无利可图非法强拆自然终结

第一财经日报  2012-11-30 07:19

[摘要] “如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险。”马克思100多年前的论断，放在当今的土地市场也同样适用。

“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险。”马克思100多年前的论断，放在当今的土地市场也同样适用。

在没有彻底改变土地领域相关法律之前，抑制非法强拆和土地财政的有效办法，只能是把征地的利润率降到资本不会激动的数字区间。28日召开的国务院常务会议，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体土地征收补偿制度作了修改。如果最终获得常委会通过，地方政府征地的成本将会成倍增加。

城市扩张过程中所征土地基本都是集体土地。我们可以粗略估算一下农民与地方政府在其中的利益分配比例。

按照目前的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。农民因此能收到多少钱？姑且按占比的水稻田的产值来计算一下：水稻平均亩产470公斤，当下稻谷价格为2元/公斤，共计940元；冬季种植经济作物的产出，按占比的油菜籽计算，国家发改委价格司报告称平均每亩产值508元（只有2007年数字）。两项加起来，平均每亩产值在1500元左右。按补偿30年计算，可获得4.5万元/亩左右。

这是地方政府的成本价，销售价是多少呢？国家统计局的数字，2011年开发商购置土地花了8049亿元，购置了4.0973亿平方米土地，每平方米平均单价1964元，折合每亩的平均价格是131万元。这些土地的前身包括国有土地和集体土地，国有土地因为整体的地段会更贵一些，所以由集体土地改性而成的部分单价应该较低。因为没有分类统计，哪怕按均价的一半计算，也有65万元/亩。

按这个价格计算，如果农民的耕地被按标准征收，土地用于住宅或商业开发，他大约只获得了最终卖价6.9%的补偿，只相当于1/14左右。当然地方政府的成本还包括四通一平和资金成本、销售费用等，但也难逃暴利的指责。集体土地里还有小部分是宅基地和经济作物种植地，补偿可能会高一些，但也有限。

在土地财政为地方政府重要财政支柱的前提下，要想根本扭转局面，必须在法律上做出重大修改，例如此次的土地管理法修正案，和《农村集体土地征收补偿条例》的修订。

未来的方向首先要分清土地的用途，用于公益，可以在合法程序下征用，但补偿也应以不让农民利益受损为底线；用于商业，那就是一场交易，双方地位是平等的，漫天要价就地还钱都是合理的。更重要的是，应该确立农民的交易权，可以直接入市，直接面对需求方，而非地方政府一个垄断交易对手，否则永远不会有公平交易。