[摘要] 在此政策背景下，下半年房价上涨趋势将被打断、缓解。不过，经过9个月的持续下跌后，房价已无明显下跌的空间和可能，预计下半年房价将以低位盘整为主，房价还是老实点更有利于各方并为各方所接受。
【快问快答】
现在的市场供求关系如何？答：总体市场形态是供大于求。
可能会持续一段时间。
持续到什么时候？
至少能持续到明年。
国务院督查组不能起到作用吗？
地方突围调控的努力，难言收敛，遑论放弃。
为什么这么说？
地方与的博弈，趋于白热化。
那调控政策该怎么办？
将房价作为调控直接目标，注定在大部分时间段，都难以取得显著效果。
那如何调整调控目标的重心？
稳定房价首先应追求住宅供求平衡，以此作为调控主要目标。
会有哪些调控加码措施？
对住房开征房产税在所难免。在这样的市场情况下应增加房产税试点城市。
但是开征房产税是不是争议太大？
防范房价过早过快反弹，增加房产税试点城市，就是一个绝佳的信号。
对土地市场有什么影响？
随着成交量的回升，房地产行业将会回暖，下半年可能会重新出现地产商纷纷抢地的景象。
从成交量、成交价格、和开工面积整个来看，我认为可能会在三季度触底，四季度逐步小幅复苏，但要看领先指标，房屋的成交量已经复苏几个月了。
安家主编：房价又涨了。金九银十又到了。杨老师作为的房地产研究者，想请您具体判断下短期价格走势，也想从更高的层次请您分析下市场趋势。
杨红旭：国家统计局发布数据表明：7月份，70个大中城市新建商品住宅环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。其中，上涨城市比6月份增加了25个。70个大中城市房价连跌8个月后，今年6月首次止跌反涨，平均涨幅为0.02%，7月的涨幅扩大至0.14%。现在又到了传统的市场旺季，大家都想问问房价到底怎么了。
安家主编：请杨老师直截了当说，金九银十房价还会涨吗？
杨红旭：这一上涨可能在金九银十持续一段时间。从市场周期性规律分析，经历去年10月来持续下行之后，今年6月房价开始上涨，具有调头上行的征兆，而一旦步入上升通道，则市场的力量至少能持续到明年。
安家主编：常规说，开发商会趁金九银十加速推盘，现在市场供求关系如何？会怎样影响短期房价？
杨红旭：当前，住宅存量较大，总体市场形态是供大于求。今年前7月中的6个月，多数一、二线城市的月度新增商品住宅成交量，皆超新增供应量。这意味，许多新推楼盘销售情况不错，价格会往上走，存货量大主要表现为结构性过剩，即大户型和住宅过剩。
安家主编：如果金九银十房地产数据继续升温，我们应该如何来把握和分析这些数据？
杨红旭：我一般会关注三个指标，是房屋的销售面积、销售量，这是一个领先指标，已经持续反弹了几个月；第二个指标是价格，6月份，70个城市房屋价格指数首次出现环比正增长，价格上也出现了止跌反弹的迹象，价格是同步指标；第三是房地产开发和新开工面积，这是一滞后指标，这两个指标现在还没有探底成功。
安家主编：综合研判三、四季度短期市场表现会如何？
杨红旭：整个来讲有综合指标，就是国房景气指数，国房景气指数6、7月连续两个月的跌幅收窄，我估计应该会在三季度出现见底。从成交量、成交价格、和开工面积整个来看，我认为可能会在三季度触底，四季度逐步小幅复苏，但要看领先指标，房屋的成交量已经复苏几个月了。目前房屋销售量继续好转，同比跌幅持续收窄，年底可能出现正增长。但是同时开发和新开工继续恶化，所以我判断房地产可能会在三季度触底，四季度小幅复苏。
近段时间，房地产市场面和政策面不平静。各种矛盾和博弈正趋于白热化，其中最重要的两对关系是：买方与卖方、地方与。
安家主编：这样的市场局面就太微妙了。开发商在欢欣鼓舞，购房者在忐忑不安，政府在紧急降温，地方政府在冷眼旁观。
杨红旭：各方对房价涨跌还是敏感。为防范房价上涨，可谓“警钟长鸣”。7月7日，温家宝总理在江苏调研时强调：绝不允许房价反弹。7月19日，国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。7月24日，国务院决定派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。7月31日，中共政治局召开会议提出：下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性需求，切实防止房价反弹。这一套组合拳打出去，效果应该有一些，如部分城市住宅成交理已有所下滑。但是，作为调控的核心目标，房价却依旧上涨。
安家主编：那我只能说，市场与政府、调控与防控之间较劲越来越厉害了。
杨红旭：近段时间，房地产市场面和政策面皆不平静。各种矛盾和博弈趋于白热化，其中最重要的两对关系是：买方与卖方、地方与。
安家主编：买方市场似乎存在不过几月，天枰已向卖方市场倾斜。金九银十更会加重后者砝码。
杨红旭：当前，买卖双方对决，形势有所逆转，总体仍纠缠。从去年下半年开始，买卖双方博弈天枰，慢慢向买方倾斜。然而，今年二季度以来，市场的天枰逆转，多数新盘折扣减少。
安家主编：7月份国务院督查组高调检查，不仅施压市场，更纠偏地方。
杨红旭：地方与的博弈，趋于白热化。地方政府有自己的利益诉求，一方面，近几年土地出让金和房地产税收占地方财政总收入的五成以上；另一方面，地方政府皆不愿地方经济低迷。地方突围调控的努力，难言收敛，遑论放弃。
安家主编：虽然“三令五申”，现实情况是仍拉不住房价反弹的势头。金九银十的市场表现会加剧这一情况吗？
杨红旭：经过十年来商品住宅建设，除了中小户型普通商品住宅，商品房供应规模的矛盾趋于消失，展望未来，满足中需求的高品质住宅供应，需要一个长期的进化过程。
地方政府有自己的利益诉求，一方面，近几年土地出让金和房地产税收占地方财政总收入的五成以上；另一方面，地方政府皆不愿地方经济低迷。地方突围调控的努力，难言收敛，遑论放弃。
安家主编：现在行业里议论的是，调控政策该怎么办。
杨红旭：首先应反思调控目标的合理性。我国尚处于房地产快速发展期，客观上房价上涨的压力较大，况且还有推高房价的“土地财政”、“购房偏好”等特殊国情。在这种情况下，将房价作为调控直接目标，注定在大部分时间段，都难以取得显著效果。
安家主编：您的观点是需要调整调控的重心？
杨红旭：稳定房价首先应追求住宅供求平衡，我们可以将平衡供求，作为调控主要目标。平衡住宅市场的调控目标，可以细分为两个主攻方向：一是重点抑制投机性购房需求；二是增加住宅供应。
安家主编：市场都在猜测如果金九银十之后房地产价格继续上升，可能加码的调控措施和方式是什么？
杨红旭：对住房开征房产税势所难免。在这样的市场情况下应增加房产税试点城市。
安家主编：但是，业内对房产税能否抑制房价争议很大。
杨红旭：下半年将是房产税扩容的难得的时间窗口。房产税的功能是多元的，完善财政制度、调节财富分配、抑制住宅投机、稳定房价等。长期而言，必征房产税，但在短期时机选择上，适宜在调控房价的时候。去年10月以来，房价持续下跌，但随着3月以来住宅成交量持续攀升，房价已出现止跌迹象，如果没有新的抑制政策，则三季度就会步入上涨通道。当前，仍然坚持限购限贷不放松，继续抑制投机性需求，干预力度已经很大，如果想要稳定楼市预期，防范房价过早过快反弹，则增加房产税试点城市，就是一个绝佳的信号。
安家主编：在您所判断的市场触底复苏的情况下，与房地产行业密切相关的资金、土地会发生什么样的变化？
杨红旭：这一轮调整，整个房企资金链最紧张的时候是在二季度，程度基本上跟2008年全年相似。三季度我们认为会有一个小幅的复苏，主要是内部来看企业的销售资金回笼增长比较明显，外部来看货币政策持续放松，但是目前依然处于资金偏紧状态。购地活跃度会增加，土地成交反弹会活跃，但不会像2009年四季度那样多，我们今年有，但数量不是很多，成交趋于活跃，但不会。房地产龙头企业也已经开始为未来可能的回暖做准备。从7月到现在，万科、龙湖、中海以及保利四大房企拿地19次。之所以这些大企业在此时出手拿地，一方面，这些房企资金链明显好于去年，另一方面，目前土地市场外冷内热，正是拿地的好时候。随着成交量的回升，房地产行业将会回暖，下半年可能会重新出现地产商纷纷抢地的景象。
下半年将是房产税扩容的难得的时间窗口。房产税的功能是多元的，完善财政制度、调节财富分配、抑制住宅投机、稳定房价等。长期而言，必征房产税，但在短期时机选择上，适宜在调控房价的时候。
安家主编：最后再请杨老师做一个综合结论。
杨红旭：房价反弹，绝非好事。这与2009年底以来的本轮房地产调控目标相悖。我们还是来仔细体会一下7月7日温总理的发言。
首先，措辞严厉。“促进房价合理回归，我今天再一次强调这一点，这个目标，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑的局面。”自3月两会以来，久未听到如此严厉的表述了。再次说明一点：即便是面临着经济“稳增长”压力，但房价问题，依然没有商量和后退的余地。正如温总理以前所言，至少在本届政府任内，不会姑息高房价。
其次，内容全面。之前应是准备充分，思虑周详，绝非在某些非相关场合的“随意提及”。主要分三个方面：，要把抑制房地产投机作为一项长期政策，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，加强市场。第二，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房的供给，满足合理的、自住性的刚性需求。第三，继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。显而易见，条是重点，也是调控毫不动摇的具体体现；第二条，反映了今年以来保护刚需的方针——应仅指代“首套普通商品住宅”；第三条，属于“规定动作”。
再次，部分措施具有新意。比如，“要把抑制房地产投机作为一项长期政策”，这是次明确提出要长期化。
基于上述分析，接下来应该会以国务院厅或几大部委的名义，出台一个将措施进一步具化细化的文件。否则，仅靠温总理的讲话，只有短暂的一时之效，不足形成可操作性的政策威力与效力。若出台政策，估计仍以重申和强调限购、限贷、限价（督促地方政府控制年度房价目标）为主，外加少量的新政策。在此政策背景下，下半年房价上涨趋势将被打断、缓解。不过，经过9个月的持续下跌后，房价已无明显下跌的空间和可能，预计下半年房价将以低位盘整为主，房价还是老实点更有利于各方并为各方所接受。
安家主编：谢谢杨老师精彩专业的市场分析。
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