[摘要] 曾经以美国最大的专业住宅生产商——帕尔迪为榜样、将专业化和标准化作为战略标尺的万科，近两年来在不经意间已摇身大变，正向着以“广泛建设城市综合体”为目标的“商业与住宅地产整合供应商”的方向大踏步的迈进。
曾经以美国的专业住宅生产商——帕尔迪为榜样、将专业化和标准化作为战略标尺的万科，近两年来在不经意间已摇身大变，正向着以“广泛建设城市综合体”为目标的“商业与住宅地产整合供应商”的方向大踏步的迈进。
与此同时，以王石为代表的一批创业元老，在万科正茁壮成长、驻足巅峰之际，也在悄然间逐步离开这家他们为之奉献了十余年岁月与无数心血的企业。
近两年来，发生在中国房地产商无可置疑的排头兵企业身上的变化，颇令人玩味。即将迎来成立三十周年的万科，将以怎样的崭新战略来面对未来全新的市场环境，这无疑将是整个中国房地产业都高度关注的焦点。
主题为“聚势·睿变”的万科商业策略发布会暨万科广场推介会的召开，被视作万科企业发展一次重大变革的标志性事件。
商业地产之争
是否进军商业地产一直被媒体看成王石与郁亮的重大分歧。
万科在2009年末高调宣布回归商业地产开发领域，是那一年中国房地产业为之震惊的重大事件之一。当年11月16日，万科总裁郁亮宣布了这项新战略：万科未来将加大商业地产的投入，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。同年年末的中国金融地产年会上，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆也表示“万科并不是不会涉足商业不动产开发”。
从2010年开始，万科总部就开始授权各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。郁亮并授权深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利。于是，北京万科总经理毛大庆从凯德挖来专门的设计和招商人员，从SOHO中国挖来有商业地产设计经验的建筑师，还从龙湖地产的招商团队中延揽人才，为日后发展商业地产做人才储备。
在经历了长达一年多的准备与积淀之后，2011年6月28日，万科在深圳大梅沙万科举行的“聚势·睿变——深圳万科商业策略发布暨万科广场推介会”上，正式宣告了万科从此正式涉足商业地产领域。发布会上，万科向媒体宣布，其集团对于商业物业的运作概念将从社区商业扩展为城市商业，未来将进一步进入城市综合体开发的领域。
值得深思的是，本是一次正常的企业战略扩张，所涉及业务虽然由住宅延伸至商业，但仍未超出房地产开发之大范畴，为何外界针对万科的这番华丽转身却议论纷纷、颇多指摘与质疑？原因大约是，在行业内外各界人士眼中，万科大约是口碑欠佳的中国房地产商群体中、在“商业理想与战略原则”上姿态最为高调的企业。同时，很长一段时间以来，万科一直坚称，精细管理之上产业化住宅生产，才是这个企业坚定不移的发展方向。
很多人在坚信万科绝不会搞商业地产时，曾经广泛引用的王石的一句话：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”意见之鲜明、态度之坚决，跃然纸上。
不过，瞬息万变的市场在短短数年间发生了重大变化，万科必须去适应它。从长期来看，居高不下的城市住宅价格与万科的“造有更多人住的房子”企业理念中存在着深层次冲突；从中期来看，国家对于住宅市场的限购政策几乎肯定将长期持续下去；而从短期来看，土地供应的结构与性质也在发生变化：一是郊区化，使得商业配套成为项目的必要因素，二是单纯的住宅用地正在大量减少，越来越多出现在市场上的则是包括多种用途的综合用地。
根据万科每月新增项目披露，2011年8月至2012年9月万科新增项目54个，其中位于市区的20个，占37.04%。位于郊区的34个，占62.96%。据不完全统计，近两个月，万科斥资90多亿拿下8块地块，其中有7块是商业综合地块或者商业地块。
因此，万科若想继续在中国房地产市场上谋求长期的发展，必须转变此前的做法。与此同时，恰逢万科董事长职位易主、集团进入了郁亮执掌的新时代，管理层的换代，或许更加速了这一转变的发生。
郁亮在上任不久后就宣布，“万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。”对商业地产态度的大转变，一度还引起了外界对于“王石和郁亮是否在企业发展方向的认识上存在裂隙”这一问题的争议。
仍被视作万科的影子的王石，在关键时刻站了出来，对其亲自挑选的继承人的选择表示了支持。王石在博客上撰文表示，在当前条件下，万科的此番挑战是顺应市场大势、合乎商业逻辑之举。理由有二：，大规模的纯住宅用地已经越来越少，更多的是综合体，万科如果只做纯住宅，就会失去很多机会；第二，万科项目的开工面积已达到千万平米以上量级，同时还在以每年25%、30%的速度递增，即使是做纯住宅，也有8%的公建，公建里面会有60%商业面积，1千万平方米，6%就是60万平方米，连续这样下去，这个量也是大的——为了保证这部分面积的品质符合万科的品牌标准，万科不可能继续回避商业地产的运营。
对于以管理水平和战略执行力领先行业、同时兼具综合资源与品牌的万科而言，由“专业建住”到“亦商亦住”的轻微跨界其实并不困难。集团一旦做出决定，接下来的全面推进则是顺理成章，与开发工作立即在呈现如火如荼的态势。
从2010年开始，万科开始在上海、深圳和东莞等地迅速投入城市综合体和购物的开发。当年6月，万科城市综合体项目在深圳启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。此后，类似项目在上海等地开始进入前期阶段。的进展是，预计到2014年，万科旗下将有至多14个大型城市综合体与购物项目进入运营阶段。届时，万科将成为与拥有“大悦城”的中粮地产、或以“万象城”著称的万科之母公司——华润置业达到同一规模量级的商业地产运营管理商。
万科的策略是，通过在一线城市的耕耘打造万科商业的品牌，以成功的实现对二三线城市的辐射效应。由于万科住宅已经深入二三线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，如此的开发节奏无疑是积极中不失稳健的选择。从目前来看，万科在二三线城市的商业布局节奏同样高效紧凑、定位鲜明，注重其在城市、以及社区等范围的辐射作用，体现“商业服务住宅”的理念。目前在武汉、苏州、东莞、佛山、南海等多座城市，万科都有商业地产领域的相关动作。
除了城市综合体和购物以外，在酒店、写字楼领域，万科亦有系列动作接踵出台。有研究机构甚至认为，由于酒店对的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替代的功能，在未来一段时间里，酒店很可能成为万科在商业地产领域的主要角色。
作为传统住宅开发业务之自然衍生，针对万科开发的住宅项目的商业配套，同样是其商业物业的一个重要组成部分；之前万科的商业配套是交给其他地产公司去经营，但其商业配套经营与住宅的深入方面有所欠缺；世联研究认为，确定进军商业地产之后，万科将会更大程度的参与住宅项目商业配套的运营投入，从而进一步提升其领先的住宅品质口碑。
有评论人士认为，就像乔布斯与库克代表了苹果公司的两个时代的不同风格一样，职业经理人出身的郁亮，跟创始人王石相比，或许不会给企业带来革命性的颠覆变化，但他与库克一样，更懂得财务指标的重要性，更擅长以柔软的身段去迎合市场。万科此番向商业地产的转向，正是一次向市场做出的“毅然的妥协”。
管理层之变
随着王石隐退，王石时代管理层骨干的流失也被外界看成是对郁亮战略选择、管理方式的挑战。
从2011年初徐洪舸和肖楠离职到现在，万科已经有5位集团副总裁以上级别的高管先后离职，在不到一年时间内，万科更是流失了四分之一的地区公司总经理以上的高管。为了“稳定军心”，万科在2011年通过了“股权激励”政策和“万亿”培训计划。但是今年开始，“人事地震”却进一步扩延到了万科各个地方公司的中层。
2012年1月17日重庆公司总经理邢鹏已宣布离职。紧接着4月16日网上传出深圳万科副总裁杜晶及另外两位高管离职的消息，4月25日，上海副总经理傅明磊离职，今年7月，杜晶离职移居德国的消息最终得以确认。至此，当年万科发动“海盗”行动、从中海地产挖来的一批人才，已经所剩无几。
作为业界当之无愧的领头羊企业，万科内部发生的一举一动，无不受到业界的高度关注。面对频繁的人事变动引发的种种评述和猜测，郁亮意味复杂地对此道，这是万科正面对的一次“中年危机”。
从2003年到2011年，万科的销售额从63亿元飙升到1215亿元，万科走过了激情燃烧的“青春岁月”，那时万科的职业经理人们也都不过40岁，可谓干劲十足、年富力强。然而当万科占据行业龙头老大的位置之时，他们也随之步入了人生的第四个十年。当初的目标陆续实现后，他们在“不惑”之年却显得有些无所适从。也许是职业瓶颈和外面的诱惑让他们都不约而同的选择了自主创业作为出走的原因。但是这些曾经与王石一起打江山的功臣们，为何在企业的时候选择离开，真正的答案留在了他们自己的心中。
当万科人事变动的消息占据诸多媒体头条的时候，也有不少声音开始质疑肱骨之臣的相继离开，在很大程度上与郁亮时代到来给万科带来的改变有所关联。毕竟，自王石宣布到哈佛游学以来，财务工作背景、高度注重资产规模和资金周转的郁亮，将万科带上了一条规模急速扩张、业务迅速趋向多元化的发展道路。
不乏有激愤的声音评论道，同王石一起淡出的，是那些万科创业、立业和守业阶段形成的宝贵的企业精神，取而代之的，则是在设计、项目运作甚至公司管理上的简单复制，和数字化的绩效考核。那些或潇洒、或黯然离去的万科“老人”们，退隐的原因，是否就是在急剧变化的事业平台上感到了一丝无所适从呢？
一个不争的事实是，郁亮的极速扩张和化操作模式备受质疑，同时提出的惊人销售目标让万科经理人也肩负了不少压力。据万科内部人士介绍，作为区域公司负责人，每年都会有一定的任务考核目标，从任职那年开始，每年任务都要递增，每年利润都要比前一年有所增长。而随着楼市调控的到来与竞争日益激烈的现状，管理人员完成业绩考核目标的难度要比正在大幅增加。压力之下，难免人心思变。
亦有人对万科的人事换血持以乐观的态度。有评论指出，商场上人才流动乃是常事，而随着公司战略发生转移，人才结构的代际更迭、“升级换代”更是必不可少。虽然万科的老人正在逐渐隐退淡出，但同样引人瞩目的是，新一批背景更职业化、更多专业领域经验的人才，也在逐步进入，其中以毛大庆为代表的一批商业地产运营出身经理人的走向前台，意味更显深长。
2009年，万科从凯德置地挖来在商业领域拥有15年经验的毛大庆，随后毛大庆也从凯德、SOHO等商业地产先行者的阵营中继续招揽人才，组建起一个初见规模的商业地产团队。毛大庆来到万科这被视作由郁亮亲自操刀执笔、同时打通“北京市场”和“商业地产”这两条“任督二脉”的关键一步妙棋。
无论是主动、还是被动，万科的转型已经从人事变化开始凸显。万科管理层“年轻化”、“国际化”、“商业化”的趋势，效应正在显现，而集团高层、各地区公司决策与执行层的血液已经基本实现新陈代谢。其实，相较被动受制于人事变动，从万科实施的“007”和“千里马”人才计划来看，万科更像是在借高层变动的机会换入年轻的血液以应对企业的“中年危机”，确保将来的发展有足够的活力，并且也是为楼市下半场积极酝酿“蜕变”而重新洗牌。
“对于市场，也许变化是的不变，不确定性是的确定。因此一直以来，我们主张‘应变重于预测‘，反对高估和迷信自身的预测能力，即使我们在这种能力上相对具有。而比’应变‘更重要的，可能是’不变‘——不变的信念和理想，对永恒商业逻辑的理解，以及尽可能稳定的经营策略。”——万科《2011年度财务报告》，“致股东信”
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