[摘要] 自2010年4月國家啟動新一輪房地產市場調控以來，樓市出現大“變天”。
自2010年4月份國家啟動新一輪房地產市場調控以來，樓市出現了大“變天”。
當下，轉型是房企，乃至中國經濟的必然出路。目前調控雖然有周期性、依靠手段等特點，但可以肯定的是，以前的高增長模式將一去不返，房地產企業指望“回暖”，等待下一個“春天”的想法是不現實的，唯有通過發展模式轉型、產品服務升級來獲得“涅槃重生”。
調控：應向市場手段轉變
房地產關乎國計民生，與宏觀經濟走向的關聯度極高，因此，進行房地產調控是必要的，但調控的方式方法應優先考慮市場手段，而非手段。目前的樓市調控主要是應急，更多的是利用手段，后期難免會出現一些副作用。另外，目前調控只盯住房價，還未來得及真正地啟動深層次的改革，所以可能會造成今天打壓，明天救市的現象，令房企和購房者都無所適從。所以，目前我們急需建立合理的、長效的調控機制，走出調控-反彈-調控的怪圈。
限購是離市場原則最遠的調控手段，其出發點之一是抑制投資投機性需求。事實上，這一目標完全可以通過信貸政策手段實現，比如對多次購房者，通過提高首付比例、貸款利率的方式進行限制，還可以通過房產稅加大多套房的持有成本。
限價也是一個道理，價格是企業根據市場供需情況自主制定的，如果政府來給它做限制，市場價格信號就徹底失靈了，企業很難按市場規律運營，購房者也難以獲得穩定的價格預期。
實際上，歐美房地產市場也有變動周期，房價下跌政府會托市，房價上漲政府就會抑制，但主要是靠市場手段去熨平周期。
模式：坐地生財難再繼續
房地產企業過去的增長模式就是坐地生財。
招拍掛之前可以通過協議出讓等方式以很少的資金控制土地，然后通過賣房變現讓土地，這可以被稱為“圈地時代”。而招拍掛之后就是資本時代：價高者拿地，要圈地先圈錢，于是房企上市、高價拿地的現象頻現，這是另一種坐地生財的模式。但這兩種模式盈利的前提都是土地預期，因為我國不允許土地買賣，開發商只有通過 “房子”這個媒介來讓土地變現、。
不過，這一發展方式今后恐怕難以為繼，因為現在住宅市場已實現雙軌制，保障房和商品房兩個市場并行，投資投機需求受到擠壓，房價不會再像以往那樣穩漲不跌。
轉型：二三線城市孕育著機會
但房地產依然有很大的發展空間。下一步中國城市化主戰場將在二三線城市展開，城市功能升級、城市競爭加劇，對房企來說，孕育著各種機會。
轉型可能是涅槃重生，也可能是跌落深淵。轉型并不是簡單地安排些資金或者換些項目就以為大功告成了，在一種新的模式下，產品定位、盈利模式、利潤來源、人才準備、上下游供應商和客戶都會發生變化，轉型之初會面臨陌生的市場，需要從頭學習，資金鏈等方面也會受到巨大的挑戰，但是唯有通過發展模式轉型、產品服務升級才能獲得“涅槃重生”。
從發展模式上看，今后開發商需要通過好的產品(房子)、好的服務贏得市場，而不是依靠土地來賺取“快錢”。
市場：房價不會出現暴漲
房價已經筑底企穩，未來將會是一個溫和上漲的過程。原因有三：中國經濟整體增速在減緩，未來就業等充滿不確定性，這會影響購房者信心；現在房企還處于去庫存化的階段，很多企業寧肯低價拋售房子快速變現，再去土地市場“抄底”；當然，最重要的原因是限購還在繼續。
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