[摘要] 随着来自不同渠道的统计数据近日密集出炉，CPI破2的市场预言在7月份业已成真。值得关注的是，在宏观经济全行业严重下滑的背景下，房地产业却成为复苏回暖的一枝独秀；而在“保持房地产调控政策不变”被不断加以强化之时，房贷增速亦在连续25个月下滑后止跌趋稳。
随着来自不同渠道的统计数据近日密集出炉，CPI破2的市场预言在7月份业已成真。值得关注的是，在宏观经济全行业严重下滑的背景下，房地产业却成为复苏回暖的一枝独秀；而在“保持房地产调控政策不变”被不断加以强化之时，房贷增速亦在连续25个月下滑后止跌趋稳。
事实上，今年以来，随着“保增长”成为国内经济发展的重中之重，连续降息、“降准”政策迅速奏效，在一定程度上刺激了房贷需求，并带动房地产和成交量价回调，这着实让不少开发商不仅暂时松了口气，甚至断言下半年房地产走出低迷是大概率事件。
但另一方面，由于此前楼价无止境攀升而催生的大量资产泡沫开始破裂，导致经济金融系统性风险可能性增加的警报也进一步拉响，而此番楼市回暖则无疑让部门及商业银行更加绷紧了神经。未来，楼市调控或将进一步加强的推测亦不绝于耳。
显然，随着调控进入关键时期，无论市场格局还是企业动向的微弱变化，必然会受到高度关注，进而引发各方对未来走势的不同解读和猜测。对此，究竟应当如何看待？上半年房地产市场、货币信贷以及一系列经济数据的变化，反应在未来市场走势上，又将沿着怎样的逻辑发展？
房贷占比上升：楼市止跌微涨
刚刚披露的7月金融统计数据报告显示，7月我国新增人民币贷款5401亿元，同比多增485亿元，创下10个月以来的新低，并大幅低于预期。企业中长期贷款占比偏低，同时狭义货币(M1)同比增速较上月末下降0.1个百分点，显示当前企业活跃度下降，信贷需求不足，经济仍在底部徘徊。
但分析人士称，对经济数据不必太过悲观。从新增信贷数据结构的变化不难看出，虽然企业中长期贷款依旧疲软，但以房贷为主的居民中长期贷款占比却相应上升。据统计，7月份住户贷款增加1840亿元，其中中长期贷款增加1180亿元。而此前，房地产贷款增速止降趋稳的态势已经形成，截至6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%。与此相对应，房地产销售已开始回暖。
事实上，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策的综合作用下，去年下半年以来积压的大量刚需在3月份开始集中入市，开发商亦加大了以价换量的力度，由此带动了上半年成交量的持续回升。尤其是从二季度开始，改善性需求也开始择机入市，受此影响，成交价格亦有所上行，成为当前房地产市场恢复性上涨的主要原因。
中指研究院(微博)公布的数据显示，7月100个城市新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，同比下降1.77%，较上月缩小0.13个百分点。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌，与上月相比下跌城市个数减少25个。
由于房地产价格的适度上涨，一方面能够通过拉动相关产业的，带动经济增长，另一方面能够带动居民持久收入的增加，从而刺激消费增长，因而当前房地产市场的回暖对提振经济无疑具有积极作用。据测算，房价上涨1%，将促进消费增长0.75%，房价上涨1.5%，将促进GDP增长0.4%。
“在其它条件不变的情况下，2012年房地产价格如果出现明显下跌，将对GDP、CPI和M2产生较强的抑制效应。”分析，若要2012年GDP增速保持在7.5%-8.0%的水平，房地产开发增速应保持在10.5%~14.9%，对应的商品房销售均价则分别为下降1.3%和上涨3.2%。
切断房贷风险路径：避免房价反弹是关键
不过，对于当前楼市止跌微涨，业界仍然担心高房价会卷土重来。
实证研究表明，当房地产价格季环比涨幅高于4.57%时，将对总需求形成一定的抑制。因为房价涨幅过高会导致过多的资源转投房地产行业，从而对其他行业的造成一定的挤出效应。
不仅如此，过高的房价会导致新购房者承担更多的银行贷款，从而挤压了居民消费，致使扩大消费需求的政策难以见效，弱化消费对经济增长的贡献。
更重要的是，房地产价格的过快上升，必然吸引社会资金大量涌入房地产业，市场泡沫不断积聚，金融的安全受到严重威胁。
在我国，房地产仍然被商业银行视为最有效的抵押品。而房价越高，企业和居民可供抵押的净资产价值越高，就越容易获得贷款支持———在抵押资产价值与贷款数量之间这种相互促进的作用下，银行贷款规模则被循环往复地加以推高。
相关统计表明，2006年1季度至2012年1季度，我国人民币信贷平均增速为18.4%，而房地产信贷平均增速则高达25.3%，其中，房地产开发贷款平均增速为25.7%，住房贷款平均增速25.4%，都远远大于信贷平均增长，并在一定程度上超出了合理范围。
“一旦房地产市场出现大幅调整，必然对未来资产价值和银行信贷产生连锁性负面影响。”业内分析，由于银行的高率，大规模的坏账冲销将严重损害银行的资本金，进而削弱银行的放贷能力，并进一步导致资产价格下降。而此时，整个经济将随着社会的信用环境恶化而加剧萎缩。
显然，房地产价格的过快上涨或大幅下跌，都不利于实体经济的健康发展。为抑制房地产投机性需求，避免房价反弹，限购限贷仍将在下半年继续严格执行，市场预调微调力度亦将进一步加大。
业内分析，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但由于“去化”的限购限贷政策并未松动，因此，外来的投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。
“如果房价反弹的幅度超出了政府的可接受范围，或者抑制投机性购房效果不佳，新的楼市调控政策将可能再度袭来。而在巨大库存量与紧绷资金链的双重压力下，房企也不敢轻易大幅”。
保市场而非保房价：未来房贷不会大幅攀升
一面是通过继续实施限购令等调控措施，控制市场对楼价上升的预期，一面是加强政策预调微调，释放房地产市场的刚性需求，保持房地产市场稳定———显然，调控的目的，是要保护房地产市场，而绝非保护房价。
接受记者采访的银行均表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，积极支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机性购房需求。
根据央行发布的《二季度货币政策执行报告》，截至6月末，保障性住房开发贷款余额为4784亿元，占全部住房开发贷款的21.7%。而在上半年新增住房开发贷款中，保障性住房开发贷款占比达65.8%。
不过，值得关注的是，从我国目前保障房建设融资渠道看，除财政外，几乎的资金供给主体均采取商业化、市场化运作，并以盈利为最终目的。而保障房建设则具有民生属性，其融资具有低利率水平、低特征。业内人士坦言：“若无法解决公益性与商业性之间的矛盾，银行信贷将很难做到持续性投入。”
而由于目前不少省市均以地方投融资平台作为保障房建设的实施主体，在保障房融资成为平台贷款通道的情况下，有可能存在贷款挪用风险；而平台贷款或多或少都是以“财政承诺”为隐形担保，由此或将带来财政承诺履行的信用风险。
对此，商业银行人士称，在加大保障房信贷投入的同时，将密切防范信贷风险。目前，还贷保障与配套制度等因素是商业银行最为关注的问题，为此应尽快建立健全还款保障机制。与此同时，政府在鼓励银行支持保障房的同时，也应完善一系列配套措施。如建立保障房建设风险补偿基金，作为保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿。
“目前，房地产贷款占信贷总量的五分之一左右，而购房贷款又占房地产贷款的近七成，银行在房地产的贷款集中度。”据此，业内警示，不能因为当前房地产贷款不良率较低，就对房地产贷款质量高枕无忧。
记者从各大银行了解到情况亦表明，虽然涉房贷款在6月末出现了增长，但并不能代表商业银行对房地产信贷有所放松。事实上，出于控制风险的考虑，商业银行房贷的控制依然十分严格，未来银行房贷不会出现大幅攀升。
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