年限了，这下安居的梦想又要破灭了。”
案例三：
限购前买房想改善时无资格
唐女士和先生于2006年在北京购买了一套两居室作为两人结婚时的婚房，最近唐女士得知怀孕以后，夫妻俩就想为即将出生的孩子添置一间婴儿房，于是商量着将现在的房子卖掉，再购置一套三居室。
而令人苦恼的是，唐女士的先生在工作两年后便自立门户做起了服装生意，从此所缴纳社保也出现了“断点”，而唐女士自生育后就在家做全职太太，并未缴纳社保。
“即使我们重新开始缴纳社保，等有了购房资格再去买婴儿房的时候，孩子也已经5岁了。”谈及此事，唐女士颇感无奈。
案例四：
在京工作近20年但始终没有居住证
作为一名老北漂，刘先生来北京工作已经将近20年。目前，他在北京拥有稳定的工作、车子和房子，从表面上看，他和拥有北京户口的北京人已经没有什么区别，除了那个用来区别北京人和外地人的户口本。然而，最近发生的一件事儿，让刘先生前所未有地感觉到自己和北京人之间存在的巨大差异。
据刘先生介绍，几年前，他在北京通过自己的努力购房了一套小两居，当时感觉这样的房子对于夫妻二人来说已经足够了，可是随着儿子的降生，他感觉目前居住的房子越来越小了。因此，刘先生决定再买一套大一点的三居。可是，由于刘先生和妻子都是外地户口，因此按照相关规定，刘先生只能拥有一套住房。
“我听说，如果办理了北京的工作居住证的话，就可以再买一套房子。”可当刘先生找相关部门咨询该如何办理工作居住证时，却被告知，他并不具备办理北京市工作居住证的资格。因为，办理北京市的工作居住证需要申请人具有2年以上工作经历并取得学士(含)以上的人才；具有中级(含)以上专业技术职称或相当资格、资质的人才；对首都经济和社会发展做出突出贡献及特殊领域、特殊行业的紧缺急需人才。而刘先生只有初级专业技术职称。
“我在北京已经生活了将近20年，我的社保和个税都是在北京缴纳的，而且，未来我肯定还会在北京工作和生活，不能办理北京户口也就算了，为什么连个工作居住证也办不了？难道我这将近20年的时间没有在北京工作和生活吗？”刘先生无奈地说。
假结婚离婚借他人名义买房
假赠与假继承……无资格者多选择“曲线购房”
警告别为资格冒风险
据了解，目前，像上述与资格擦肩而过的购房者在现实生活中还有很多，为获得购房资格，不少错失购房资格的购房者不惜和具有购房资格的北京人“假结婚”。另外，还有很多不具有购房资格的“北京人”纷纷通过补办社保、假离婚、假借公司名义购房等手段“曲线购房”。那么，这些规避限购政策的购房手段安全吗？其背后又隐藏着哪些风险？为了揭开这些“曲线购房”手段背后所隐藏的隐患，本期，《广厦时代》就这些问题与专业的地产律师进行了沟通。
现象一：以公司名义购房
王先生来北京已经打拼多年，目前在北京有一家自己的公司。虽然早些年王先生已经购买了一套住房，但是出于改善居住环境的需求，近期，王先生准备再买一套稍微大点的住宅。可是，根据相关政策规定，在已经拥有一套住房的情况下，目前王先生已经没有了购房资格。后来，在朋友的介绍下，王先生得知自己可以以公司的名义再购买一套住房。
隐患：须缴纳不少税费
在限购政策仍未取消的情况下，以公司的名义购房正在流行。但是，据北京市两高律师事务所房地产法律事务部王庆伟律师介绍，以公司名义购房除了存在需缴纳的税费明显增多这一问题外，还存在着无法将所购买的房屋列为个人财产的问题。
“以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。即使用于购房的公司是以本人名义注册的公司，但要想把公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，缴纳相关税费后办理过户手续。这不仅要多缴一次税，而且还必须符合外地人连续5年的纳税证明或社保证明的购房条件。如果不具有这样的条件，‘曲线救国’置办个人房产的愿望最终还将落空。”王庆伟律师补充道。
现象二：借他人名义购房
近期，朱女士的心里有点烦，因为她看中的楼盘是由一家大牌企业开发的，品质有保证，开盘价也比较合理，朱女士觉得是买进的好时机。不过目前，朱女士名下已经有一套房屋，该怎么办呢？最后，经过深思熟虑后，朱女士打算找具有购房资格的表弟帮忙，其准备和表弟沟通之后，再私下拟定协议讲清楚房子真实主人是自己，表弟只是名义上的产权人，再到公证处进行公证。“这样的一整套手续办下来就比较放心了。”朱女士表示。
隐患：可能为他人“做嫁衣”
对于朱女士的情况，王庆伟律师表示，借他人名义确实可以实现购房，但是却不能拥有法律意义上完整的房屋产权，存在一些法律风险。
例如，其一，者不享有物权，名义购买者享有完整的物权。遇到房价上涨时，名义购房人完全可以绕开实际购房人处分房产。至于原来的“借名买房协议”也只不过是一种债权债务关系，从而，实际购房人的利益无法保障。
其二，该房产极易因名义购房者的原因引发各种法律纠纷。由于产权登记在名义购房者名下，因此，日后若名义购房人出现婚姻纠纷，则离婚时其配偶有权要求对该套房产作为夫妻共同财产进行分割；如名义购房者死亡，则其法定继承人有理由认为是其遗产，并要求分配；更糟糕的是，“城门失火，殃及池鱼”，一旦名义购房人一方出现经济危机，有债务不能清偿，实际购房者的房产还很有可能被用来抵债或拍卖。
其三，购房者也存在一定风险。比如，该房如果出现拖欠物业费用、水电费用、建筑物侵权的情况，债权人肯定会找业主而不是者。如果者不按时向银行缴纳月供，还会触及到名义购房人个人银行征信。
最后，如果借名买到的是福利性质的房屋，比如经济适用房、廉租房等，则该买卖由于规避法律的强制性规定，买卖行为自始无效，政府发现后会收回房屋。
现象三：假离婚买房
小薇和老公结婚时买了一套两居室，虽然不大，但是足够了。后来，小薇和老公有了孩子，去年小薇的母亲去世了，只剩下她父亲一个人居住在老家，因此，小薇在和老公商议后，决定把老人接过来居住，而这样他们的房子就显得有点小了。最后，经过商议，夫妻俩决定把这套两居室的房子换成三居室。
然而，在去中介看房时他们才知道，二套房首付需要60%，而且利率为基准利率上浮10%以上。这对于工薪族的他们而言，显然是一笔不小的开支。正在两人犯难时，售楼小姐给他们出主意，让他们假离婚然后以其中一个人的名义去买房，这样的话二套房的问题就不存在了。最后，实在没有办法的小薇只能为了换一套大房子而在上签了字。
隐患：有可能“人房两空”
针对小薇的案例，王庆伟律师表示，在法律上根本就没有假离婚的说法，只要双方到了民政局办理了离婚登记，双方婚姻关系即告解除，夫妻共同财产应当进行分割，丈夫将房产归属于妻子名下，则房产将成为妻子的个人财产。从离婚到买房，再到复婚，这个期间内考验的是另一半的忠诚度，如果另一半带着房子与他人结婚，那么假离婚买房的结果就是人房两空，又或者另一半将房屋转卖，携款而逃。
其次，对于妻子来说也可能失去自己心爱的丈夫。因为离婚之后，其丈夫也有自由购房并与他人结婚的权利。可见，以假离婚这种方式来规避限购政策，容易导致家庭破裂。因此，王庆伟律师建议，如果夫妻感情基础不是十分牢固，千万不要采取假离婚的方式来购房。
现象四：假结婚买房
许先生今年40岁，在北京做生意，具有一定的经济实力。虽然前几年许先生已经在北京买了一套住房，但是近期他还想为自己的儿子再买一套住房，可是又苦于自己没有购房资格。在此情况下，一位中介机构人士告诉许先生，他可以通过与具有购房资格的北京人假结婚的方式获得购房资格。在中介的撮合下，近日，许先生与去年离异的裴女士登记结婚，从见面到登记，前后只用了1个左右。这次交易中，裴女士只需出场4次，即可拿到3万元好处费；许先生则需要回原籍先与原配妻子离婚、与陌生京籍人士结婚再闪电离婚，以此绕过在京购房的政策限制，顺利购房；而中介能得到可观的“服务费”。
隐患：可能造成财产分割不清
对于用假结婚的方式获取购房资格的事情，王庆伟律师表示，目前出现一些中介公司向购房者提出通过假结婚、假离婚等方式规避政策的建议，例如，非京籍购房者通过和具有北京户籍的异性假结婚等购房后再离婚，或者是夫妻双方为了购买第二套或者第三套住房而假离婚，协议房产归一方，待无房产一方买房后再复婚等等，这些行为不但具有较高的道德风险，而且有较高的法律风险，有可能在结婚、离婚过程中引发新的纠纷，从而使婚姻家庭类纠纷尤其是涉及财产分割方面的纠纷呈现出新的特点。
现象五：将房产赠与父母后再买房
近日，林先生一直在咨询把房屋赠与父母的手续和费用。原因是林先生家里有三口人，儿子还在读高中，但家里已经有两套房，一套房改房、一套商品房。目前，林先生还想再买一套大一点的改善型住房，但却被限购了。因此，林先生近期打算将自己名下的一套商品房赠与父母，这样他就能重新获得购房资格了。
隐患：税费成本很高存潜在纠纷
针对林先生这样的状况，王庆伟律师表示，采用这种方式购房的税费成本很高，而且也存在一些潜在纠纷。首先，将房屋赠与给父母要交一次税费，日后父母百年后，房屋作为遗产继承后，又需要交纳一笔税费；其次，如果父母有其他子女，还容易发生继承纠纷；再次，房产一旦登记在父母名下，父母就拥有了对该套房屋随时的处分权。最后，如果房屋是婚前财产，赠与父母，日后作为遗产继承时，如父母没有指定，该房屋将会被视为夫妻共同财产。
现象六：补缴社保获得买房资格
小张来北京工作已经两年多了，近期，他相中了通州区的一套住房，但是按照相关规定，小张的社保尚没有连续交纳满5年，这让小张十分苦恼。因为目前北京的房价又一次出现了上行的趋势，如果现在不出手买，以后可能就再也买不起了。近日，为了获得购房资格，小张找到了可以补缴社保的中介机构，准备通过补缴社保的方式来获得购房资格。
隐患：有可能引发特殊的劳动争议
针对小张的情况，王庆伟律师认为，根据国家相关规定，以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费的，属违规行为。对此，社保经办机构一经发现属于违规补缴的情况，将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理，后果由违规个人承担，并将相关信息记入个人信用警示系统。同时社保经办机构相关工作人员也会因此受到制裁。
王庆伟律师表示，新政出台后，社会保险和个人所得税的交纳对于非京籍购房人至关重要，一些非京籍员工对用人单位阶段性中断交纳社会保险或者一直未交纳社会保险的行为的容忍度大大降低，由此发生劳动争议的趋势将会上升；而且，目前市场上出现一些不规范的公司以收取手续费为目的代办补缴社保的业务，还有一些购房人利用私人关系，使其亲朋好友的公司通过伪造劳动合同等方式补缴社会保险，这些不真实的劳动关系有可能在日后引发特殊的劳动争议。
现象七：通过伪造完税凭证买房
与小张类似，刚参加工作不久的小崔也想在家人的帮助下，在北京购买一套一居室的小户型，但是与小张一样，由于刚参加工作后不久，小崔同样不具备购房资格。那该怎么办呢？针对小崔这种状况，有中介机构声称，可以帮助小崔通过伪造5年的完税证明的方式来获得购房资格。
隐患：有可能带来处罚
针对伪造完税凭证买房这种购房方式，王庆伟律师认为，与补缴社保相对应的是，伪造完税凭证买房有可能给相关人士带来处罚和刑事责任。首先，根据《税收征收管理法实施细则》第91条的规定：非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。其次，完税凭证属于税务机关公文，根据《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。
王庆伟律师介绍说，个人所得税是否缴纳，在税务机关的征缴系统中一目了然，查询也十分便捷，因此，这种规避限购令的方式风险是巨大的。
现象八：先签合同，后过户
近期，小刘已经看好一套二手房，但因为拿不出纳税证明而犯愁，一直陪着他看房的中介担心生意黄了，就建议小刘“先签购房合同书，待有购房资格之后再过户”。小刘一方面担心以后房价上涨更买不起，另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的，内心很纠结。
隐患：有可能被“一房两卖”
针对小刘的遭遇，王庆伟律师表示，目前，有部分经纪公司在新政后建议购房者可以先签购房合同书，在日后有购房资格之后再过户，这种做法不可取。因为先签合同后过户，由于房屋没有过户，虽然购房合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且如果房屋，难免会出现业主“一房两卖”现象。其次，在5年之内，难以保证政策就不会发生变化。
建议：
针对在限购政策下，一些不具备购房资格的购房者纷纷通过假结婚、假离婚、补社保等“曲线购房”手段购房的现象，王庆伟律师提醒购房者须理性看待调控政策，同时应认识到，利用一些不合规的手段来规避政策潜在风险很大，购房者的权利和财产的安全得不到法律保障。购房者不要盲目跟进，以免陷入不必要的纠纷以保护自己的合法权益。
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