[摘要] 由中國指數研究院主辦，搜房网網承办的第九届香港國際地產周於1月17日在香港九龍香格裏拉大酒店舉行。以“市場資本模式”為主題，邀請國內外經濟學家、政府官員、地產大腕、投資基金齊聚香港。以下是祥益地產總裁汪敦敬先生的專訪。
祥益地產總裁汪敦敬先生
香港地產網：去年10月底推出的樓市新政對香港樓市造成了重大打擊，您認為現在市場的消化情況是如何的？
汪敦敬：其實短期的沖擊是消化了的，但從長期看，政府的“雙辣招”人為地制造了一種風險和額外的成本，這會令市場的總成交量逐量減少。為什么呢？因為你增加了成本跟風險，會使得一些人“揸貨”，繼續持有手上投資的物業。比如說，以前的話，有些投資者會兩年買賣換一次貨，而現在很多人會在兩年之后繼續持有，這樣一來，成本跟風險會相對較低，市場一樣可以實現增長。但問題是，太多人“揸貨”，就造成二手房供不應求。所以就變成，雖然你抑制了購買力，但也抑制了貨盤量。從長期來看，這會造成市場“價升量跌”，也是一種環球的滯漲世態。
香港地產網：您認為施政報告的發表對香港樓市會有什么影響？
汪敦敬：施政報告是清楚地說明了一個事實，政府努力了半年，將未來幾年的藍圖看清楚。對投資者來說，藍圖可以看清楚的事實是，短期之內香港房屋的供應量不可能增加太多。但到了3-7年中期的時候，我們會面對龐大的基建，比如起一些新市鎮，這會有什么效果呢？建筑成本會急升。因為發展市鎮和發展地皮不一樣，發展地皮是發展地皮上面的東西為主，發展市鎮是連下面的水渠、水火電的供應也要準備好，所以說是很大的工程。那會有什么現象呢？在幾年內會出現政府和民間商業機構斗爭。但香港是一個沒有勞工人口的地方，我們很容易會看到一種情況，無失業率及外勞人口的時候，建筑成本會急升的。因為起樓需要工人，人是“變”出來的，所以變成成本會升得很厲害。有些人會說，幾年后會增加供應，其實不是的，供應未大量推出之前，就會有建筑成本的急升。這個藍圖似乎將短期供應仍然不足和長遠建筑成本會急升的基因講得很清楚了。
香港地產網：今年地產監管局出臺了以使用面積計價的政策，從長遠看，您覺得對香港樓市有什么影響？
汪敦敬：影響就是統一了度量衡。因為以前香港買樓以建筑面積為主，當時建筑面積雖然沒有一個劃定，但大概都是以七成到八成为实用率。而到了這近十年，我們看到出現了些問題，市面上會有四五種建筑面積出現，所以政府就統一用實用面積。實用面積對消費者有個兩大好處，，統一了度量衡，消費者可以憑實用面積的統一將不同物業來互相比較，包括自己住的和將會買的樓花的價錢，那么消費者就不會在不知情的情況下置業。第二個就是，長遠来說這十來年我們經常覺得解決不到的發水樓問題解決了，因為實用面積等于零發水，這對市場來說是個很大的改變，這個改變我相信對廣大市民來說是比較有利的，因為二手業主的競爭對象包括一手樓的發展商，這樣使得競爭環境更加平衡一些。以前是一手樓的發展商比較有優勢，現在會平衡一些。
香港地產網：今年想香港出臺了很多新政策，您怎么看今年香港的樓市走勢？
汪敦敬：我認為現在仍在環球的滯漲下，所以這幾年我們評論樓市都是說價升量跌，今年就算有小陽春或者高潮出現，整體成交量都是呈下跌趨勢，而成交價又會呈上升趨勢。我相信今年樓市仍然會上升，一些中價或中高價樓仍可以有5-10%的升幅。如果是一些小單位，相信會有15-25%升幅。大樓價格升得高的時候，政府會出招抑制，但相信不會太大抑制細價樓的，因為草根不買樓的，那么在這樣的情況下，會變成細價樓的升幅會高一些，中型或大型單位會大一些，但整體來說都是價升量跌，是滯漲的基本情況。
香港地產網：貴公司今年的戰略部署和發展方向是如何的？
汪敦敬：因為現在的情況跟我們這幾年預算的價升量跌情況對比，沒有超出預算，所以我們今年會繼續發展。我們今年一月出了份計劃給媒體，打算今年開十間分行，也是集中在新界西，以元朗為主，少量的在屯門和天水圍，因為屯門和天水圍已經是地產代理分布的地方，接下來在元朗進軍會比較好一些。我相信就算成交量萎縮也不會影響我們的部署。因為預期之內，我們在成本和人手分配上我們已經準備好。其實當企業準備好的時候，就夠分的了。
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