[摘要] 政府近年頻出招打壓樓市，藉以控制樓市的升勢，情況可以理解。美聯集團執行董事兼集團住宅部總裁陳坤興表示，近年政府推出部分打壓樓市需求的措施成效短暫之餘，更嚴重扭曲物業市場運作，導致價量出現背馳的不正常現象，故為免樓市進一步墮入「惡性循環」局面，當局需認真檢討，並毋須再出招。
政府近年頻出招打壓樓市，藉以控制樓市的升勢，情況可以理解。美聯集團執行董事兼集團住宅部總裁陳坤興表示，近年政府推出部分打壓樓市需求的措施成效短暫之餘，更嚴重扭曲物業市場運作，導致價量出現背馳的不正常現象，故為免樓市進一步墮入「惡性循環」局面，當局需認真檢討，並毋須再出招，讓早前的措施逐漸發揮其效用。
陳坤興表示，根據美聯樓價走勢圖，即使過去三年政府不斷出招，樓價呈現升勢。回顧2010年至今，於當年第四季政府推出SSD後，二手住宅註冊量持續5個季度錄得跌幅，其間金管局收緊按揭及銀行調高按揭息率，但當市場購買力凝聚一段時間後釋放，交投量便顯著回升。而去年第四季政府推出BSD及加強版SSD後，買家入市態度猶豫，而業主觀望後市，令交投量下跌，但購買力在積壓不足1季後再次釋放，並反映出政府打壓樓市措施對市場干預越多，樓市亦越添波動。
圖:二手樓價及二手住宅註冊量按季變化
扭曲市場運作 二手價量背馳
事實上，過去多次的壓抑需求措施，令市場炒家已絕跡，投資者數目亦見減少，並以用家主導。值得留意，雖措施於短期內控制投資需求，但卻令換樓成本增加，業主放盤意慾下降，令市場二手物業供應受到打擊。根據資料，100個二手屋苑的買賣放盤量在2010年10月份推出SSD前約34,279個，下降至今年1月份所錄得的25,094個，二手放盤量減少。
陳坤興指出，1997年至2010年，二手住宅註冊量與樓價走勢同步發展，但其後在政府推出的壓抑樓市措施下，即註冊量回落，但樓價仍見升勢。例如，2009及2010年的升市中，二手住宅註冊量分別上升16.3%及21.2%，樓價亦上升26.9%及22.2%，而2011年及2012年，二手住宅註冊量分別錄得約39.4%及6.7%跌幅，但樓價則錄得7.3%及22.8%的升幅，兩者呈現背道而馳，並非健康現象。
圖: 二手樓價及二手住宅註冊量按年變化
二手成交縮 一手「供應大潮」臨
美聯物業董事布少明表示，由於二手供應減少，成交量相應減少，反而更容易令樓價被推高。而過去政府多次出招，二手市場成交量均呈下跌。以該行統計的10大屋苑周末成交量分析，去年10月份政府推出BSD及加強版SSD措施，交投量銳減，並在低位徘徊，其後交投量於12月底開始回升四個周末至施政報告後高位便再告回落，相信與一手推盤，令部分二手購買力流向一手所致，而臨近新春年假及業主心雄亦有一定有關。此外，35屋苑按周成交量走勢亦相若，而上周該批屋苑按周成交量更跌穿百宗水平。
布少明指出，由於二手盤業主叫價強硬，放盤意慾不大，令發展商所推售的新盤成為滿足置業人士的理想選擇，發展商在去年10月份推盤量達1,672伙，但11月及12月份大跌至271伙及444伙，而今年1月份，發展商趁勢推盤，估計全月的推盤量有近千伙。根據美聯物業資料研究部統計，2012年一手單位供應的臨時數字錄得約11,181伙，但2013年估計在無大政策推出的情況下，推盤量可達18,000伙，將較2012年有達6成的顯著升幅，數字反映本港物業市場一手「供應大潮」來臨，一手市場將主導後市。
圖: 一手住宅單位供應預測
發展商積極吸納土地，而新盤推售亦傾向貨如輪轉策略，故預期新盤溢價呈回落趨勢，而去年第四季所錄得的新盤溢價降至約13.3%，3成或4成的溢價情況已不復再。而隨著供應增加及新盤溢價回落，料市場成交量將會出現一手升，二手跌的局面。
新加坡一手供應交投俱升 出招難壓樓價
美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，本港政府近年多次出招控制樓市，並會參考鄰近地區包括新加坡推出的措施，例如新加坡於2010年初推出特別印花稅，收緊按揭成數，分別於2010年第三季及2011年季更擴展特別印花稅年期。其後於2011年第四季推出外藉人士及公司客需繳交10%額外買家印花稅，以及徵收第二套房或以上的額外買家印花稅，而今年1月更推出加強版額外買家印花稅，而且連帶工業物業亦需繳交特別印花稅等措施。不過，當地期內樓價是不跌反升。
劉嘉輝指出，當地政府不斷出招，資料顯示，新加坡樓花新盤推售數目由2008年的6,107伙，上升至去年約21,478伙，升幅相當顯著。至於新加坡當地的一手私樓住宅成交量在2012年錄得約22,197宗，較2011年的15,904宗上升約4成，反觀二手交投量按年錄得跌幅，並由2010年的22,608宗，下跌至2011年的16,735宗，而2012年更回落至約14,680宗，連跌2年。因此，借鏡新加坡在政策市下樓市表現，料香港亦會步當地後塵，一手交投比率將會進一步上揚。
圖: 新加坡與香港每年一手私樓交投佔整體住宅交投比率走勢
延樓花期即時大增供應 滿足置業所需
美聯集團企業拓展高級董事謝梓旻指出，政策干預亦一定程度上影響發展商推盤步伐，令一手供應未見大幅增加，故清晰的房策反而讓發展商推盤意慾增加，透過一手供應以滿足市場需求。事實上，本港政府可考慮延長預售樓花期以增供應。
以目前20個月樓花期限制下，估計現時可推單位數目約為19,000伙。若果可將預售樓花期延長至30個月，即預期落成年份為2015年6月前的項目可推出市場發售，扣除已售出的單位，潛在可售的單位數目將增加至約32,000伙，增加約13,000伙，增幅將近7成，相信可大大滿足市場。
陳坤興重申，近年政府推出的一系列措施，令市場進一步被扭曲，而針對需求面而打壓，更出現反效果，令二手供應下跌。因此，應以治本之道，盡快增加土地供應，以及增加新盤供應，透過供應層面以平衡需求，樓市才可以平穩及健康地發展。現階段應讓目前的房策措施發揮其效用，再度打壓只會令樓市「惡性循環」持續。
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