[摘要] 春節假期剛過，2013年房地產市場即迎來‘重磅消息’。‘國五條’的出臺，或將逆轉房地產市場在去年末開始的量價齊升趨勢預期。以一線城市房地產市場為代表的房價快速上漲勢頭，已經達到政府所能容忍的‘政策臨界點’。
春節假期剛過，2013年房地產市場即迎來‘重磅消息’。‘國五條’的出臺，或將逆轉房地產市場在去年末開始的量價齊升趨勢預期。以一線城市房地產市場為代表的房價快速上漲勢頭，已經達到政府所能容忍的‘政策臨界點’。
此前業內普遍預計，若樓市延續此前的量價齊升態勢，調控政策或將加碼。關于二套房貸加碼、限購收緊、房產稅擴圍等傳言不斷，也曾造成股市中的地產股震蕩。如今‘國五條’的出臺，似乎在一定程度上印證了這種預期。現在的問題是，接下來在‘國五條’表態基礎上，和各地方政府在具體的樓市調控細則上能有多大力度，以及今年‘兩會’將會定下怎樣的調控基調，這些都將決定2013年的房地產走勢。
2013年樓市火爆開年
2012年下半年以來的房價上漲趨勢正顯現出愈演愈烈的態勢。據近日國家統計局公布的1月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。與去年同月相比，70個大中城市中，房價上漲的城市有53個。
“房價上漲明顯加速，平均指數環比上漲0.57，而同比也出現了上漲，這也是房價自2012年6月止跌后連續第8個月環比上漲。”北京中原市場研究部總監張大偉對新金融記者表示，去年4季度以來的活躍態勢延續到了今年，主要城市新房市場4季度以來樓市的活躍態勢延續到了今年，主要市場在今年1月呈現淡季不淡的格局，其中一線城市表現尤為火熱。
2013年以來樓市成交量的不斷上升，成為房價上漲的基礎。1月份十大城市中，北京商品住宅成交146萬平方米，同比增長541%，廣州成交137萬平方米，同比增長245%，深圳成交62萬平方米，同比增加408%，杭州成交35萬平方米，同比增長425%，均創下2008年以來同期的新高。此外上海、成都和天津等地商品住宅成交量也與歷史同期水平相差無幾。
進入2月份以來，樓市火熱的態勢依然持續。中國指數研究院監測的41個城市中，2月份前兩周周均成交量同比上漲的城市分別達到9成和7成。2月份首周，41個城市月周均成交除蘇州、貴陽、包頭以外，同比均上漲，其中溫州漲幅，為469.88%，杭州漲幅也達到203.53%。2月第2周，受春節假期影響，41個城市月周均成交上漲的城市有30個，溫州依然以342.9%的漲幅居于榜首，漲幅第二的蘭州上漲227.08%，杭州漲幅也達到107.5%。據中指院監測，2013年前7周重點城市中，成交面積同比2012年均有不同程度的漲幅，其中天津漲幅，上漲172.96%，其次是杭州，上漲161.16%。
而各大房企近期陸續公布的業績情況，也能反映出樓市的火熱。從恒大、富力、世茂在內的多家全國一線房企披露2013年1月份的銷售業績來看，恒大實現合約銷售總金額約為72.5億元，富力協議銷售額約為人民幣26.3億元，世茂地產完成合約銷售額為41.21億元，上述企業1月份業績相比2012年同期基本都獲得了成倍增長。而行業龍頭萬科，其1月份銷售額更是達到190.7億元，直逼企業歷單月銷售額紀錄（2011年1月份201億元）。
對于2013年以來房地產市場量價齊升的原因，同策咨詢研究總監張宏偉認為，一是2012年房地產調控政策“外緊內松”的市場特征，刺激自住需求大量入市。二是以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價環比上漲，帶動全國房價繼續堅挺。三是部分城市在“限購”政策的執行上出現松動，以及2013年政策層面明確鼓勵改善型需求入市，導致一些投資客瞄準樓盤集中購買。
第五輪調控升級
正是進入2013年以來樓市過于耀眼的表現，使得春節假期剛剛結束，市場中即開始彌漫調控加碼的氣氛。先是網上開始廣泛流傳的“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”的信貸重拳，直接導致地產股大跌。接著昆山、東莞、金華等城市相繼收緊公積金貸款政策，也被視為房地產調控政策即將收緊的風向標。
市場上的預期，很快得到驗證。在市場火爆、調控加碼預期日漸濃重的背景下，“國五條”突然出臺。五個方面的具體政策依然延續了2011年初“國八條”的精神，重點在于抑制投機投資性需求，將限購、限貸、房產稅作為主要著力點，輔以保障房、土地供應，在此過程中逐步建立完善個人住房信息系統等長效機制。而“國五條”中提出的“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，使得之前多次提及的房產稅擴圍，再次成為調控長期政策中的焦點。
中國房地產學會副會長陳國強（微博）表示，此次國務院常務會議所強調的調控政策諸要點此前均有提及，似乎屬于老調重彈，缺乏新意和亮點，其實細細推敲可以發現，其實新提法和新要求不少，如對于地方需制定年度房價調控目標；對地方官員的考核問責；限購城市需按統一要求從嚴執行并將擴大限購范圍；擴大房產稅試點范圍；地級以上城市需在年底前明確將非本地戶籍的外來務工人員納入保障范圍等。
2013樓市走向或將逆轉
于2012年下半年開始的樓市復蘇，在“國五條”出臺之后，或將出現逆轉，而后續具體措施的出臺，將直接決定2013年的房地產市場走勢。
北京中原地產市場總監張大偉表示，“國五條”是繼2011年調控后，國務院次出臺全面的房地產市場調控政策。對購房者、市場的心理影響會比較大。雖然無實質性的措施，但其中的部分條文在后續的地方政府執行過程中會抑制最近出現的市場漲幅。
中指院在其政策分析報告中指出，短期來看，房產稅試點范圍如果擴大，限購政策執行更加嚴厲，都將給市場短期運行帶來一定壓力。但住房需求的根本動力仍在，只要房價平穩，經濟平穩，市場需求依然廣闊。“如何在調節收入分配體制、全面提高人民收入水平的基礎上，以房產稅為突破口完善房地產稅收體系，建立個人住房信息系統，通過種種長效機制保障市場自身平穩健康運行，才能充分地、合理化地滿足市場各類需求，真正達到房地產調控的目標。”中指院分析師在上述報告中表示。
楊紅旭認為，2012年以來的市場反彈與2011年之前市場的上漲并不一樣，最近的市場上漲全國并不一致，更多的市場反彈出現在一二線城市。所以在本次政策文件中，并未出現最近市場預期的實質性措施。不過已有地方政府開始跟進“國五條”精神，廣州、深圳、武漢等城市已經迅速作出表態，將及時制定并公布2013年度新建商品住房價格控制目標，繼續貫徹執行國家房地產調控政策。預計近期還將有更多城市的地方調控細則跟進出臺。
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