[摘要] 房天下策划大型系列访谈启动，独家采访富基信息技术有限公司总裁 杨德宏解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
2012年9月，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“房天下商业地产季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和买家搭建交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。
房天下策划大型系列访谈启动，采访香江控股商业总经理 陆国军解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
香江控股商业总经理 陆国军
访谈实录如下：
【记者】商业房地产近几年来逐渐崭露头角，现在人们开始对商业房地产有了一定认识，但是同时，无论大小房企甚至是其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域，形成了“混战”的局面。毫无疑问，目前确实是商业房地产的发展良机，但是这会不会给商业房地产带来更多的泡沫和风险呢？
【陆国军】机会跟着走，但是风险往往就隐藏在机会背后。随着大量资金投入商业地产，显性的表现是商业越来越火了，很多好项目都出现了只出租不出售的运营模式，但是随之而来的风险就是租金不断高涨，而市场份额的增长却远远跟不上租金的上涨程度，最后伤害的却是商户，是在家居行业，一些渠道寡头布局带着商户强行扩张，渠道商确实利润越来越高，而经营户的利润却被房租不断摊薄。所以我们才需要创新。比如香江全球家居ＣＢＤ，是环渤海家居产业商业地产。以“产业”的发展带动周边为产业服务的商业物业的开发建设，而商业物业的开发又推动产业的发展，从而形成产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的发展模式。完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式。所以香江全球家居CBD(社区网论坛商铺)是有区别传统纯商业房地产的。
【记者】任何商业模式如何追求差异化是永恒的主题，您觉得面对大型房企的紧逼，本土商业地产企业应该如何生存？
【陆国军】我个人觉得商业地产企业的核心，是要具有巨大的发展模式！比如香江全球家居CBD。首先我用8个字来概括：“商业自营 捆绑共赢”南方香江集团在香江全球家居CBD的“大部分物业自持经营，仅销售少量物业”的开发模式。自持经营，是南方香江集团对自身业绩提高的需求和对自身实力的自信。应该说，南方香江才是市场内的房东，已把自身的发展与进驻商家的利益紧紧捆绑在一起，为了保障自有物业的和品牌效益，南方香江集团将不惜重金投入，保障市场的兴旺。而剩余的少部分物业的者，则能轻松享受到开发商大规模持有模式所带来的物业“快，高租金”的丰厚回报，这也是成都香江全球家居CBD创造奇迹的根本所在。
【记者】有人说，商业地产经过了早期阶段的摸索，现在已经进入升级时代，应该有所突破，寻求企业自身的核心竞争力和商业模式，对此，您如何看待？如果不是，为什么？如果是，我们升级应该延寻什么样的路线和策略？
【陆国军】核心竞争力和商业模式对于商业地产的发展是至关重要的。一种商业模式的成功或失败都可能影响到市场的动荡。而香江全球家居CBD，是产业商业地产，简单来说就是拥有产业背景，并能促进产业发展，同时享受产业发展带来的快速的商业形式。产业商业地产是以一个由产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的发展模式。完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式，换个方法来说就是,产业商业就是最上游的销售平台，创造厂家和采购者直接交易的机会，减少厂家的生产流通成本，提升采购者的价格优惠空间。流通环节越少，采购者得到的优惠空间越大，优惠则让采购规模更大，巨大的交易额让产业商业获利丰厚。
这种商业模式在国际上很多，中国也不少，比如德国的科隆，美国的高点，他们的产业商业租金都以“日”几百美金来计算，但是对于这些商业所创造的千亿乃至万亿订单而言，这看起来高昂的租金其实太了，是的双赢。
【记者】2012第七届中国商业地产年会将于9月20日举行，本届年会的主题是“房天下商业地产季”，届时我们将邀请您参加，您能否对这个行业盛会给我们一些建议或寄语？
【陆国军】预祝房天下中国商业地产年会取得圆满成功！
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