[摘要] 盡管深圳市規劃國土委表示并未出臺新的“限漲令”，只是沿用兩年來的做法，但實際上，“限漲令”在2011年只執行七八個月便荒廢了，此次是“重出江湖”。
盡管深圳市規劃國土委表示并未出臺新的“限漲令”，只是沿用兩年來的做法，但實際上，“限漲令”在2011年只執行七八個月便荒廢了，此次是“重出江湖”。
與其他規定“上有政策、下有對策”類似，開發商也是見招拆招。記者從多位房企人士處了解到，對于“限制漲價”，開發商有不少應對的方法。
“這不是什么新政。如果還是按照以前的調控思路，政策消化期過后，受到壓抑的需求將會進一步噴發，很難控制。”深圳某上市房企的一位項目總監表示。
房企應對招數
3月13日晚間，深圳市規劃國土委在官網上稱，深圳在近期多個高價盤入市，房價出現異動的情況下，沿用兩年來的做法，運用調控機制，引導房地產開發企業理性定價，執行關于商品房銷售明碼標價、一房一價等規定。
但一位不愿具名的業內資深人士告訴記者，深圳主管部門已召集開發商開會，口頭通知大家“悠著點，不要漲價”，但是并未下達正式文件。
“地方完成房價控制目標的手段不太可能以文件形式出現，只能作為潛規則來操作，2011年也是如此。畢竟地方政府也清楚價格干預并不科學，白紙黑字寫出來會遭人非議，所以政府不會公開承認。”上述人士表示。
深圳暗中執行的“限漲令”，要求深圳新盤都必須實現月度零增長，即每個新盤每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲，只能下跌。另外，國土部已經嚴格限制超越價格紅線的項目備案登記，超出政府限價的項目將不予備案。
深圳龍崗區和成世紀一位銷售經理向記者證實，“現在確實不能打印超出預售登記價的合同，只準低，不準高。目前國土局還在調整系統價格，希望只是過渡手段吧。”
上述業內資深人士表示，此次限漲令比2011年更為嚴厲。以往是完成年度目標，而此次則要求細分到按月、季度、半年和年度來考核。
盡管目前已出售但尚未備案的樓盤陷入進退兩難的尷尬境地，但在房企的眼中，應對這種限價政策，不論是房企還是相關部門都有可操作的空間。
“政策執行對銷售當然會產生一定的影響，但影響只是暫時的，房子還是會想辦法賣出去。”一位不愿具名的深圳房企人士告訴記者，按照以往的慣例，政策執行過程中會慢慢放松。此外，在執行期間，房企可以通過調整預售房屋的價格搭配，達到政策規定的范圍。
廣州某項目負責人向本報記者透露，不少限價城市采取的也是調整成交均價這一做法，在上報過程中，只要房屋價格搭理，不超過房管局的規定，一般都能通過。
“即使一次通過不了，也有下一次上報的機會，屆時可以再搭配再調整，營銷部門可以選擇暫時不公開出售，在儲客過程中先與潛在買家簽訂意向合同，等審批下來就成交。”上述負責人稱。
一位業內人士表示，“限漲令”短期內會令售價較高的單位延遲入市，從而拖延項目的整個銷售計劃，但開發商一般不會因為該政策降低房價，“抑制了需求，也抑制了供給速度，從長遠來看，‘限漲令’對市場并不是一件好事。”
爭議“限漲令”
事實上，早在2011年7月，深圳就曾實行過類似的政策。當時深圳國土局曾分區域分項目分面積進行限價，即對全市每個區域制定均價紅線，對每一個項目制定月度均價紅線，對90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三種面積戶型分別制定均價紅線，但該政策只執行了7-8個月時間，就開始悄然“松綁”。
通過控制預售價格來達到房價控制目標，在本輪調控中，曾在多個城市實行過。南京去年要求新建商品房實行明碼標價，且開盤價格必須與申報的預售價格保持一致，3個月內不得調高。
廣東省國土廳一位人士告訴記者，目前地方政府調控壓力比較大，需要通過類似的方法，緩解房價過快上漲的壓力。據他了解，廣州CBD(社区网论坛商铺)區的豪宅預售價格一直控制得較嚴格，一旦住宅的成交價位拉高均價，地方政府不得不再次觸碰調控升級的紅線，這也是地方政府不愿意看到的。
“限購限貸在一線城市已經很嚴格了，沒有太多調控空間，不過二三線城市以往沒有限購的地方將全面限購，二套房貸提高首付和利率，以及20%個稅征收，地方上也會嚴厲執行。”世聯地產[簡介動態][簡介動態]深圳公司副總經理甘偉對記者說，地方最為有力的措施就是控制價格。
中原地產華南區總經理李耀智表示，房價控制在操作層面上比較簡單，也容易執行，只需對開發商在拿預售許可證時設關卡，高于政府控制價就不批預售證。
深圳的“限漲令”嚴厲程度超越以往任何一個城市，而價格干預也一直被崇尚市場主導的房地產界人士所排斥。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，“深圳‘限漲令’承壓于‘國五條’細則，發狠于房價目標，蹂躪于開發商，但購房者可能也笑不出來，這一政策注定短命。”
順德、東莞嚴堵“陰陽合同”
強征20%個稅
“順德‘20%個稅’政策現在仍在實施，買家賣家都不敢出手，二手樓中介倒了不少。”在順德有多年從業經驗的二手房經紀人方先生告訴記者，他所在的中介代理公司發家地在順德，然而，去年卻不得不撤出順德，搬到廣州。
記者了解到，順德從2010年開始從嚴執行“二手房交易將按差額20%征收個稅”的政策，而同樣位于廣東的東莞則從2007年就開始執行這一政策。為了堵住“陰陽合同”的漏洞，兩地都已推出二手房交易計稅價格評價系統。
“個稅政策在抑制投機需求的同時，嚴重誤傷了剛需購房者。順德和東莞的二手房市場因交易成本過大，近幾年一直都不活躍。“一位業內人士表示。
順德：四成中介曾倒閉
“把增加的個稅算上，二手房沒有什么價格優勢，因此成交備受打壓。”陳先生在順德有長達十年的中介代理經驗，他向本報記者表示，順德的經濟發展在廣東省處于較高水平，人均收入水平較高，但樓市投資需求并不旺盛。
陳先生認為，順德樓市不溫不火，主要因為限購政策和二手房征收20%個稅的雙重影響。
順德二手房市場在2009年頗為火爆，不少投資客紛紛到順德買房。2009年底，順德市政府宣布，自2010年1月1日起，對個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的實行全額征收營業稅等措施，并試行二手房地產基準房價系統。
順德二手房個人所得稅的執行標準為，按照部分的20%增收，部分為“成交價或評估價格，減去原發票價格和合理費用”。合理費用包括個人房貸中所支付的利息成本、裝修費用及中介費用等，只要業主可提供以上相關發票證明，就可以在差額中扣減。
個稅新政推出后，當地二手房交易大幅降溫，在隨后出臺的限購政策的疊加效應下，當地曾一度出現近四成中介公司倒閉的現象。
多位中介人士認為，這種影響持續至今，即使樓市回暖，二手房交易市場并未出現真正的復蘇。“順德二手房投資的黃金周期已過。”
順德當地財稅部門對外表示，二手房評價系統啟用后，稅務部門把系統評估的價格與納稅人申報的價格進行比較，按照孰高的原則確定計稅價格，再根據計稅價格征收二手房交易稅費。
“順德的二手房基準房價評價系統十分嚴格，即使做了‘陰陽合同’等避稅手段，也避不了多少稅。”方先生解釋，以一套成交價為80萬元的房子為例，這套房子當年交易價格是25萬元，但在評估系統里，該二手房的基準房價評估系統估價超過60萬元。若納稅人報出70萬元，評估價60萬元扣除其他裝修等合理費用，計算20%的所得稅。即使納稅人報價稍微低于評估價，假設報出40萬元，也要按照規定，用評估價的60萬元減去40萬元和其他費用，再征收20%所得稅。
嚴堵“陰陽合同”
事實上，從2006年開始，在的要求下，全國多個城市表示要強征20%的個稅，但真正實施的城市并不多。多個城市的房地產交易與稅務部門的系統并沒有聯網，只要賣家無法提供房產原值憑證，或者通過評估機構暗箱操作，個稅征收可以在交易差額的20%與交易全額的1%至2%間“任取其低”，存在據實征收和核定征收兩種方式。
記者從廣州多家按揭公司和中介公司了解到，幾乎不符合免征稅范圍的賣家都采取核定征收的方法。
“即使是核定征收，交易過程中也可以將評估申報價格降低。即使是按1%征收，也會低于實際交易價格的1%，關鍵在于評估系統。”廣州市天河區某按揭公司一位高級經理向記者解釋，廣州也有類似的二手房價值評估系統，然而，各區的執行標準并未統一，也有不少人為核定的色彩，并未像順德、東莞的評估系統般完善。
東莞市在從嚴實行“按差額20%征收個稅”政策的五年之中，曾碰過不少壁。東莞市地稅局相關人士向本報記者表示，在2012年之前，房屋原值評估一直由第三方評估公司操作，運行過程容易出現暗箱操作的情況。
“在該系統還未推出之前，我們發現，市場上‘陰陽合同’等避稅方式的出現，是因為評估權掌握在第三方評估機構那里。”東莞市財稅局一名不愿具名的人士向記者表示，這些第三方機構與納稅機關存在一定“默契”，買家如果能找到勢力更強的第三方評估機構，納稅的標準會不一樣。
正是這種存在差異化的標準，讓東莞的二手房價值評估一直是政策執行的難題。
在實際交易中，賣家個稅由買家承擔是行規。此外，在中介公司協助下，賣家可以通過上調裝修發票抵扣的額度、通過評估公司降低房子估價等方式，減少房屋的價值差額。
然而，差額減少的數額并不一致，“有些可以減上十萬，有些只不過減幾千元，有些抵扣之后繳納的個稅為零。這些都是有可能的，要看情況，有時候并非一定要暗箱操作才可以做到。”另一位中介經理陳先生表示。
東莞中原地產策略研究總監車德銳向記者表示，在二手房價值評估系統上線前，東莞政府組織了多個中介公司，采集并核實各區域的房屋價格情況，包括小區、樓層、戶型等。對于有媒體報道，當地中介反映目前二手房評估價仍與實際成交價格相差甚多，甚至接近原購價，車德銳表示這與實情不相符。
東莞本地房企人士梁博林以及當地稅局人士均向本報記者表示，在五年的摸索過程中，東莞在2012年推行“二手房交易計稅價格評估系統”，堵住了“陰陽合同”等避稅漏洞，使這一政策的執行過程更為嚴格和規范。
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