[摘要] 在产品定位、项目布局以及营销策略已定型的情况下，坐拥超过3000万平方米土地储备的合生创展似有“骑虎难下”之势。
在产品定位、项目布局以及营销策略已定型的情况下，坐拥超过3000万平方米土地储备的合生创展似有“骑虎难下”之势。
项目滞销与合生创展的产品定位以及项目布局不无关系。
今年半年报数据显示，上半年合生创展实现合约销售额58.2亿元，其中北京和天津、广东、上海三大区域的合约销售额分别为17.07亿元、29.89亿元和11.24亿元，其销售来源几乎全部在一线城市。
房地产市场的持续调控，一线城市和产品首当其冲。相关分析认为，合生创展多个项目滞销与其产品过多追求和布局过分集中在一线城市有直接关系，这和土地储备构成也有很大关系，合生创展面临“尾大难掉”的困境。
对于东紫园(小区网论坛)“拒售”的消息，曾有知情人士公开质疑，事情的导火索是其一线营销负责人与决策层在市场判断上出现了偏差。
众所周知，合生创展的决策层对高利润率的追求堪称执着。有分析认为，这导致合生创展偏爱大城市和项目，因为在大城市里做豪宅的利润率显然要高于在二三线城市的项目或者刚需产品。
但合生创展似乎尚未找到实现高利润的途径。2007年~2011年，合生创展净利润值仅为58亿元，2011年创下14亿元的新低。从近3年的净资产率来看，2009年至2011年，合生创展全面摊薄的净资产率分别为20.56%、15.42%和3.48%，而恒大的这一指标则分别达到8.13%、36.77%和35.61%。
“合生创展一直以来奉行的是自上而下的管理，由决策层作出决策，再直接传达给项目公司，由于‘老板’的意见影响很大，所以事先缺乏沟通和协调。”一位不愿具名的知情人士透露，合生创展过去的业务，如融资、拿地等都强调利用人脉关系，而不是奉行市场运作的原则。“一旦决策层对市场的判断出现偏差，就很有可能直接影响到各个项目。”
近年来，高管团队的不断变动或许是上述结论的佐证——自2004年以来，包括谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎在内的四位总裁先后离任。
盛富资本总裁黄立冲认为，合生创展所暴露出来的问题症结在于“市场化不足”。他指出，由于家族化管理色彩浓厚，合生创展团队的能动性和积极性都不足，同时，这也影响了企业根据市场形势的变化作出合理的决策。
成长性被看低
截至2012年12月24日，合生创展收盘价为11.90港元。合生创展今年半年报显示，截至6月30日，其净资产约为418.52亿港元，按照173600万股的总股本计算，其每股净资产大约为24.10港元。依此计算，目前合生创展股价较每股净资产的比值约为0.4937，折让超过五成。
据记者观察，截至12月24日收盘，所谓的“华南五虎”中，恒大地产（03333,HK）、碧桂园（02007,HK）、雅居乐（03383,HK）以及富力地产（02777,HK）的收盘价分别为4.07港元、3.72港元、10.82港元和12.78港元。按照上述计算方法，这4只内房股股价较每股净资产的比值分别为1.5313、1.7667、1.3946和1.4949，而合生创展是5家房企中一家股价较净资产出现折让的内房股。
盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，根据港股的上市规则，一般要对房地产公司的净资产进行估值，尤其是对持有物业的资产价值或者土地储备进行评估，所以一般都会出现一定程度的折让。黄立冲同时表示，合生创展的估值一直较其他几家公司低，主要原因在于资本市场对合生创展的成长性一直不看好。
运营能力偏弱
按照黄立冲的解释，港股市场看重的主要是一家上市公司的成长性，具体到房地产企业，主要包括土地储备的数量和质量，以及公司的运营能力（包括资本运作能力和品牌运营能力）。
半年报数据显示，截至2012年6月30日，合生创展土地储备总量为3185万平方米，按照结构来看，其中2444万平方米为住宅；从发展状况看，2976万平方米属于发展中及待发展物业。
从上述数据来看，合生创展具备较大的成长空间，但在上述2976万平方米的土地储备中，约有1849万平方米位于北京、上海、广州3个一线城市，比重超过60%。
大盘开发、定位一直是合生创展在上述3个城市进行物业开发的特点。但据记者了解，今年以来，合生创展在这几个城市的多个项目遭遇了滞销，现金回笼受到影响。因而，上述1849万平方米的土地储备或许短期内难以为合生创展贡献业绩。
除此之外，合生创展的资本运作能力以及企业管理上的问题也一直被业界所诟病。黄立冲指出，合生创展在资本运作上过度依赖“老板”的关系，在管理体制上同样如此，家族化色彩浓厚，“一般处于这种模式下的企业，很难得到资本市场的认可。”
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