[摘要] 房天下策划大型系列访谈启动，上古新世纪董事长 吴疆先生于会现场论坛上，发表“写字楼复杂性低 未来发展趋势被看好”的主题评论，解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
2012年10月21日，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会盛大开幕，本届年会以“房天下商业地产季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和买家搭建交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。
房天下策划大型系列访谈启动，上古新世纪董事长 吴疆先生于会现场论坛上，发表“写字楼复杂性低 未来发展趋势被看好”的主题评论，解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
上古新世纪董事长吴疆先生于现场论坛上表示，商业和写字楼这个时间段，我谈三点，因为这可能和我们公司有直接关联，因为北京现在绝大多数正在做的写字楼为我们公司做代理，中国房地产的宏观调控进行了十年，十年当中住宅化的趋势清晰，未来住宅大家买到住宅之后，再有一个很高的价，再通过转让出去的方式获得财富增长，我们认为这条路会越来越大，不管是限购、限贷，金融政策，实际上是越来越难。在这个中间大家可能很多人，考虑商业和写字楼，从商业和写字楼这个角度来看，我们认为可能写字楼的复杂性，比商业复杂性低一点，商业复杂性其实超过写字楼的复杂性，这是个问题，我们觉得从的容易角度来说，写字楼比商业更简单，大家只要看好，大家到周围的商务楼问一下租金，再和售价对比，再看看未来的情况，商业还有很复杂的考虑。
第二个问题，从北京2009年以后，其实因为写字楼的市场竞争或者开发都已经进入到了四环以外，四环以内没有多少，写字楼扩散的趋势可能是未来大家都会看到的好的趋势。大家以后谈写字楼不再是中关村(社区网论坛商铺)的写字楼，不再是金融街(社区网论坛商铺)，可能是望京(社区网论坛商铺)的写字楼，大家谈五环以外的，刚才咱们房天下的朱总谈到的观点，我们大家在市场里面看到未来发展的趋势，它未来的空间，未来的价值，我觉得这是第二个。
第三个问题，我们干了一件事儿，把住宅改成写字楼卖，2003年、2004年写字楼的售价， 商业是住宅两倍以上，随着北京的发展，实际上住宅的价格快速的超越了写字楼。所以现在写字楼和商业为什么受到大家关注，我们的把写字楼改成住宅来卖，大家看到很多产品，实际上是这样一个过程，2003年、2004年把住宅改成写字楼，2007年、2008年把写字楼改成住宅。
就商业地产的春天何时到来的问题，吴疆先生认为房地产的春天才是更大的春天。如果说因为住宅的市场遇到巨大阻力或者供应量的原因造成相当大的问题或者是住宅的价值变低了，转向做商业地产和商业，这个上面来说不是好，所谓春天的说法。
如果从北京的情况来看，写字楼这三年价格高速上涨，这都有关系，大家在2007、2008年大家不太写字楼，供应量极少，没有土地供应，住宅价格比写字楼价格高。未来三年看，供应量也是如此，集中供应都是大型的服务，社区商业和自由商街，包括其他商业产品的供应都少。所以我们觉得所谓的春天的来不来，我觉得不能以它是不是春天来看，我觉得如果这个行业能够健康的发展，在这个中间住宅回归到它居住的本性，写字楼收报，现在销售的情况来看，本人对于目前房地产行业面临的政策环境和经济环境，我认为它就算是冬天里的春天也没有什么意义。
关于如何限度规避商业地产的风险的问题，吴疆先生表示不知道它会遇到什么样的风险。从几点来谈，在商业上，我们遇到很多上的客户，在房地产操作中间遇到很多问题。首先个散售的购物不要买，比如说这个购物一栋楼三万平米，完了以后一平米，十几平米卖给你，这种店铺不要买，要买就买邻街街铺，不要买上面。你房子弄跟跑道一样，不管怎么样，将来都不好租。第三个，商业地产中间还有带的，带分析它的产权定义，包括它经营权方面的考虑，这种其实就要看它的主题，它的主题如果鲜明，未来的目标明确，我觉得可以考虑。如果主题不清晰，搞不清楚谁来经营，这种会遇到很大的问题。所以在这个中间可能法律问题，这些是需要考虑清楚的。
随后，现场有记者提出关于商业地产在经营方面的问题，吴疆先生回答说，经营的过程是复杂的，其实重要的问题是评判一个房地产项目的价值，开发商原来只是做住宅开发，在做一个商业项目还是本身是专注于商业地产开发的开发商做的项目，这是很大的。我们觉得在国内专业做商业的开发商，当然会提到万达，还有其他的，我们觉得这种专业开发商目前还是相对来说比较少，这种状况也和地方开始，发展商，我们高度的地产市场从这儿，从1998年开始，也一共只有15年的时间，我们好的购物的出现可能时间更短，这个过程中间确实是这样，同意钱总的观念，靠时间。
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