第九屆香港國際地產周暨香港地產網經紀交流會

香港地產網  2013-01-17 18:15

[摘要] 由中國指數研究院主辦，搜房网網承辦的香港國際地產周，是推動中國房地產與國際市場接軌的服務平臺，2013年1月17日，第九屆香港國際地產周即將盛大啟幕。以“市場資本模式”為主題，邀請國內外經濟學家、政府官員、地產大腕、投資基金齊聚香港，共商調控常態化形勢下房企的融資之道

【主持人】搜房网網作為全球的房地產網絡平臺，一直承辦這樣的活動，希望給大家提供交流的平臺，讓有需求的企業得到實際的幫助，接下來還有一輪精彩的論壇。眾所周知去年下半年香港政府推出了幾項嚴厲的調控政策，對香港房地產市場造成了一些影響，隨后香港房地產商會的業內人士紛紛作出了積極的應對，面對港府推出了幾項“辣招”香港樓市應該如何發展。下面有請論壇嘉賓：

主持人韋志軍：搜房网二手房集團副總裁兼深圳、香港公司總經理

中原地產亞太區（住宅）總裁陳永傑先生

祥益地產總裁汪敦敬先生

世紀21香港有限公司總裁、21控股有限公司主席吳啟民先生

哈考特置業（中國）總裁何德明先生

搜房网二手房集團副總裁兼深圳、香港公司總經理

【主持人】剛才仔細想了一下各位嘉賓是有特色的，陳總是中原亞太區的總裁，香港地區的房地產經紀企業，有300多家店。汪先生是祥益地產總裁，在屯門地區汪先生是行業內出色公司的掌門人。吳先生是世紀21的總裁，也是香港這種模式的代表。何德明先生是哈考特中國的總裁，何先生正在探討行業的道路，4位對香港地產的前世今生和未來的發展有深刻的見解，今天有興趣跟4位共同探討香港地產去年一年，尤其是10月27日的時候，香港政府出了所謂的“新政”，對香港地產的影響是空前的，我的感覺是這樣的，大陸也在進行房地產調控，政府的政策雖然已經讓許多房地產企業的痛苦，但是狠不過香港政府。

香港政府10月27日當天出政策，當天執行，讓每一宗交易多了15%的成本，對香港地產的影響是大的。個問題是先探討香港新政后對香港地產的影響，在哪些方面產生了影響，影響有多大，有請四位嘉賓分別闡述自己的觀點，你們方便說什么語言就說什么語言，廣東話也可以，普通話也可以。

中原地產亞太區（住宅）總裁陳永傑先生

【陳永傑】謝謝主持人。我的普通話真的不太靈光，我在香港二十多年工作，我很努力的講普通話，但是今天的會議中我希望用廣東話發言，如果有問題的話，請主持人為我翻譯。

多謝搜房网網，感謝各位朋友讓我代表中原跟大家進行分享。在2012年香港地產業中中原已經破了記錄，包括國內中原地產業破了記錄，國內加海外超過了100億港幣傭金的收入。香港在10月26日從天堂掉到了地獄，香港在2011年已經有了印花稅是在2010年12月20日實施了，一直到2012年的12月剛好是1年，香港的業主購買房屋的時候要交印花稅，令到香港的業主頭兩年不購買物業，這是香港業主調控的手段和措施。

次出臺印刷稅的時間，大家都很驚恐，施先生說是地產的冰河時期，到了2012年10月份的時候，業績都是不錯的，1月份的時候是比較差的，當時香港有特首交替的階段，當時是7月份，去年的業績使我們感到驚喜。無論是一手還是二手的項目都是理想的。最重要的因素就是美國的Q2和Q3在這段時間內發生了，聯系匯率令到我們低息，置業是應該的，如果大家有居住的需要，有能力的話，就買來居住，因為一定過租樓。我剛入行的時候，利息是8厘，現在是1.5厘，因此造成了去年的業績。很多人未必會購買樓，但是香港電視和眾多的傳媒不斷的宣傳，無論是正面還是負面都在提醒大家購買樓宇，搜房网也是生意興隆。

香港的電子傳媒、雜志、報章都不斷的宣傳，讓大家去置業，提醒市民購買樓。本來不想買樓，覺得樓價貴的市民，不斷的被媒體轟炸，大家看電視或者是報紙、雜志都看到類似的情況，就有朋友問我，為什么這么熱鬧，為什么傳媒的報道這么頻繁。2012年我覺得是最熱鬧的，大家不斷的介紹。因此導致香港人買樓的氣氛不斷的提升，Q2和Q3的推出，導致香港樓市的熱鬧。

我長期在香港，去內地比較少，但是我內地的同事告訴我，普通話講得不好，就沒有很好的生意做，普通話講得不好，就無法去拓展業務，因此國內對香港的影響是很大的。

2013年沒有壞的消息就是好的消息，現在傳媒都當做是好消息進行報道。今早的報紙說，施先生看好今年的季度，大概有5%的升幅，我自己的看法是參照美國的利息情況，如果美國不升息，我們也不會跟隨。我估計2013年季也會開始熱鬧的，現在中小型企業的生意很好。我認為2012年只有前兩個月下跌，之后就不斷的上升。

【主持人】陳先生去年取得了驕人的業績，中原整體收入超過了100億元。幾位開發商知道一平方米出去就幾萬元回來了，陳先生的錢賺得是比較艱難的。搜房网網研究過，全年去年超過1000億元的開發商有三家，而陳先生的經紀公司是3%收取傭金超過了100億元，應該恭喜中原地產。看來去年10月27日港府開征額外印花稅的陰霾逐漸的散去。陳先生從梁特首的施政報告中看到好消息，沒有看到壞消息。因此陳先生對今天的香港地產市場是抱有樂觀的信息。

汪先生對去年開征額外印花稅后，對香港的影響到了那一步。

祥益地產總裁汪敦敬先生

【汪敦敬】我很榮幸參加今天的會議，陳總不用擔心，我的普通話更加的慚愧。去年香港住宅的成交量創造了新高，比非典時期更高。香港近三年的成交量，2010年是13萬套，2011年是8.5萬套，去年是8萬套陳總在天堂，他看到天堂的事實，從香港來講，市場是廣闊的。我們看物業的成交，2012年是略微高過2011年的，去年年初住宅成交量低于非典時期，我們如何看待去年的市場。

現在各個國家都在印錢，我認為2012無法復蘇的，因為印鈔太多，通貨膨脹太大，我認為香港人的購買力比過去半年還要差。我認為臨近2013年，我認為一浪比一浪漲，因為無法下跌，主要是因為印鈔票的原因。我們為什么見到成交量逐漸的放大，但是未來不會繼續的膨脹，因為價格越來越高。印花稅實行后，個沖擊的就是車位。現在車位已經爆了，工商鋪在高的價格之下，也會慢慢的收縮交易量，目前處于滯脹的情況下，工商鋪成了避難所，因此有大幅度的增加。房地產的交易量一年比一年下降，買家印花稅不是因為房地產市場的原因而推出的，而是因為滯脹的原因而推出的。如果滯脹的情況不解決的話，政府還會出新招的。我們說印花稅是嚴重的調控，我對此是如何看待的。從住宅市場來講，過去幾年是滯脹的情況，如果價格不下跌的話，成交量會逐漸的萎縮，因此我們有心力的準備，也做好了準備。

【主持人】汪先生有一點不同意陳先生的意見，可以理解大家站的位置是不同，有不同的意見。作為媒體人來講，我們喜歡看待這樣的現象，他們吵起來就好，只要不打架就可以了，開一個玩笑。

汪先生總結了香港近三年的成交量，2010年是13萬套，2011年是8.5萬套，去年是8萬套。這樣的成交量感覺市場是走下坡路。汪先生總結出住宅并沒有縮小，港府開征了印花稅后，大家將資金轉向了商業地產，購買商鋪和寫字樓，加速了商業地產的成交。

世紀21香港有限公司總裁、21控股有限公司主席吳啟民先生

【吳啟民】各位尊敬的來賓感謝搜房网網給我這樣的機會，這里給各位拜年，我的普通話還是很普通的，謝謝。我們現在講，政府政策影響樓市。2012年12月份香港推出印花稅，導致的后果成交下降了，如果除以每個單位，2012年平均成交達到是540萬，跟1997年相比平均單價是400萬元，用經濟數據來講，2012年的平均價格比2011年上升了，這兩年進行管制后，住宅價格不斷的上升。我的看法是，因為香港的供應是缺乏的，香港人是比較穩定的。1997年香港的儲蓄額是2萬億元，2012年9月份已經達到了8.7萬億元，這包括了港幣和人民幣。

香港去年有工資，我認為香港未來會有資金的膨脹，我比陳先生更加的樂觀，這是恐懼的樂觀。從中國的概念來說，一年升二、三倍都不會爆，香港只上升了20%左右，怎么會爆炸。從1997年借貸率9.5%加1.5%，總的是11%，平均價格是2.1萬元/平方米，在12%的利率下，可以借款109萬元。去年年底平均家庭收入是1萬元上升到3萬元，達到了1997年以來的峰以來，利率下降到5%，同樣的家庭十幾年的收入增加不是很多，從1萬元到3萬元，但是同樣的情況下，貸款由109萬元增加到289萬元，說明香港人是很理智的。

講到2012年10月份買家印花稅的推出，針對的不是香港居民，實際上是政治的目標，幫助香港人更加容易購買樓宇。這一稅是由新加坡開始推出，當時是10%，香港增加到15%。新加坡實施一年的情況是豪宅區平穩了，稍微下跌。傳統新加坡人居住區，卻不斷的上升。新加坡購買第二棟樓宇時都視同外國人購買一樣，也要交納買家印花稅，因此導致地產價格不斷的上升，我就說這些，謝謝各位。

【主持人】吳先生分享了一組數據，吳先生很樂觀的，香港去年8萬套的成交，平均每周的成交是540套，他為大家分享了香港市民的儲蓄達到了8萬億元。原來一戶香港市民在1997年貸款時是109萬元，去年達到了289萬元，香港的利率在1997年是9.5%加1.5%，達到了11.5%，去年的時候，已經下降到2.5%，因此香港購買樓宇比內地容易得多。

哈考特置業（中國）總裁何德明先生

【何德明】我同意幾位嘉賓部分的觀點，加強版的買家印花稅會影響樓市的。從正面影響的，首先看看因。目前是低息，各國都在印鈔，令到通貨膨脹，大家是很容易理解這一問題的。通貨膨脹的時候，什么產品是保值最快的，就是房地產。貨幣越貶值，印得越多，商品的價格相反會不斷的上升。推出買家印花稅的政策，我認為是小氣候，能夠保護香港這個池塘，整體來說是有負面的效果。

如果不推出買家印花稅的話，就會使泡沫增加，也會導致泡沫破裂。膨脹之前，要拉住后腿，使價格不要上升得太厲害。買家印花稅不是靠樓價上升，而是靠交易量，這是主要的區別。出這一新政后，交投就會降低，以往的經驗來說，交投越小，價錢就會成正比。現在特別的情況是。每一次買賣價格都會創新高，但是成交會分散，這種情況，已經達到了香港政府的目標。因為已經達到抑制瘋狂炒作的情況，將上升的價格趨緩。整個市場就會穩定，政治也穩定，社會也穩定，符合國家的政策。但是這種情況下，地產代理就不穩定。目前市場改變了，交投跌，樓價升，這是怎樣的情況，這就是新的情況。上個月3200宗一、二手成交量，非住宅類的交投大過住宅，這是24個月沒有見過的。這一現象是怪的，也是反常的。這是轉變的表現，住宅在目前的高位下，越來越高，交投必然會越來越少。因為跟購買力脫鉤，跟通貨膨脹掛鉤了，上了通貨膨脹的列車。價格應該跟用家市場或者是收入掛鉤，如果3萬元的樓對于35歲以下的人而言是無法購買的，首先要支付30%的首期，就是支付100萬元，就需要將上一代的資源抽干，每一個月還要支付一萬三千元的按揭款，那么家庭必須要達到三萬元的收入，這對于香港家庭而言是比較難的，就算是抽干了上一代的資源。目前的模式延續下去的話，交投會越來越小，交易價格會越來越貴，本地的購買力會越來越少，只有內地和香港的買家可以承受，因此我認為買家印花稅對內地買家而言影響不大，因為人民幣對港幣也是不斷提升的，而且內地賺錢的狀況高于香港，這種情況下，香港政府出臺了這一“新招”，這樣令到地產代理難做。

除了地產代理之外，對于本地的用家而言是越來越收縮的。我經常在國內行走，我的概念并不是香港的概念，而是大珠三角的概念，因為我有這樣的概念。我認為國內的購買力不會愿意到香港，會到南半球投資，會去美國或者是加拿大，也未必會來香港。香港之所以興旺，并不是之前沒有買家印花稅，而是因為沒有了“雙非”和“投資移民”政策。

如果這樣持續下去的話，中國的購買力不會到達香港，本地的購買力不斷的萎縮，對我們的影響是大的。

【主持人】何先生分享了香港政府出臺印花稅后的兩個怪現象。香港近幾年都沒有出現的情況，過去一、二個月非住宅類物業的成交高過住宅物業；另外一個怪現象，以往成交量下降的時候，必然會帶動房價的下降，但是這次居然沒有看到。政府出臺了開征印花稅將成交量打下來了，影響的就是臺上四位嘉賓所處的行業，他們的收入就少了，但是價格并沒有下跌。過去的一年，這不是嘉賓的觀點，而是我的感受。香港市民受兩大問題的困擾，一個是雙非孕婦到香港產子，這一事情在香港政府和大陸政府雙重整改之下，基本上杜絕了，還有就是內地人到香港買房的現象。某種情況下是推高了香港的房價，香港越的物業，內地人買房所占的比例是越高的。香港政府開征額外印花稅這一“拉招”處置之下，要買樓可以，要開征15%的額外印花稅，這對很多內地人而言是不小的成本，內地人赴港購房應聲而落，對香港地產界的影響是比較大的。

環節花了一點時間討論得比較透徹，大家各自介紹了自己的觀點。

【現場嘉賓】平均一個單位的樓價/每年家庭的收入的比例是多少，收入房價比是怎樣的？

【何德明】我沒有具體的數據，我認為12年前有一點脫節了，我只能這樣說。

【吳啟民】1997年平均房價是400萬元，均價是2.2萬元/平方米，2012年平均房價是500萬元，平均房價是3萬元/平方米，現在的房價比1997年高，因此很多分析人員說，今年的數據起碼還會再上升。

【現場嘉賓】如果看絕對的數據，一個單位是540萬元，每個月家庭的收入是3萬元，3萬X12就是36萬元，540萬/36萬=15，這一數字是偏高的。

【吳啟民】比較美國還是比較北京。

【現場嘉賓】就亞洲的情況。

【吳啟民】我們的情況還是比北京好得多，中國人買地產的比較多。中國人跟美國人相比，跟新加坡、香港、臺灣的數據相比，中國還有很大的空間。美國人不到40歲之前是不會購買房屋的，因為要到各個州工作。

【現場嘉賓】全國平均的數據是6%到7%，這一數字是比較低的。從上海到北京的數據來說相差是比較大的。

【主持人】北京和上海的收入比和房價相比一定比香港高，香港房價收入比是15倍，也就是說一個家庭不吃不合15年買一套房屋。

【汪敦敬】香港購買房屋負擔的能力問題我是這樣認為的，香港人口的分布就可以了解到香港的購買力。我不同意單純以收入和房價進行對比，香港的人口結構是，主要的人群是40歲到50歲左右，購買力人群中香港是的，這部分人是有儲蓄的。我們經歷了1997年，樓價下跌后，成交量比較小，十幾年是持續供樓的運動。香港在1997年之后樓價下跌，大多數人不成交，而是持續供樓。大多數香港人已經供完了棟物業，上次普查的時候，這一比例達到了60%，我認為應該達到70%，60%的人還有20%的人就快供完了。大多數買樓人士已經供完了物業，現在買樓的人已經擁有棟物業資產，加上還沒有退休，生活已經改善了。收入除了收入和投資，還有棟物業，加在一起就是復息的收入方式。我反對過去簡單的結算收入，因為滯脹的原因，市場是由很小的成交量支撐的。

【主持人】汪先生告訴我們很好的消息，香港的市民尤其是四、五十歲擁有房產的人士，很多人已經供完樓了，房產已經是干凈的了。對香港市民來講，應該是一個好的消息。香港政府對于市民的住房保障應該來講比內地為人民服務政府要做得更好。我們掌握的數據1/3的香港市民住在政府提供的住房，內地沒有聽說過那個城市1/3市民的住房由政府解決。我了解二、三百萬的市民居住在政府的公屋中。

我們繼續下面的話題，今天有不少內地的開發商來參加香港地產周，內地的開發商賣樓的模式上跟香港是有所區別的，早在五、六年前內地開發商自己有一支銷售隊伍，自己開發樓盤自己銷售，現在自己賣得比較少，會委托策劃代理公司。內地的策劃代理公司，嚴格講并不是服務中介機構。香港不是這樣的情況，臺上的四位是包打天下的，應該將香港一半的樓賣掉了，請你們介紹香港賣樓的方式，供內地的開發商參考。

【陳永傑】1997年的金融海嘯令到中原、美聯受到影響。2000年的開發商委托我們進行物業的銷售，這十幾年中，我們開始轉型。中原地產都進入中國內地，已經發展了十幾年，我們一手項目是最主要的業務，二手不算很成功，也不算滲透得成功。但是每個省市都有一手項目，也是主要的收入。國內開始用代理的形式進行銷售。不僅僅代理長江或者是新鴻基，我們的業主會帶客戶到長江、新鴻基以及二手房進行參觀和比較。讓業主進行比較選擇，最終確認。我們同一時間做了三個業務，如果自己的團隊就不敢講對手的樓盤，這是現實的情況，客人一定會進行比較的。你不講的話，客人看完了以后，就會說謝謝，之后就會找第二個項目去看，他確定了某個地方，就會看很多的項目。買樓是人生大的決定，李嘉誠、新鴻基有很大的資金，比我們大很多倍，為什么將銷售給我們做，他們自己也可以建立銷售團隊，為什么到了今時今日沒有自己的營銷隊伍，而是讓我們幫他們做銷售。香港兩大地產商都是這樣做的，這說明銷售的生態，就是代理行業可以快速的讓客人成交。我們的銷售隊伍一條龍的提供服務，從而形成了銷售生態。從而縮短了銷售的時間，不用銷售七、八日，而是一天24小時就完成了的銷售。因為一天就完成了選擇、比較、決定。銷售在這些年來掌握到了消費者的心態，這就是我自己的意見，可能他們也有代理的感受。中原代理的樓盤比較多，我們的業績有30%是新盤的傭金。2011年、2012年開發商越困難，給我們的傭金更高，這對我們而言是驚喜。開發商說不要帶客戶看二手了，我給你3%或者是4%來看開發商的樓盤，環境越惡劣，就需要給越多的傭金，這是最近代理商的變化。

【主持人】陳先生回顧了本世紀開發商和代理商關系的變化，30%的收入來自于賣新盤的收入，發展商愿意給相對比較高的傭金，現在達到了2.5%到3%之間，發展商希望代理商少賣二手多賣一手樓盤，也愿意多給傭金。汪先生的公司賣不賣新盤。

【汪敦敬】相對少一些，我講講二手的情況。如果內地人在額外印花稅未推出之前，比較多到香港購買樓盤。現在的情況，無論工作還是居住，香港人的工作都是通宵達旦的。事實上不知道內地的情況，孤陋寡聞，了解得比較少。自從有了網絡和搜房网網之后，內地客人沒有來就已經進行了選擇，自助或者是半自助的進行選擇，客人自行在網絡上進行選擇之后，最后找地產經紀，尤其是買賣無法達成成交的時候，就會尋求經紀人的幫助。我們認為網絡上的變化是很大的，也有新的模式，就是讓客戶在網絡上自助或者是半自助，客人也會在網絡上自我了解情況。大家知道買家過來的時候，經紀人提供的自來是真實的，做了很多的功課，就會很容易達成交易，因此資訊透明和發達是很好的，感謝搜房网網。

【主持人】汪先生說客戶的比較選擇成交三步曲，因為網絡的存在，前面兩步可以在網絡上做的，其實內地客到香港購買樓的時候，希望一天之內進行決定，來之前通過網絡進行比較，來到香港之后，由他們的經紀人將客戶搞定，這一宗成交就完成了。

【吳啟民】國內也有公司進行銷售，主要是從事項目的策劃和銷售。香港跟內地的情況是不同的，香港只是銷售管理和銷售執行，什么是銷售管理，我們要提供足夠的人做好氣氛，很多情況下，開售的時候，地產代理的人數多于買家的，否則沒有氣氛。香港的開發商有幾千億的資產，隨時可以請幾百人或者是幾千人，但是也無法實現快速的銷售。因為我們作為經紀人掌握客戶的心理，掌握了他們的需求，將樓盤介紹給他們。一般來說，帶多少人就可以銷售多少單位，例如，500人來，開發商只批出200套房屋，如果100人來只批處50套房屋，如果10個人只賣出2套，讓一部分人買不到房屋，這就是銷售技巧，也是香港的特色，謝謝。

【主持人】吳先生揭露了香港開發商的一些小陰謀，制造一種短缺營銷，500人來，開發商只批出200套房屋，如果100人來只批處50套房屋，如果10個人只賣出2套，讓一部分人買不到房屋，這種恐慌的心理一旦產生，發展商的陰謀就得逞了。

【何德明】玩銷售技巧是可以的，前提是要有客人來，如果沒有客人的話，什么技巧都無法實現。經紀人對于開發商而言是不可以取代的，經紀人掌握了數據庫，有數據在手，越多數據就會越容易推廣開發商的樓盤，如果數據庫是大的，大到可以跨越地域，類似于搜房网這樣，可以做怎樣的工作，就可以取代經紀人，事實上是這樣的，開發商可以賣樓，之所以找你，因為你們的分行多，網羅大，這些是必須要承認的事實。可以拿到很多的客人，但是你是無法做得到的。如果能夠掌握到數據，而不需要付出更多的成本，就不會痛苦了，這就是很理想的狀態。搜房网就是處于理想的狀態，如果在數據方面我們做得到工作，數據是可以跨越地域的，很多工作是可以實現的。未來在這些方面多考慮，就會有很多的創意，這些方面我要多向搜房网網學習的。

【主持人】感謝，我的四位嘉賓在臺下或者是售樓處，他們都是競爭對手，可能打生打死，但是在臺上，尤其是剛才我談到的這個問題，他們呈現了驚人的一致，專業的事情還是交給專業的人士來做吧，發展商賣樓不如在座嘉賓賣得好。時間過得很快，現在是最后一個話題，預測2013年會怎么樣，請大家簡潔的回答。

【陳永傑】估計2013量會跌，價會升的。跟大家的看法是一樣的，這是正面的邏輯分析，低息量會跌，因為政府會調控。我想補充另外一個看法，國內的調控是限購令，香港人是有興趣購買國內樓的。但是很多城市都限購了，就算愿意給15%的印花稅都無法，但是國內到香港不用擔心其他的因素，給15%的就可以買樓了。目前很多香港人愿意到內地買樓，但是因為限購令無法實現。因為需要很多復雜的文件，如果用低估的話，我愿意給15%的傭金，好過簽這些文件。

為什么香港人愿意到國內購買樓，因為限購令無法實現。如果國內的客人如果想將資金尋找出路，愿意多給15%的傭金就可以名正言順的購買香港的樓。我相信2013年季度內地客就會適應香港的政策，全各地很早就有印花稅，例如歐洲和瑞士。只要是合法，又簡單，又有財富的人，他們寧愿走這條路，好過簽很多的文件，不知道幾時幾日出現問題。額外印花稅我認為不是很恐怖的，我認為2013是很有希望的，我認為內地客會繼續到香港購買樓盤，因為香港是儲存財富很好的地方。

【汪敦敬】我認為未來的一年，大家都會看到美國繼續印鈔，價格就會不斷的上升。這個問題大家都已經取得了共識，是否這樣下去的話，就沒有風險。樓市有怎樣的風險，量化貨幣寬松政策怎么會引起資產風險和泡沫，目前是貨少，鈔票多，2012年大部分人選擇用房地產作為避嫌和的工具，歐美做莊的人都已經損失慘重，香港人的強積金購買了很多外國人做莊的產品。目前的調控是資金池，無論是中國還是香港的額外印花稅都是調整資金池，我認為就象水吧一樣，下面水干了就放，下面水多就收，因為資金池是有限量的。我認為內地和香港正在重整金融秩序，我認為中國人會做莊，這樣的話，房地產就不是資金的避難所。香港同內地越來越多的互通，突然間房地產的交易量減少了，美國也不會停止印鈔，我認為多一、二個資金避難所，將會降低樓市的資金量。

【吳啟民】香港的樓市依然健康，今年會繼續的升。2012年推出了額外印花稅僅僅是3個月，今年一月份的幾個星期成交量是不錯的，我認為成交量是依然的，因為供求量是失衡的，每年有4萬多人結婚，政府提供的戶型是4萬戶左右，之前只有2萬戶左右，因此是失衡的。目前的利率低，儲蓄率比較高，雖然大家被迫地產，如果在這樣的情況下，我認為會上升20%左右，這是我的看法。

【主持人】看來額外印花稅政策造成市場量下降的影響正在散去，前面三位嘉賓都對香港市民驚人的適應能力表示了欽佩，最后請何先生談談看法。

【何德明】首先房產的性質有兩個方面，一方面是商品的性質，一方面是使用的性質。商品的性質來講，通過金融工具獲得高回報的物，那么房屋商品的價值就會失色。使用的價值而言，就要看人均財富的增長還是降低，還要看的變化，剛才陳總提到了美國的情況，我關注美國的失業率，知道美國是否已經復蘇了，其他的數據都是輔助性質的。看了這么多因素的時候，從市民的觀點來說，我認為2013年沒有太多的機會，交投量不會增長很多。如果現在就認為上升或者是有增量，我認為是兩個不同的因素，價格上升不代表量會增加的，升我是贊同的，是否是25%我就不敢認同，我總體認為會上升，因為低利息和美國的失業率未好轉，大家都在印鈔的情況下，一定會上升的。

從使用的角度來說，拋開地區的因素，量是沒有基礎增加的，這就是我的意思。

【主持人】謝謝何先生，今天我的四位嘉賓都在這個場合發表了你們的觀點，香港地產周每年一次，下一次有合適的話題再邀請四位嘉賓，謝謝各位，本輪的論壇到此結束。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台