[摘要] 2012年，全國新房市場整體呈現先抑后揚態勢。從年初開始，全國新建住宅銷售量即出現同比負增長，隨后逐步回升。8月起，累計銷售金額已出現正增長，而累計銷售面積在11月底也止跌回升。《中原地產研究2012年年刊》預計2012年全年，全國住宅銷售面積仍能維持增長，但增幅將低于過去兩年。
2012年，全國新房市場整體呈現先抑后揚態勢。從年初開始，全國新建住宅銷售量即出現同比負增長，隨后逐步回升。8月起，累計銷售金額已出現正增長，而累計銷售面積在11月底也止跌回升。《中原地產研究2012年年刊》預計2012年全年，全國住宅銷售面積仍能維持增長，但增幅將低于過去兩年。
自1998年住房制度改革大幕拉開，全國房地產市場即進入高增長時代。
1999至2004年間，全國商品房、商品住宅的年度銷售面積維持20%以上的高增長，顯著高于同期的GDP漲幅。由于房價同時上漲，銷售金額的年均漲幅更高，達到28%。2005至2009五年間，由于經濟大環境和國內政策的變化，房地產市場也經歷了大起大落，尤其是2008年受國內緊縮政策和國際金融危機疊加影響，房地產市場出現大幅下跌。據《中原地產研究2012年年刊》介紹，得益于2005、2009兩年的高速發展，平均來看，這五年房地產銷售面積增幅依然沒有降低，而銷售金額的年均漲幅更是攀高至將近40%。
2010年起，在流動性收緊、限購、限貸等一系列政策的影響下，全國市場進入全面調控時代。2010至2012這三年間，全國新房銷售量增幅大幅放緩，且逐年降低。全國新房銷售量平均增幅跌至6%，顯著低于房改以來平均20%的年增幅。并且，這是自1998年以來，次連續三年出現全國新房銷售量增幅下滑的趨勢，標志著高增長時代或已終結。
降價促銷、政策微調 推動成交回升
受過去兩年持續調控的影響，加上春節假期因素，主要城市新房市場在2012年初跌至谷底。但從3月起，市場成交量明顯回升。這一回升趨勢一直延續到7月，并在隨后月份中維持相對穩定的成交量水平。
《中原地產研究2012年年刊》中認為，成交量回升的主要原因包括市場因素和政策因素。一方面，開發商在調控壓力下最終選擇降價促銷，較大的優惠力度吸引了潛在需求出手；另一方面，政策環境出現調整，準備金率、利率的下調，大大改善了流動性。與2011年下半年相比，信貸已經不是限制成交的影響因素，優惠利率重現市場。同時，各地普遍出臺減稅、提高公積金等各類微調政策，鼓勵自住需求。在這些因素的綜合作用下，市場成交量開始回升。
隨著成交量的持續回升，部分項目熱銷，開發商也逐漸減少優惠力度，甚至出現試探性的提價。市場預期也隨之出現轉變，看平或看漲后市的購房者增多。為防止市場反彈過度，政府自8月起采取措施控制市場，一方面重申堅持調控不放松的決心，同時，派督察組赴各地檢查調控政策執行情況，防止地方層面的放松。8至10月的成交量也因此出現小幅回落。11月十八大閉幕，由于政策面平穩，市場需求再度活躍，30城市新房成交量達年內新高。
一二線城市顯著回升 城市表現分化
雖然全國市場今年僅有小幅增長，但主要城市表現明顯優于整體市場。以中原集團研究監測的30城市為例，2012年1至11月成交量，較去年同期上漲約30%，大大高于全國市場漲幅。從全國范圍看，一二線城市的同比漲幅，顯著高于其他發展中城市。《中原地產研究2012年年刊》中表示，這一現象與2011年市場情況截然相反，其中原因主要在于以下幾方面：
圖1 30城市新建住宅月銷售面積（2009.01-2012.11）
數據來源：中原集團研究
1) 一二線城市在2011年已受限購政策顯著影響，成交量大幅下降，部分城市甚至跌至歷年水平，因此同比基數較低。
2) 一二線城市項目競爭激烈，且經歷過2008年市場低谷，開發商為促銷而積極降價，較低的價格水平吸引了客戶入市。而三四線城市開發商仍持觀望態度，房價未見松動，難以推動成交回升。
3) 此外，部分三四線城市前兩年發展過快，造成供大于求，而本地需求不足，難以支撐市場持續增長。
以市場同比漲幅的杭州市為例，2011年受調控影響，新房成交量跌至歷史。隨后，市場出現大規模的降價，平均降幅達20%，新盤普遍低價入市，主城區單價跌至2萬元以內。如果考慮裝修標準下調等附加價值影響，實際價格跌幅更高。大幅降價帶來成交量的快速回升，2012年前三季度杭州成交量已達歷史同期第二高位。
自住需求主導 市場疲軟
調控政策不僅使市場成交增速顯著放緩，對成交結構也產生了顯著的影響。由于限購政策的存在，自住型客戶成為市場主流。與此對應，造成了市場上中低價位、中小戶型的產品的熱銷。同時，市場的潛在客戶基本均受限購、限貸政策影響，交易難度增加，產品成交比重明顯下滑。
圖2 上海、深圳新建住宅歷年成交結構（按面積段）
數據來源：上海、深圳房地產交易，中原集團研究
上海、深圳兩市歷年新建住宅成交結構均顯示出相同趨勢，自2011年初限購政策全面執行以來，近兩年小戶型 成交比重上升，而中、大戶型成交比重下降。不過值得留意的是，上海210平方米以上戶型成交比重反而上升，其中一方面是由于超大戶型客戶購買力強，受大環境影響相對小；另一方面也和上海豪宅市場大幅降價有關。由于受限購和房產稅疊加影響，上海別墅、豪宅類產品年初銷售慘淡，開發商為促銷普遍推出超過20%的降價。因此大戶型受影響程度反而小于70-140平方米的中等戶型。
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