[摘要] 海南樓市在冬季傳統旺季的到來之際，卻遭遇了政府急查樓市存量。一時間，海南樓市供應量大增，遍地的開盤廣告似乎已透露出這個未來的國際旅游島正在面臨的供應過剩、存量巨大的樓市現狀。不過，這一切并不是近期才發生的突發現象。
海南樓市在冬季傳統旺季的到來之際，卻遭遇了政府急查樓市存量。一時間，海南樓市供應量大增，遍地的開盤廣告似乎已透露出這個未來的國際旅游島正在面臨的供應過剩、存量巨大的樓市現狀。不過，這一切并不是近期才發生的突發現象。據記者了解，在供應劇增、消化不暢、投資需求減少的情況下，多重壓力開始逼迫開發商降價，海南不少項目目前售價較2011年高峰時已下降三至四成。
“海口滿大街都是樓盤廣告，這段時間樓市推盤量感覺一下子大了很多。”一位海口當地開發商告訴記者。事實上，每年冬季春節前后雖然是其他城市的樓市淡季，但在海南，恰恰是這個旅游島的樓市旺季。伴隨著冬季北方游客的增加，海南樓市與當地旅游業熱度同步升溫，在海南這個以外地投資者為樓市主要需求支撐的候鳥型地區，每年春節前后當地樓市總是格外火爆。
正因為如此，自去年12月至今，海南樓市又經歷了一波供應與成交高峰。據海口市房地產協會發布的數據顯示，2013年以來，繼首周成交開門紅之后，第二周海南樓市表現整體平穩。商品房簽約1578套，環比上周上漲24.55%；簽約面積143937平方米，環比上漲31.5%；簽約住宅均價13293.5元/平方米，環比上周下跌11%。
然而，目前海南不少樓盤的銷售價格較旅游島規劃公布后那一輪爆發式上漲后的水平相比，跌幅已高達30%-40%。據記者了解，位于海口的龍昆南和信廣場2011年銷售價格在12000元/平方米左右，而如今新一批房源的開盤價僅8500元/平方米，降幅達到30%。同樣位于海口西海岸的西海瑞園，2012年初就已把房價降到了7499元/平方米，雖然房源局限在低層的60套，目前高層仍保持在9000元/平方米左右，但與2011年超過13000元/平方米的價格相比，降價幅度達到40%。
“從2010年海南國際旅游島規劃公布之后的那一輪樓市暴漲，到歷經兩年樓市調控后的大幅降溫，可以說海南樓市目前的現狀并不是近期才突然發生的，而是一個長期累積的過程。”一位在海口當地從事房產中介超過5年的業內人士告訴記者。在旅游島規劃公布后，海南當地房地產投資開發可謂一日千里、高歌猛進，不僅投資者趨之若鶩，各大開發商也紛紛涌入海南在旅游地產市場分得一杯羹，由此帶來的巨量供應在未來幾年仍將陸續上市。而隨著之后兩年的房地產調控，海南這個剛需明顯不足、外來投資占主導的市場的大起大落程度比其他任何城市都要明顯，投資客的銳減令當地樓市供應劇增而消化不足，不少開發商在苦撐兩年之后，開始出現資金鏈危機，終于摒不住開始降價銷售。
根據海南克爾瑞公布的一份市場報告顯示，海南18個市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來10年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
其中，海南樓盤庫存量的是三亞市，截至2012年11月底，三亞仍需要2年消化完。而其他重點城市如海口樓市庫存消化周期長達50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，庫存的陵水則需要101個月。
不過，雖然如今海南樓市存在嚴重供過于求的現象，但對于一些拿地較早、成本極低、項目位置優越的海南當地房企來說，去化和利潤仍不成問題。例如海南椰島在海口的項目椰島廣場自2011年11月即開始預售的樓盤，歷經數月低迷后，在2012年四季度出現了銷售回暖，目前去化已達六成，由于拿地成本極低，預計該項目毛利潤仍可達50%。
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