[摘要] 近日，香港特區政府宣布多項樓市調控措施，將現有還款壓力測試的假設條件，由調高利率2個百分點上調至3個百分點，九成按揭的樓價上限由600萬港元降至400萬港元。香港金管局總裁陳德霖表示，目前樓市過熱對香港金融穩定造成的風險不小于1997年。
陳德霖：金融環境極度不正常，風險不亞于1997年———
上周五，香港特區政府宣布多項樓市調控措施，將現有還款壓力測試的假設條件，由調高利率2個百分點上調至3個百分點，九成按揭的樓價上限由600萬港元降至400萬港元。
香港金管局總裁陳德霖表示，目前樓市過熱對香港金融穩定造成的風險已不小于1997年，現時按揭利率僅2%左右，而當年按揭利率卻高達10%以上，若樓價下挫和利率上升，可能會對香港置業人士構成雙重打擊。根據中原地產指數，1997年亞洲金融風暴以后，香港整體樓價下跌幅度接近七成，直到2003年后才重新回升。
香港金管局還稱，鑒于樓市過熱風險，就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，這些措施包括，銀行為按揭貸款申請人進行還款能力壓力測試時，利率上升會由現時假設2個百分點增加至3個百分點；工商物業的按揭貸款，不論是否自用，貸款的按揭成數一律按目前適用的上限下調一成；車位按揭的按揭成數，一律定為四成，貸款年期上限統一為15年。以上措施實時生效。
香港金管局旗下的香港按揭證券有限公司近日也宣布，現時按揭保險計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業申請九成按揭貸款，2月23日修訂以后，只有400萬港元或以下的住宅物業才可以申請九成按揭貸款。住宅物業價格在400萬港元以上至450萬港元以下，將可通過按揭保險計劃申請360萬港元貸款，即八成至九成；住宅物業價格在450萬港元或以上則只可申請八成按揭貸款。按揭保險計劃的住宅物業價格上限仍維持在600萬港元。香港按揭證券有限公司總裁李令翔稱，考慮到當前的市場情況，修訂的目的是要確保按揭證券公司謹慎管理高成數按揭貸款的風險。
此外，香港財政司司長曾俊華宣布，2月23日起全面提高買賣或轉讓香港物業的買賣印花稅。按照新的措施，200萬港元以下物業印花稅從100港元增加至交易額的1.5%，200萬港元以上物業買賣印花稅全面增加一倍，稅率將從交易額的4.25%提高至8.5%。買家若為購買首套房或只打算擁有一套房的香港居民可獲得豁免。
陳德霖還表示，香港正處于一個極度不正常的宏觀金融環境。全球先進國家正進行量化寬松貨幣政策，規模之大、時間之長，是史無前例的，現時利率被人為地壓至極低的水平，同時大量資金流入包括香港的新興市場。這個宏觀環境是香港樓市上升周期持續了很長時間的主要成因之一，現時樓市過熱對香港金融穩定造成的風險不小于1997年。
陳德霖還稱，1997年按揭利率一般是10%或以上，但是在樓市泡沫爆破后，美國利率下跌，香港的按揭利率持續下降，在2004年跌至2%左右。目前情況剛好相反，按揭利息只是2%左右，即使低息環境如美聯儲預測一樣維持至2015年，往后美國利率一定會上升至較正常水平。以一個30年的按揭為例，即使頭兩年能享受低息，往后就要承受可能的高利息負擔和樓價大幅波動的風險，希望置業者要審慎從事，不要低估利息上升時會給供款能力、資產價格及香港整體經濟帶來的風險和沖擊。
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