[摘要] 一線城市商品房成交量上漲，但三四線城市卻現庫存天量；多地又現“一房難求”的購房盛況，但房企卻熱衷“保價縮量”；政府對樓市的調控政策未有放松，但揣測在“穩增長”壓力下將出現政策反復、房價反彈的議論甚囂塵上……進入年末收官階段，中國樓市褪盡了“金九銀十”的慘淡，呈現出更加復雜的“表情”。
一線城市商品房成交量上漲，但三四線城市卻現庫存天量；多地又現“一房難求”的購房盛況，但房企卻熱衷“保價縮量”；政府對樓市的調控政策未有放松，但揣測在“穩增長”壓力下將出現政策反復、房價反彈的議論甚囂塵上……進入年末收官階段，中國樓市褪盡了“金九銀十”的慘淡，呈現出更加復雜的“表情”。
此間接受采訪的市場人士認為，雖然北京、上海、深圳等一線城市的樓市出現“暖冬”跡象，但從全國范圍看，未現大范圍的房價反彈。種種跡象表明，中國未來的樓市調控政策仍將繼續保持從嚴調控，“平穩”將是未來樓市走向的主要特征。
事實上，在經歷了1至5月的量價齊跌和6至9月筑底兩個階段后，中國房地產市場從今年6月開始止跌回漲。
據中原集團研究統計資料顯示，截至11月25日，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了236295套。超過了此前創出近2年新高的7月同期水平，環比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。
中原地產市場研究部總監張大偉分析說，北京等一線城市年末出現“翹尾”現象主要基于以下兩個原因：首先，國家房地產調控政策沒有明顯收緊，各地則有一些針對公積金和首套房信貸政策的微調和優惠。其次，主流開發商在前10月份都完成了全年的目標，以價換量的行為有所減少。
業界分析，基于購房者對后市存在觀望情緒，加之開發商去庫存壓力減小，此番房價的微漲并不能形成大氣候。
雖然中國樓市價格大幅上漲的動力不足，但一線城市的房地產市場供應不足與旺盛需求之間的矛盾值得關注。“后續供應不足將成為影響樓市走向的關鍵環節。”中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立說。
據偉業我愛我家市場研究院監測資料顯示，剔除保障房之后，2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網簽總量為14805套，而在此期間，新房新增供應量僅有10512套，供需之間缺口高達4293套。
國家統計局的資料則顯示，近幾個月來，中國房地產開發投資增速、新開工面積、房企購地面積等指針持續下滑。
普遍接受的觀點是，自中國房地產市場化以來，累積新增住宅供給不能完全滿足因城鎮戶數上升而累積的潛在剛性需求。而未來城鎮化依然是中國經濟發展的長期訴求，因此城鎮人口的持續增加和新增住宅的相對供給不足將是中國房地產市場的主要矛盾。
“緩和供需關系將成為整個‘十二五’期間房地產調控的主要方向。”中國人學經濟學院副院長劉元春說。
現階段，如何在“穩增長”的大框架下，既解決樓市的供需矛盾又促使房價“回歸到合理水平”？劉元春建議，必須圍繞短期“打擊投機”“促進消費”；中期“擴大供給”“平衡供求”；長期“推進改革”“完善制度”三個維度對進行調控。
短期而言，一方面要繼續對房地產投資和投機行為進行嚴格打擊，維持現有調控力度；另一方面，要通過出臺房屋交易的稅改革方案、擴大房產稅的試點范圍和進度等措施保持一定的剛性消費。中期目標上，則要保持地產供求與價格的平穩運行，避免因供給大幅縮水導致的房價報復性反彈。
業界認為，除了在房地產調控主體政策不變的基礎上，政府可以考慮適度放松對重點房地產企業的資金控制，向龍頭企業和優質企業的房地產開發投資的“定向寬松”，此外可以進一步提高財政對于保障性住房的投資力度，在部分緩解地方保障性住房投資資金壓力的基礎上，加快保障性住房的建設步伐。
至于“推進改革”與“完善制度”的長期目標，劉元春說：“應適時出臺土地制度改革試點方案、全面推進房產稅試點，通過這些重大制度的改革與創新引導當前房地產市場的預期。”
不久前舉行的中共十八大新聞記者招待會上，中國住建部部長姜偉新強調，繼續加強保障房建設資金管理，并堅持房地產市場調控政策不放松。
尹中立說，隨著調控政策的持續深入、保障房建設進入穩定期，以及涉及房地產的制度改革逐步推進，中國樓市長期平穩健康發展的條件將越來越成熟。
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