[摘要] 7月房地產投資創新低，業內又傳來一陣“未來供應緊張，房價必將上漲”的討論。
7月份房地產投資創新低，業內又傳來一陣“未來供應緊張，房價必將上漲”的討論。
二季度以來，大型房企現金流明顯改善，但開發商受制于高庫存拿地仍謹慎，是去年四季度至今，房地產投資持續下滑的重要原因。
據本報記者調查，截至目前，全國在建工程高達40多億平方米，足夠未來4-5年消化。業內人士認為，今年保障房建設提速以及房產稅試點的擴大，或逼迫存量房入市，將增加供應，促使供需關系逐漸平衡。
房地產投資創新低
2012年7月份，全國土地購置面積創2002年5月份以來的歷史，單月新開工創2009年10月份以來的值。據國家統計局數據，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積18982萬平方米，同比下降24.3%。
全國房地產開發投資增速也從上年7月份至今呈逐月下降趨勢。數據顯示，2012年1-7月份，全國房地產開發投資36774億元，增速比1-6月份回落1.2個百分點。其中，住宅投資25226億元，增長10.7%，增速回落1.3個百分點。
北京市統計局8月13日發布的數據顯示，1-7月北京商品房新開工面積為1724.4萬平方米，同比回落18.4%，連續7個月回落。其中7月新開工住宅面積為93.7萬平方米，同比下降55.4%，單月新開工面積創歷史新低。
“房地產投資創新低實際上是房企對未來的預期信心不足。”偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴本報記者，房地產投資受預期影響很大，源自開發商對市場的判斷和自身實力的判斷。
他解釋，盡管二季度以來市場已經明顯回暖，但宏觀調控卻并未放松，回暖能否持續存在質疑。另一方面，開發商的融資成本仍然居高不下，“不是的開發商都有拿地的意愿和實力。”大型房企和中小型房企對未來市場走勢存有分歧，拿地表現有所不同。
據本報記者了解，一些地產商上半年甚至放棄了拿地。如富力、合生、珠江等。中海外、萬科等大型房企在2012年上半年也放緩拿地步伐。
高庫存制約投資
房地產投資下滑的一系列數據，使得“供應趨緊”在業內傳開，個別專家甚至預測明年春天房價必漲。
但實際上，高庫存才是開發商不愿拿地的重要原因。“存貨遠遠沒有出清。”胡景暉對本報記者表示，市場上存貨高企的狀態總體比年初要好，但靜態存貨不減。
據鏈家地產市場研究部統計，截至8月13日，包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內的34家房企發布的上半年半年報顯示，其庫存合計為5268.57億元，與年初余額相比增長了8.1%，凈增395億元。
存貨值的是萬科。中報顯示，萬科上半年的存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元，位居各大房企之首。在萬科各類存貨中，已完工開發產品（現房）81.9億元，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升。
截至6月底，全國14城市的庫存（已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅）面積總計約為1.14 億平方米，較年初微升1.8%；庫存去化周期（按最近三月移動平均成交面積計算）由2月底的峰21.7個月下降至10.5個月。
投資下滑真相調查： 推漲房價疑為炒作？
上述數據反映出，去化率雖然提升，但仍難掩整體高庫存的事實。
多家上市房企中報顯示，上半年銷售面積的增長一部分來自新推盤，另一部分來自可售庫存的去化，而新推盤量并不多。
在世聯地產華南分析師曹取看來，高庫存使得開發商沒有太多動力去做開發，市場的銷售情況并不算理想，開發商的現金流也不寬松，他們寧愿手握現金、壓縮投資規模。
未來供應無須擔憂
業內所擔心的“供應趨緊”很可能并不會發生。
北師大教授鐘偉測算顯示，截至目前，全國在建工程高達40多億平方米，按2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米來看，房地產市場的庫存足夠未來4-5年消化。而政府對普通商品房的開發一直持鼓勵、支持的態度。
曹取稱，實際上從2010年年中以來房地產投資都是走低的，但之前的供應并沒有出現緊缺的情況。
近日，國土資源部公告稱，將全年住房供地計劃從原計劃的17.26萬公頃調整為15.93萬公頃，盡管計劃調低1.33萬公頃，但國土部稱，調整后的住房用地計劃總量與歷年實際計劃完成相比，仍遠超過歷史，為歷史計劃完成量年份的117.3%，能夠滿足全年住房用地有效需求。
王玨林預計，下半年全國房地產投資會有所回升，特別是大的開發商，在二、三線城市的投資趨勢是擴張的，目前收縮的主要是中小房地產企業。
21世紀不動產分析師粟日認為，房地產投資的連續下降，是2010年4月以來多項調控政策疊加實施兩年多以后的正常反應，后市看不清，開發商的應對之策，必然是放緩新項目開工和在建項目的建設速度。而當市場認為明年會出現供應緊張，導致房價的上漲，其中一部分開發商又會在下半年加快施工建設速度，自動補位市場之需。再加之各開發商的存貨巨大，所謂投資下降引發房價上漲的說法，即使不是開發商有意炒作，也只是一種理論假說，事實未必如此。
本報記者獲悉，萬科、中海、保利、龍湖等“不差錢”的大型房企7月份開始已經加大投資力度，萬科僅7月份便購地超過50億元，中海外主席孔慶平于中期業績會上表示，公司全年投資額度不減，下半年將重點吸納優質土儲。
房產稅的腳步聲也更加清晰。曹取表示，對存量房征收房產稅，將對投資型的樓盤產生影響，使得一部分投資客將存量房釋放出來，促進供需平衡。
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