[摘要] 3月1日，國務院出臺“國五條”細則，其中最引人關注的便是個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅，力度之大令市場始料不及。在新的樓市調控政策公布后，專家和業內人士認為新政策將會給二手房中介市場帶來很大“殺傷力”。
業內人士預計地方政府會在3月底4月初出臺細化政策新華社發問：“高額稅是否會轉嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲？”
3月3日，上海徐匯區房地產交易內人頭攢動。新華社圖
3月1日，國務院出臺“國五條”細則，其中最引人關注的便是個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅，力度之大令市場始料不及。
在新的樓市調控政策公布后，專家和業內人士認為新政策將會給二手房中介市場帶來很大“殺傷力”。全國政協委員、財政部財科所所長賈康昨日表示，這一新政可能會誤傷改善型需求。
新華社昨日發文《懶政還是妙方？》，稱代表委員批評“公共管理靠收費”現象。報道援引一份調查顯示，18萬網民中，六成認為房價未來會被推漲。報道指出，盡管房價走勢有待印證，但民眾無疑又增顧慮：高額稅是否會轉嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲？
業內人士預計，各地政府會在“兩會”后，即3月底4月初出臺各地的房地產調控細化政策。而據當地媒體報道，赴京參加全國兩會的江蘇省住建廳廳長周嵐表示，該省落實執行“國五條”的細則已在研究制定中，最快今日(4日)公布。
中介行業進入“冰河期”
“這是有史以來對二手房市場打擊最嚴厲的一次，一旦新政地方細則出臺，將對二手房成交量打擊巨大。”德佑地產區域總監張劍東昨日感慨，這對中介行業來說，意味著“冰河期”的到來，“會出現關店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增開門店的中介。”
漢宇地產董事總經理施宏叡介紹，以一套100萬元買進，200萬元賣出的二手房為例，若按新政，除去房貸利息、裝修、營業稅等相關費用后，需要繳納的個稅也在12萬-15萬元。而對大多數二手房源來說，新政實施后增加的稅收成本，要占到總房價的5%～8%，這勢必是一筆巨大的交易成本。
一位業內人士介紹，“二手房轉讓所得按20%計征個稅”的表述，對于投資性的老房源沖擊最為明顯。
據他解釋，按現行的規定，二手房如果是家庭惟一住房，自住滿5年的，可以免征個稅。而新購入的二手房，產生的價差不會很大，減掉房貸利息、裝修、營業稅等相關費用后，產生的“轉讓所得”已寥寥無幾，產生不了多少個稅。受沖擊的，是那種“非自住的、購入時間又比較長的房源”。
上海中原鎮寧路分行經理張宏超介紹，2月份他曾代理過一套選擇按“轉讓所得”繳納個人所得稅的案例，“房東剛買進沒多久就不想住了。買進價390多萬元，賣出價只加了十幾萬元。如果按總價的2%繳納個人所得稅，得交7萬多元，而選擇‘轉讓所得’繳稅，則只要交2萬元。”
張劍東說，此前也曾出現過買家自主選擇按差價20%交個人所得稅的情況，但往往是房東因資金出現問題，短期內出售，或是賣給親戚朋友，這在二手房業務中占比很少，頂多5%左右。
不過也有中介稱，眼下還不清楚，地方細則中是否會取消“自住滿5年的家庭惟一住房”轉讓時免征個稅的規定。
二手房成交量或大跌
即便地方細則尚未出爐，房產中介已經哀嚎一片。
“這次新政是有史以來對二手房市場殺傷力最嚴重的一次。原來限制買家，現在又限制賣家，買賣雙方兩頭都限。”合富置業副總經理沈彥說，業內此前很少有人想到這次的政策會這么兇，“當然也要看落實和能否落實。”
沈彥斷言，如果地方版“國五條”繼續升級，想要規避很難，勢必對中介業務產生巨大沖擊。各中介公司勢必會收縮門店數量，“今年大家可能還會頂一頂，明年各公司肯定會有戰略調整。”
讓沈彥更為擔憂的是市場預期改變，新政一旦落地，恐怕會持續較長時間。而如果未來房價出現下降，自然就不會出現的價差，“此前大家一直認為房產是會的，但現在政策是在改變大家的認知。”
施宏叡也擔心，細則一旦落地，市場觀望氣氛會增加，當月的二手房成交量將下降兩三成。
不過，張劍東認為，對于服務更專業的品牌中介而言，倒不至于出現生存危機。而日后，同一片區、類似房型、類似掛牌價的幾套房源，差價的多少，將成為中介推介房源最講究的信息。張劍東同樣指出，由于地方細則還沒落地，目前還有很多不確定的地方。
二手房現集中簽約潮
短期內看，房產中介還不用為生計發愁。
“這兩天各門店、總部都在幫著客戶趕簽合同，我們總部今天預計要簽到晚上9點。”施宏叡說，他們公司這兩天簽掉的合同有300筆，而平時頂多二三十筆，增加了十倍，“把本來7-10天的簽約量全集中到了這兩天時間里簽。”
沈彥解釋，目前地方細則還沒出臺，所以誠意買家、賣家都會搶著簽約，因此會有集中成交的現象。而地方細則一旦明確，將對今后的二手房置換、流通產生巨大阻礙，市場將出現半年以上的冷淡期，成交量將下降30%～40%，“不管是剛需房源還是改善型、中房源，少有能幸免的。”
張劍東也持有類似判斷。他說，這幾天因為客戶產生的恐慌情緒，怕稅費增加，所以交易量很高，“未來幾個月預計成交量將大幅萎縮，房東出現議價空間、承擔一部分新增稅費，客戶承擔大部分稅費。最終變成房東到手少、客戶出價多、稅費增加的局面。”
也有中介人士提到，現在的二手房市場還是賣方市場，最終賣家會把增加的稅費加在價格上，推動房價上漲。
對此沈彥認為，的定價都是根據市場形成的，一旦購房人群減少，房東很難漲到“差價的20%”這么高。雖然中房源的差價更大，但如果房東是早期投資，并不會減少太多，而中端房源、剛需房源客戶則受影響會更明顯些。
上海二手房交易及持有環節主要稅種
個人所得稅
普通住宅：總房款×1%或者利潤×20%
非普通住宅：總房款×2%或者利潤×20%
對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。(財稅〔2010〕94號)
對個人轉讓自用5年以上，且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。(財稅字〔1999〕278號)
契稅
普通住宅：總房款×1.5%(買方支付)
非普通住宅：總房款×3%(買方支付)
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減按1%稅率征收契稅。(財稅〔2010〕94號)
營業稅
普通住宅：5年內總房款×5.65%
5年以上免征
非普通住宅：5年內總房款×5.65%
5年以上差額×5.65%
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。(財稅〔2011〕12號)
房產稅
年應稅額=應稅面積×單價×70%×稅率(0.4%或0.6%)
上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新購的住房，為應稅住房。另有一定免征面積。(滬府發〔2011〕3號)
(資料來自國家稅務總局、上海市稅務局。差額=賣出總房款-買入總房款；利潤=差額-房貸利息-相關稅費；普通住宅指單套建筑面積在140平方米以下的住宅，且實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套；各區縣的營業稅稅率可能略有不同。)
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