[摘要] 今年二季度以來，關于香港熱錢的數量，有說幾千億美元的，有說上萬億美元的。不過，近期港元對美元不斷觸及政府設定的7.75“紅線”，逼迫香港金管局從10月19日開始，連續出手干預港元匯率。一場“熱錢大戰”、“匯率之戰”正在進行中。隨著熱錢源源不斷涌入，恒指再創14個月收盤新高。
香港樓市，紅燈頻閃。
10月下旬時，香港財政司司長曾俊華表示，今年以來中小型住宅價格升幅高達21%，大型住宅價格上升11%。因此再度出手打壓房價：一是，非香港居民、香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”；同時增加額外印花稅的稅率和延長適用年期。
必須關注的一個重要背景是：伴隨著房價高漲，熱錢涌入香港。
今年第二季度以來，關于香港熱錢的數量，有說幾千億美元的，有說上萬億美元的。不過，近期港元對美元不斷觸及政府設定的7.75“紅線”，逼迫香港金管局從10月19日開始，連續出手干預港元匯率。一場“熱錢大戰”、“匯率之戰”正在進行中。隨著熱錢源源不斷涌入，恒指再創14個月收盤新高。
其實，香港作為國際金融和國際自由港，資金來往自由，沒有資本的管制，是投資者、冒險家的“樂園”。同時，由于內地實行資本管制，香港回歸后，又成為國際資本進入內地的跳板和中轉站。
2010年1月份,時任特區長官曾蔭權出席立法會答問大會時就曾透露，2009年約有6000億港元熱錢流入香港，其中4000億港元流入股市。再往前追溯，據香港金管局總裁陳德霖在2009年底的表態，自2008年10月開始，有超過6400億港元的海外資金流入香港，香港的資產價格面臨全面上行壓力。其中，當然包括房地產價格。
可以毫不夸張地說，香港房地產市場就是全球樓市中的一個傳奇，1078平方公里的彈丸之地，上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。
1997年，亞洲金融[3.150.00%]危機爆發。同時，時任香港特別區長官董建華提出，按照香港長遠人口及住屋需求，每年將興建8.5萬套住宅，即著名的“八萬五”建屋計劃，讓年輕人結得起婚，住得起房。引發市場對于后市住宅供應大增的擔憂。
由此引發了香港房價在1997年三季度達到高點后快速下滑。從私人住宅價格指數來看，1998年，1999~2003年跌幅收窄，但持續下跌。這已經是香港樓市的第六個漲跌輪回。
久跌必漲，這就是市場周期的力量。2004年香港樓市開始復蘇，同時期美國、歐洲、中國內地樓市皆處于快速的上漲期，這也鼓勵了香港樓市上漲。
2008年之后，香港住宅供應量偏低，加之金融海嘯后，全球持續采取量化寬松政策，熱錢涌入香港；同時港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增；租金回報率遠超存款利率，甚至超過貸款利率，房產成投資首選。
同時，2003年推出的資本投資者入境計劃，在數年的發酵后終使內地投資客大量涌入，也成為推高香港房價的重要力量，2009年購買面積超過1000平方英尺豪宅的人中，有19%的人來自內地。2010年，政府決定暫時將房地產從投資移民計劃的投資資產類別中剔除，以限制境外人士投資本地物業，主要是內地人。
2009年后，香港房價加速上漲，私人住宅價格指數于2010年11月刷新1997年高點，其中大戶型價格再創歷史新高，中小戶型價格接近前期高點。為了抑制投資需求，政府推出了額外印花稅，買家在半年內轉售房屋，稅率為15%，半年至一年之間轉售則為10%，一年至三年之間轉售則為5%。結果房價總體仍呈上漲態勢，直至2011年7月才開始高位盤整，并略趨下滑。
不過，2012年2月房價重新上漲，3月開始至10月，房價月月皆創歷史新高，尤其是9月美聯儲蓄推出QE3之后，海外資金集聚香港，熱錢生猛，房價難抑。萬般無奈之下，10月香港特區政府再度痛下“殺手”。
結果將會如何？本輪房地產牛市何時終結？就這輪房價上漲而言，已持續8年，似乎已快到了調整的時候。但筆者認為，政府的強悍加稅政策，肯定會抑制部分投資投機需求，房屋成交量將有所下滑。數據表明，自10月27日新政實施后5天內，香港十大屋苑的成交量大跌63%。然而，只要以美國為首的全球主要經濟體，仍在實行寬松的貨幣政策，只要香港仍維持低利率，則房價短期內進行高位盤整，難以立即調頭向下。
香港樓市傳奇，或許還將繼續。(作者系上海某地產研究院副院長)
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