[摘要] 國家統計局公布的數據顯示，7月份50個大中城市環比房價上漲的城市數量大幅增加。房價再次普漲、中介機構“熱火”重現、房企醞釀漲價“蠢蠢欲動”，7月作為傳統樓市淡季卻呈現“淡季不淡”。
國家統計局公布的數據顯示，7月份50個大中城市環比房價上漲的城市數量大幅增加。房價再次普漲、中介機構“熱火”重現、房企醞釀漲價“蠢蠢欲動”，7月份作為傳統樓市淡季卻呈現“淡季不淡”。
在“穩增長”與“控房價”政策措施走向縱深的時候，房地產市場出現了哪些新變化？房價是否進入了回暖通道？調控政策還有哪些“彈藥”儲備？
房價普遍上漲：“反彈”還是“反轉”？
7月份全國70個大中城市的房價指標呈現“雙升”：環比房價上漲的城市數量比6月份翻了一番，環比價格指數走高。房價由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態勢明顯。
在位于北京市朝陽區的“保利·公園”售樓處，短短1個小時之內，就有十幾位看房者來咨詢，兩套房子被出售。而在廣西南寧“金源一品”樓盤出現的近千人搶購100套房屋的景象，成為二、三線城市房地產市場搶購浪潮的一個縮影。
二手房同樣是“人氣旺盛”。對比年初時一些中介店面門可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門小區，很多看房客需要“拼團”才能輪上看房。一家中介企業負責人告訴記者，北京南城四家分店原本每個月約100萬元利潤，7月份做到了300多萬元。
房價上漲，成交量擴大，是暫時的反彈還是長期趨勢的反轉？專家表達了不同看法。
廣東省房協理事趙卓文認為，近期的趨勢可以用“強勁反彈”來形容。在經濟下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關，還跟居民保值的需求有關。樓市“虛火”短期內還有上揚。
“大幅反彈的可能性基本不存在，但先漲再小幅回落的可能性依然存在。”中國房地產數據研究院執行院長陳昇說，由于此前樓市價格經歷了一輪深度回調，前期開發商價格壓得比較低。但隨著幾個月來剛需釋放，后續接盤量有可能會回穩，未來幾個月不排除環比再下跌的可能性。
中國房地產業協會副會長朱中一則態度明確，房價并未反轉，也不存在“報復性”反彈的基礎。
“地根”“銀根”“預期”三大漲價因素推高房價
樓市調控未曾放松，政策口子并未松動，為何7月份的房價依舊上漲？
地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調整、發放購房補貼……2011年下半年以來，全國有33個城市以不同的方式“微調”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調控以活躍房地產市場的意愿增強，一些地方屢屢微調試探調控底線，房價調控受到挑戰。
“財政收入減少，土地財政饑渴，不排除一些開發商自去年以來，或者在更早之前，以低價拿地，高價出售，抬高房價的可能性。”陳昇說。
“銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經歷“寒冬”的房企日子好過起來。業內人士稱，地產企業資金負債率一般平均是在70％，現在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負債、現金流都在好轉。
房價預期變動，購房者“加緊”購入。365地產家居網近日的一項調查顯示，超過七成的網友計劃在半年內出手買房。購房者的“消化力”從一組數據便可窺見一斑：7月份多數城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降49.3萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了10萬平方米。
“樓市庫存的下降為房企‘減負增效’，反過頭來又會增加開發商漲價的沖動。”陳昇說。
“問責”會否成為“殺手锏”？
隨著房價上漲的壓力加大，地產政策調控已經到了關鍵的時刻。“問責”將可能在這一輪調控中充當更加重要的角色。
“沒有及時有效的監督和問責，限購可能會流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形。”一些購房者認為，部分城市政府對樓市調控“只見表態，不見效果”“只見口頭批評，鮮有問責落實”是造成房價“屢調屢漲”的重要推手。
問責不能僅僅停留于“隔空喊話”。專家認為，在必要的時候對開發商進行“喊話”是有必要的，“但是若本輪調控的年度目標沒有完成，該問責就當問責。”
多位專家表示，調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經過此次督查之后，希望能強化執行、監管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。
此外，專家普遍認為，“有保有壓”的差異化政策將會是未來一段時間房地產調控的主基調。
優化供給結構仍是長期方向。“目前‘市場軌’和‘保障軌’雙軌統籌的機制比較明顯。”財政部財政科學研究所所長賈康說，“化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫。”
專家認為，針對當前房價上漲壓力，政策儲備很必要，但也要充分考慮到這些儲備政策的副作用，避免誤傷和扭曲房地產市場發展規律。開發商也“潔身自好”，避免招致一輪更嚴厲的調控。
這樣一來，制度建設就顯得格外重要，也是記者采訪時專家表達的看法。朱中一認為，房地產制度建設，政府要給公眾一個清晰的政策思路，只有對未來的政策方向有了明確穩定的預期，企業才能放心投資，百姓才能理性消費，市場才能持續健康發展。
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