[摘要] 利嘉閣地產預期，隨著政府對樓市干預不斷增加，而熱錢流竄則令住宅樓價難以向下調節，冰火交煎下，明年住宅市道勢陷拉鋸悶局，並呈先苦後甜的走勢，物業成交量價值亦會先跌後回升。綜觀全年，一、二手住宅交投整體勢將下挫10%至約7.5萬宗，而樓價經過多番波折後則會按年微升5%。
利嘉閣地產總裁廖偉強先生(左)預測明年樓市將會先回後升，在低息、市場資金充裕等眾多利好因素支持下，樓市趨向平穩發展。旁為利嘉閣地產董事陳大偉先生(右)。
利嘉閣地產總裁廖偉強先生表示，利嘉閣目前共有分行232間，員工2,920人，與政府出招前的3,000人相比，按月只減少80人，流失率維持在正常水平，故並不存在大幅裁員的情況。此外，截至目前為止，利嘉閣於2012年共錄得約13.5億元的收入，除了較2011年的12億元上升12.5%外，成績亦創下歷年新高。
利嘉閣地產預期，隨著政府對樓市干預不斷增加，而熱錢流竄則令住宅樓價難以向下調節，冰火交煎下，明年住宅市道勢陷拉鋸悶局，並呈先苦後甜的走勢，物業成交量價值亦會先跌後回升。綜觀全年，一、二手住宅交投整體勢將下挫10%至約7.5萬宗，而樓價經過多番波折後則會按年微升5%。
利嘉閣地產董事陳大偉表示，2012年樓市氣氛及表現大上大落，2、3月份樓市擺脫股市下瀉的影響後，即時出現小陽春，樓價亦在短短一季內急升10%；5月份新一輪歐債危機爆發，則累及5、6月份一二手住宅市場成交量價短暫下跌；7月份特首成功換屆並宣布推出白表人士免補價買居屋單位，加上歐、美、中三大央行積極放水刺激經濟，造就第3季的強勁升浪；政府10月份推出「雙辣」壓抑外地熱錢流入住宅市場，急速冷卻樓市交投並紓緩樓價急升壓力。樓市多番起跌，旺市時間相對靜市時間少，影響全年住宅物業買賣成交。
根據土地註冊處資料顯示，截至12月10日為止，2012年整體住宅買賣登記累錄80,851宗買賣登記，涉及金額約為4,512.25億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終僅可達8.34萬宗，較2011年輕微下跌3%；不過，二手樓價急升，卻令全年預測的物業成交總值按年倒升3%至約4,650.58億元（見附錄圖一）。
從物業類別劃分，二手市場表現較為失色。由於過去一年樓價急升，令樓市平白失去基層市民的購買力，而且，資金流斷續不定加上政府出招限制外圍熱錢流入住宅市場，拖累二手物業買賣以至其後換樓流轉放緩，今年全年二手住宅市場的預測登記量只有約7.05萬宗，較2011年全年減少7%，至於預測全年成交總值則達3,315.5億元，按年增加4%（見附錄圖三）。
由於二手住宅市場表現走弱，相反一手住宅供應增加則搶佔部分二手購買力，導致二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，由去年的88%，稍微滑落約3個百分點至今年的85%（見附錄圖四及表一）。
按地區分析，二手物業熱賣地區的交投全線滑落，港島及九龍部分小區表現尤其失色。就以今年繼續高踞二手成交榜首的屯門區為例，今年截至12月10日為止的累積二手住宅買賣登記宗數只有4,809宗，較去年全年的4,961宗減少3%；第十的北角/炮台山區，二手登記量則有1,975宗，較去年全年的2,522宗銳減22%（見附錄表四）。同時，今年龍頭屋苑表現亦欠理想，暫時高踞榜首嘉湖山莊今年﹙同樣截至12月10日為止﹚的買賣登記宗數約1,110宗，較去年全年所錄的1,180宗減少6%，相信此屋苑最終將成為今年一個登記「破千」的屋苑。至於沙田城今年則錄753宗，卻較去年全年的970宗大減22%。
陳大偉指出，以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅價格於今年首11個月累升20.7%，鑑於政府壓市後二手成交呆滯，樓價持續牛皮偏軟，預計全年樓價累計升幅將收窄至約20%；豪宅物業方面，今年首11個月整體價格則累升13.3%，預測全年漲幅則只有13%。租金走勢方面，預測兩類物業的全年租金升幅為17.5%及5.5%（見附圖五及圖六）。
一手住宅方面，隨著政府近年積極增加土地供應，一手貨源的供應相應增加，再港元貶值及息率預期維持低企刺激等因素推波助瀾，一手住宅銷路明顯較去年為佳。初步估計，今年全年一手住宅市場登記量值將達1.29萬宗及1,335.1億元，較去年分別增加23%及0.1%（見附錄圖二及表二）。
2013年樓市料先苦後甜 下半年成交量價可復甦
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，政府十月底推出「雙辣招」壓市後，樓市氣氛自此一落千丈，由於新措施提高非港人及公司買家的入市門檻，削弱住宅市場尤其是一手物業及豪宅的潛在購買力；而且，持貨業主財力雄厚，二手樓價調整欠奉，難以製造低價效應刺激交投回升，加上聖誕及農曆新年等節日因素影響，預期牛皮膠著狀態最快要等待至來年三月傳統旺季來臨時才有機會改善，至於整個僵局則需延至下半年暑假到來時才能全面「解凍」。所以預期，樓市上半年境況將較為艱難，一二手住宅成交量料會持續偏低，樓價上半年更有機會下滑5%至8%。
不過，下半年市道則可望顯著造好。隨著樓市狀況回復正常，加上通脹壓力的積累（因公共事業加價及其漣漪效應），令實質存款利率再次向下，有利物業買賣（見圖一）；此外，市民存款不斷膨脹（見圖二）及熱錢囤積（見圖三），則需尋找合理出路，相信壓抑逾8個月購買力將會重新釋放至住宅市場，帶挈每月一二手住宅回升至七、八千的偏高水平，樓價則從谷底逐步回升10%或以上，形成全年先苦後甜的走勢展望。
綜觀全年，受制政府「雙辣招」以及政策干預風險提升，導致客源減少及相關流轉轉弱影響，明年住宅勢將陷入拉鋸悶局，預期一、二手住宅買賣大約只得7.5萬宗，較2012年預測的8.34萬元減少10%。按物業劃分，由於私宅新盤供應增加及「置安心」綠悠雅苑單位登場應市，一手住宅買賣料約達1.6萬宗，按年增加24%；預測二手住宅成交量則會「背馳」下跌16%至約5.9萬宗。此外，鑑於來年應市的一手項目質素較佳，中大型單位數量亦佔多，可望抵銷交投下跌所帶來的影響，估計明年全年一手住宅成交總值可達4,545.0億元水平，較今年預測的4,650.6億元輕微下跌約2%（見表一）。
另一方面，由於政府壓市力度不會減弱，樓價難望繼續大升，不過，美匯貶值趨勢及低息環境未變，業主始終可緊握樓價操控權，所以相信，無論中小住宅以至豪宅物業，明年價格均可望錄得5%的升幅，但全年樓價波幅則會多達10%至15%（見表一）。
市民置業意欲受壓下，預期中小型住宅租賃需求將隨之增加，來年租金走勢勢必持續向上，預計升幅介乎8%至10%；至於豪宅租賃市場，或會受外圍經濟不景、企業收縮經營及削減高企僱員房屋津貼影響，導致租金向下調整3%至5%（見表一）。
表一：利嘉閣地產12年住宅市道回顧及13年展望
註：2012及2013年數據乃本部預測數字；由於四捨五入關係，個別項目數字加起來可能不等於總計
圖一：通脹強勁、負利率未消 樓價續升機會大
資料提供：政府統計處、差餉物業估價署及金管局
圖二：本地銀行存款續創新高
資料提供：金管局
圖三：近期再有熱錢流入並囤積本港
資料提供：金管局
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