[摘要] 2011年8月，金科集团借壳ST东源上市改名金科股份，为万马齐喑的地产板块带来一些亮点。金科股份成功借壳，也正是在著名的重庆渝富公司主导之下完成的。
除了华夏幸福以外，重庆地产公司金科股份也曾经给人们带来短暂的“幸福”。
2011年8月，金科集团借壳ST东源上市改名金科股份，为万马齐喑的地产板块带来一些亮点。金科股份成功借壳，也正是在著名的重庆渝富公司主导之下完成的。
2011年以来的财报，再结合去年五月ST东源的收购书中披露的金科集团财务信息，可清楚地看到金科的五年趋势。
2008年，金科股份总资产为94.19亿。2011年末，金科股份总资产为375.53亿。五年时间资产扩张了2.99倍。同一期间，金科股份营业收入从32.43亿到98.66亿，增长了2.04倍。同一期间，金科股份净利润从4.89亿到10.62亿，只增长1.17倍。也就是说，公司盈利能力远远没有赶上资产扩张速度。
很明显，金科股份的思路是先做规模，再求利润。即先通过高负债率推动资产快速扩张，利用极高的金融扩大市场份额，再拉动利润水平提升。2008年至2012年上半年，金科股份的资产负债率一直居高不下，分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、83.91%。
而急速的资产扩张速度，则掩盖了金科股份盈利能力低下和下滑趋势。
为什么金科股份的盈利能力下降？原因是多方面的，除了市场低迷以外，高负债高利率融资造成的高融资成本，是重要因素。
从资金链看，2012年6月底，金科股份账面货币资金80亿，短期借款和一年内到期的非流动负债51亿，资产负债率83.9%，扣除预收账款后真实资产负债率50.5%。整体资金链并不太紧张。
但金科的问题在于过分重视规模扩张而不惜血本融资，导致盈利能力低下。金科股份采用的是地产行业常见的快速周转模式。2011年，总资产周转率为0.5217次，几乎高出行业平均水平0.2836次的一倍。
金科股份的融资成本主要体现在两个财务指标上。一是进入财务费用中的利息支出明细。2011年，金科股份计入财务费用的利息支出3358万，2012年上半年为2458万。相比起其108.73亿的长短贷款总额，小到可以忽略。
其次，金科股份大量的融资成本是被进行资本化处理，计入资产成本。借款费用资本化，即当期发生的借款费用，如果直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本。金科股份正是将大量的利息费用计入了存货成本中。
金科股份2011年借款费用资本化金额12.99亿，2012年上半年为5.67亿。以2011年为例，金科股份12.99亿的资本化利息加上3358万的费用化利息，总融资成本为13.33亿，而其总贷款为108.73亿，融资成本估算为12.6%。而当年，金科股份的营业收入98.66亿，营业利润才13.24亿。
大量计入存货成本的融资费用吞噬了金科股份的相当一块利润。而这块成本逐年摊销的同时，又不断地滚雪球般壮大，对利润和毛利率的吞噬是长期的。所以，这几年甚至未来几年，金科股份的盈利能力都难以提升。
下一个问题是，金科股份如此高的金融，钱从哪里来？
银行渠道融资受阻，金科股份大量的借款来自信托融资。近年来，金科股份先后与重庆信托、中融信托、平安信托、长安信托、中诚信托、中泰信托合作，进行融资。且大多数方式为权益类信托融资。而信托融资，钱来得快，成本亦远高于银行信贷。
下期，我将详细研究房地产信托会计记账方式，解开房地产权益类信托“假股权真借债”的记账陷阱。
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