[摘要] “國五條”細則一出臺，個人售房將按轉讓所得征收20%個稅的樓市調控新規一下刺激起了二手房交易，這些天來，全國各大中城市的房地產交易大廳人頭攢動，大家都想方設法避開這條新規。
“國五條”細則一出臺，個人售房將按轉讓所得征收20%個稅的樓市調控新規一下刺激起了二手房交易，這些天來，全國各大中城市的房地產交易大廳人頭攢動，大家都想方設法避開這條新規。
我們認為，樓市調控新規的出發點和具體措施首先應該肯定。“國五條”毫無疑問彰顯了政府嚴控房價的決心。房價自2003年底開始大幅上揚后，一路高歌猛進，政府歷年也針對高房價出臺了許多政策措施，這些體現了以人為本的民本關懷。雖然樓價并未真正降下來，許多時候甚至越調越漲，但這有多方面的深層次原因，并不能因此全盤否定這些年來的樓市調控。畢竟，這是一場涉及多方利益的博弈。
對于備受爭議的個人售房將按轉讓所得征收20%個稅，可以將各方的關注焦點和擔憂總結為三條：，是否會轉嫁給買家再度推高房價？第二，是否會帶動新樓銷售反而利好開發商？第三，是否會抑制改善性需求進而導致租房價格上漲？
筆者認為上述三條擔憂都是成立的。這一規定對抑制房地產投機投資會產生作用，但恐怕還起不了釜底抽薪之效，因為我們始終要牢記，我國現在的房地產市場是賣方市場，還不是買房市場，在涉及的開發商、地方政府、銀行、投機客、自住需求者等多個方面的利益群體中，自住需求者始終處于弱勢地位，而其他幾個利益相關方顯然要強勢得多。縱觀近十年來的歷次樓市調控，自住需求者尤其是改善性需求者或多或少地成為利益受損的一方。而政府就是這些利益涉及方的協調者，左手要保增長（增長涉及地方政府和開發商等），右手要保民生（涉及自住需求者的住房問題），兩手當然都要抓，但要兩手都硬就很不容易了。近幾年政府大力推進保障房建設，就是為了求得兩全協調之策。
當然，實事求是地說，任何政策都不可能完美，我們評析一項政策措施應該全面分析，客觀評價，一味拍手叫好，一味批評，都不符合“實事求是”精神。
我們認為，要說這次樓市調控新政有什么不足的地方，那就是沒有抓住要害，打蛇沒打到七寸。個人售房將按轉讓所得征收20%個稅，顯然針對的是二手房市場，而二手房市場也是賣方市場，所以并沒能真正起到徹底的抑制投機投資的需求的作用。根據經濟學原理，賣方市場中賣方可以將交易的稅費全部或部分轉嫁到買方身上，轉嫁的程度如何取決于賣方市場的強度如何，強度越高，轉嫁的程度也就越高。一個地方商品房越是供不應求，房價高漲，說明賣方市場的強度越高，交易產生的稅費就越能轉嫁到買方。比如北京，據媒體報道，二手房交易產生的個稅就全由買方承擔。這就導致新規對擁有多套住房的賣方的懲罰效果很有限，這反而會限制多余存量房的釋放。別看目前各地的二手房交易這么火爆，那都是為了趕在規定全面實施前過戶，之后或許各地二手房價格漲跌將呈現區域分化的格局，而新建商品房價格將普漲。這樣的局面，顯然是與調控的初衷大大背離的。
所以說，在上有政策，下有對策的環境下，樓市調控并沒能起到釋放市場空置存量房的作用。今天中國大中城市的房價高，并不是因為住房太少，而是因為住房太多且嚴重分配不均。在扭曲的市場機制配置作用下，住房資源配置不合理，形成了一些擁有大量住房而空置著的房姐、房叔，造成資源浪費，而另一些人則因買不起房而無奈成為無房戶的現象。如果以住房基尼系數來衡量商品房市場分配的不均等程度的話，住房基尼系數無疑要大于已經公布的收入分配基尼系數。也就是說商品房市場分配不公，加劇了不同階層居民的收入分配不均，而后者反過來又影響前者。
因此，我們認為，樓市調控需要轉變思路，不能再以增加土地供應、住房供應來解決住房矛盾，而應該釋放大量空置的住房存量。畢竟開發商無論增加多少商品房供應，都能被房姐、房叔們所消化，這符合經濟學中“供給創造需求”的薩伊定律。因此，在目前商品房已被部分異化成投機投資工具而又不能不加以有效調控的今天，加大商品房供給的思路，無疑在客觀上加大了貧富差距。目前我國房地產調控政策對買和賣環節都有了具體措施，唯獨對持有環節還沒有普遍施行調控手段，而這恰是樓市難題的關鍵所在。不妨說，沒有對持有住房環節的征稅，就不可能真正釋放空置房，也就不可能真正把房價逼下來，也就不可能真正解決百姓的住房難題，房地產市場也無法回歸正常。
令人欣慰的是，改革在不斷地推進，已經釋放出明確的信號，將加大個人住房信息建設并聯網，并擴大房產稅試點，引導住房合理消費。對大部分想盡快改善住房條件的百姓而言，這無疑是福音。
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