[摘要] 外資樓企暗流涌動。今年以來，華瑞中國地產信托(Treasury China Trust)一直在尋求把一棟位于上海的辦公室兼零售大樓中區廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭最大的房地產公司財富控股集團旗下信托，2010年在新加坡上市。
外資樓企暗流涌動。
今年以來，華瑞中國地產信托(Treasury China Trust)一直在尋求把一棟位于上海的辦公室兼零售大樓中區廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭的房地產公司財富控股集團旗下信托，2010年在新加坡上市。
9月6日，據接近華瑞的消息人士透露，財富控股集團已通過華瑞，將其在中國的兩家房地產子公司財富控股地產和上海財富控股(上海)物業公司的股權，予以轉讓。
本報記者10日查詢公開報表發現，財富控股集團于2007年7月，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城，于2011年通過旗下信托公司華瑞中國地產信托以5.75億元人民幣的交易價格收購了上海市一零售物業淮海商城。
此外，在收購淮海商城前，財富控股已在上海相繼購買下中區廣場及虹橋上海城后期項目。華瑞2011年財務報告顯示，僅上海中區廣場，截至2011年12月31日的價值為17.9億元人民幣。
而若轉讓消息進一步證實，這些巨量資產，其股權或將全部或部分易主。本報10日查詢華瑞在2011年財務報告中坦陳，由于內地銀行業自2011年初以來大幅度緊縮，使其面對資金流動的問題。公司仍依照合約付款予多個承包商及次承包商，但已批準的貸款卻不知何時才能取得款項，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現金儲備。
在此之前，美國頭號房企鐵獅門被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣。
這背后，是自去年底以來，伴隨著最嚴厲的樓市調控，外資在中國房地產市場的退潮一直在持續。
鐵獅門謀退
9月4日，鐵獅門聯席首席執行官徐杰儒(Jerry Speyer)和徐瑞柏(Rob Speyer)聯合回應本報的媒體聲明稱，對于中國經濟的長期展望表示樂觀。但據接近鐵獅門的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項目實現的方式，轉讓項目股權，引入合作方也是有可能的。
本報從上海地產界知情人士處亦獲悉，自2008 年在中國以底價67.5 億元高調拿下上海新江灣項目土地后，2009 年鐵獅門的確就開始為這一項目尋找轉手機會。
鐵獅門提供的官方資料顯示，公司目前在中國共擁有逾175萬平米的開發項目。據其介紹，其在上海新江灣的項目尚浦領世目前開發順利，一期住宅項目在2011年才進入開工狀態，將于今年年底前進入預售階段，二期辦公園區也將于2014年季度迎來企業進駐。但總面積90多萬平方米的整體項目中，占了很大份額的商業部分至今未完成規劃。
作為進入中國房地產市場的外資基金之一，鐵獅門的投資步伐，在過去四年中踟躕不前。
據上海地產業界一位知情人士介紹，2009 年，鐵獅門除購地成本外，25 億美元(約合170 億元人民幣)的總投資，讓身處金融危機下的鐵獅門產生了退縮心理。
熟悉內情的一位投行人士向本報介紹，次貸危機前的地產牛市中，各種金融機構都在為商業地產市場注入流動性，但隨之也推升了泡沫。
地產金融分析師杜麗虹稱，隨著次貸危機后資產泡沫的破滅，鐵獅門基金提供給投資人的率，一度從時的40%以上降至20%左右，“未來隨著更多項目的貸款違約，實際率可能降至更低。而鐵獅門的率也在降低”。
據上海地產界上述知情者介紹，2009年前后，瑞安等香港地產商均被傳與鐵獅門接觸，上海各大中介也受托為鐵獅門尋找買家。但由于危機陰影，很多房企不敢貿然接手。直到2011年，新江灣城地塊方才動工。
鐵獅門在過去的四年中，只能依靠自有資金支撐項目開發，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發款項，沉淀了近百億資金。
在這期間，為了解決資金問題，鐵獅門轉讓了36%股權給新江灣城的一級開發商上海城投，合作開發。但這似乎也不足以推進新江灣城項目的進度。
外資退潮
上述上海業界知情者介紹，鐵獅門退出中國市場傳言廣受關注背后，是外資在中國房地產市場的退潮確實在發生。
國家統計局數據顯示，今年二季度以來，外資投資中國房地產出現明顯下滑。1-7月份，全國房地產開發企業本年到位資金同比增長6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。
楊紅旭分析，二季度以來，外資整體上有所撤出，其中房地產業尤其明顯，所以導致FDI和外匯儲備，都出現負增長。
楊進一步介紹，從年初以來，房地產利用外資情況發生了逆轉。1-6月份，全國實際使用外資591億美元，同比下降3%，其中房地產為123億，剔除房地產，則僅下跌0.1%。由此可見，房地產利用外資額的顯著下滑，成為拖累全國使用外資總額的主要因素。
本報記者從多個消息源核實發現，這輪外資撤離中國樓市，從去年下半年就已開始。去年9月，美國黑石集團以14.6億元人民幣的價格，將上海Channel1購物95%的股權出售給鄭裕彤旗下的新公司，拉開外資撤離的序幕。
新加坡凱德置地中國區總裁廖茸桐對記者說，去年至今這一輪的調整中，不光是外資，還有一些比較小的民營企業也在撤出中國房地產。
“原來做房地產門檻比較低，現在門檻越來越高，消費者的要求越來越高。”廖認為，房地產市場的風險也越來越大，現在可能是洗牌的一次機會。
“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市，尤其是外資房地產基金。最近兩年外資較少投資新的房地產項目，前幾年拿下的項目，也基本處于出貨階段。”同策房產董事長孫益功此前對媒體表示。
看空后市？
楊紅旭稱，外資投資房地產大幅降溫，與人民幣對美元進程停滯密切相關，外資套取匯差的“無本生意”沒法再進行了。
楊稱，今年以來，尤其是二季度人民幣基本停止，甚至7月以來出現罕見的微幅貶值。美元匯率已由年初6.3001，升至當下的6.3449，即人民幣兌美元已貶值0.7%。
這一幕同樣發生在2008年下半年，人民幣對美元停止，股市樓市皆下行，爆發了大規模的外資撤退潮。楊介紹，當時部分海外基金急于拋售在華物業，但少有接盤者。
上述上海地產界知情人士稱，在人民幣貶值壓力下，外資投資的“貨幣”效應已經弱化。
“我們最近派了個財務總監到內地房企中。”一家美國大型房地產基金內部人士對本報記者說，由于內地房企在財務策略上的激進，加上市場下滑，基金投資者感到擔憂。其他類似基金公司也開始未雨綢繆。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理、地產專家韓世同也直言，目前的房地產市場前景處在高位，未來也有可能呈現下行態勢，這也是外資逐漸退出中國房地產市場的主因。
隨著風險加大，一些機構開始致力于做空業務。國際投資人查諾斯去年就公開宣布，其要做空中國房地產業。
一名不便具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產就是典型的例子。在未來，隨著A股房企借道香港融資，以及B股轉H股，轉融通的啟動和QFII審批的增加，外資可以做空房地產的空間變大了。
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