[摘要] 一场暴雨，让房山成为了关注的焦点。一些已经购房但还没有入住的业主开始不安，而准备在房山置业的一些购房人，也开始犹豫。一些业内人士，也表达了对房山楼市未来前景的担忧。而关于泄洪区的种种传闻，更是充斥众多业主论坛。
一场暴雨，让房山成为了关注的焦点。一些已经购房但还没有入住的业主开始不安，而准备在房山置业的一些购房人，也开始犹豫。一些业内人士，也表达了对房山楼市未来前景的担忧。而关于泄洪区的种种传闻，更是充斥众多业主论坛。
生活还在继续，房山楼市也在继续开盘和销售。房山的京投万科新里程和建邦华庭，就在暴雨后的个周末开盘，销售情况至少可以算是差强人意。本报记者多方采访，力图展现房山楼市的客观情况，给读者以参考借鉴。
雨后回访
进水小区加高河堤
经过7·21的那场暴雨，位于房山的碧桂园小区，在很多业主论坛里已经成为了标志性的被淹小区。张女士就是这个社区的业主，住在碧桂园三期某栋楼的一层。
7月21日，张女士家正好来了几个朋友做客，因为下雨停留至很晚。从晚上8点多开始，小区开始进水。“紧挨着小区的哑巴河，本来还被作为生态亮点，决堤之后，小区很快就进水了。一个邻居游泳回来，说地下车库全部被淹，小区里的水已经到了腰部，最深的地方到了胸部。9点左右，我屋里开始进水，很快就没过了脚踝，接近膝盖。”
张女士和家人、朋友只好躲到了二层的楼道里，到了第二天凌晨3点雨停以后，才回到屋里，趟着水查看家里物品的损失情况。
据记者了解，碧桂园小区的原香小镇、加州水郡等项目，也都出现了不同程度的进水情况，但损失情况远没有碧桂园严重。
由于碧桂园的物业位于地下一层，同样被淹，目前设立了临时地点。至于理赔的事宜，目前还没有消息。
7月30日，张女士表示：“现在河堤已经加高。往年也有大雨，但没有像这次这样严重。我觉得未来防汛设施会加强，应该不用太担心。”
律师说法
鉴定费用需先行垫付
亿达律师事务所王泽希律师认为，此次7·21特大自然灾害造成的房屋损害，应区分是因灾受损还是因房屋质量受损。因灾受损的，属于不可抗力；因房屋质量受损的，开发商及物业需要承担相应的责任。此外，损害的责任认定需要走鉴定程序。双方进入诉讼阶段之后，可以协商选定一家鉴定机构，也可由法院指定一家具体相应资质的鉴定机构。
此前，房产律师秦兵提醒，房屋受损的鉴定费可能在20万元以上。因采用“谁诉讼、谁垫付”的原则，所以原告需先行垫付。如果最终判定被告承担损害责任，那么被告方再支付鉴定费。
物业责任举证不易
据表示，物业管理不作为，分为日常维护的不作为和突发事件发生时的不作为。王泽希认为，7月21日的暴雨灾害，属于不可抗力，如果物业方面没有及时应对，也难以归责。日常不作为包括没有及时清淤管道、防水维护等，而这方面的举证较困难。他提醒，业主应持有了充分的照片证据、书面资料等才有可能举证成功。
个别损害不能动用公共维修基金
据北京市住建委的相关消息，因此次暴雨引起的房屋漏雨属于紧急情况，可以不经过2/3以上业主同意等程序，可应急使用专项维修基金维修房屋。
王泽希认为，公共维修基金主要用于公共设施的维修，比如电梯、楼顶、外墙面的维修。如果楼房损害面、损害范围较大可以应急使用该基金；如果是个别业主、个人产权部分受损的，则较难提取，只能由业主自己埋单。
热点问题
良乡长阳地势较高，是安全区
房山暴雨过后，在很多业主论坛里，开始流传说长阳是泄洪区，给房山区域的购房人造成了一定的恐慌。
有媒体报道，长阳镇房山新城地处永定河冲击平原，依据历史规划，它一直是小清河(社区网论坛商铺)分洪区的一部分。2003年到2004年间，永定河滞洪水库建成，使小清河分洪区的防洪能力从50年一遇提高到百年一遇。房山区政府2003年左右委托中水北方公司做了一个《北京市小清河分洪区建设规划报告》，于2006年1月递水利部审批通过，从而调整了小清河分洪区的范围。
记者在中国水利水电勘测设计网上，找到了审查通报：“2006年1月14日至16日，水利部水利水电规划设计总院在北京主持召开会议，对海河水利委员会报送的《北京市小清河分洪区建设规划报告（修改稿）》（以下简称《规划报告》）进行了审查。”最后的结论是：“基本同意该《规划报告》。”
在《房山新城规划（2005-2020）》里，记者在第79条找到了以下内容：根据《北京市小清河分洪区建设规划报告》，规划治理标准按照小清河50年一遇、永定河百年一遇。永定河发生百年一遇以下洪水时，通过大宁水库和滞洪水库调蓄，不使用小清河分洪区；永定河发生百年一遇洪水时，进入小清河分洪区，洪水必须控制在小清河左岸，保证新城良乡组团安全。由于新城良乡组团长于路与小清河之间地区、窦店良官路以西地区和长阳镇地区地势较高，规划为安全区，作为城市规划建设用地。
从以上内容可以看出，目前长阳镇已经不再作为泄洪区。
城市规划设计研究院副院长袁昕在接受记者采访时表示，泄洪区的划定，是由水利部门来决定的。防洪和断裂带、高压线、铁路设施等因素，都会分别由各个专业部门来分析，作为城市规划的前提，而不是由规划部门负责。建设用地只要是在这些特殊区域之外，应该就是没有问题的。
回忆 工地
多个楼盘工地曾紧急防汛
暴雨来袭，房山区不少新建小区和在建工程项目也遭不同程度“冲击”。
据了解，房山的长阳半岛出现了多处地面沉降和塌方的情况，有的坑深近半米左右。业主对工程质量、是地面夯土情况表示担忧。对此，万科物业的相关负责人告诉记者，因为雨量过大，绿地被冲刷形成塌方属于正常现象。为了防止雨水倒灌地下空间，物业紧急加设了砖体挡水台、防汛沙袋等。此外，在相关控制电器上也都安装了漏电保护器，避免触电伤害事故。
此外记者了解到，房山的个别楼盘的无机房电梯底坑发生了雨水倒灌。一项目物业负责人介绍，当时工程管理部紧急决定停运电梯，没有出现电梯困人事故。
在长阳镇的翠林漫步项目，暴雨时工地外的围挡积水较严重。随后有看房人质疑，马路要比工地高很多，影响工地排水。另外，暴雨发生时，金地朗悦施工工地有被淹的危险，工程队紧急加设了防水台和抽水泵。已经出地面的工程部分，则没有出现渗水的情况。该项目负责人表示，墙面、顶层的防渗漏，是对选材、工艺上的考验，难以紧急处置。
京投万科新里程的有关人员也表示，工程并没有因为暴雨产生积水、渗漏、塌陷等情况，而且项目地势较高，周边均为新建市政管网，排水情况较好。
开盘探访
7·21北京特大自然灾然后的几天，位于房山区的中粮万科长阳半岛、建邦华庭、京投万科新里程相继开盘。开盘主流价格在14000元-16000元/平米，比今年三四月份时的区域均价已有所上涨。人气方面，记者一周多来3次走访在售楼盘时发现，一些项目较冷清。业内人士认为，暴雨灾害对有意在房山区购房的人群影响较大，这种影响可能在下半年都会持续。
中粮万科长阳半岛
第12次开盘 认购率42%
同是在暴雨后开盘的中粮万科长阳半岛项目，7月26日开盘当日推出493套房源，据万科北京相关负责人介绍，当天实现认购207套。
长阳半岛位于房山长阳镇京良路南测，售楼处在山线长阳站。此次开盘是项目近两年来的第12次开盘。此前项目共有过五次开盘即售罄的纪录，项目已售出近5000套房。
据售楼人员介绍，目前长阳半岛的主要户型有80-90平米的二居室，售价在16000元-17000元/平米之间；而123平米的三居和140平米的四居，售价在18000元-19000元/平米之间，为一梯两户的板楼。“虽然受到近期大雨的影响，看房人数不算乐观，但目前也没有增加优惠，仅有全款9.7折、首付60%享9.9折两种优惠。”
北京万科相关负责人表示，暴雨时，对已入住的业主，万科物业24坚守岗位，保证时间为社区排除积水。新项目也会依托万科防雨措施和技术上的建筑经验，结合北京的气候特点不断改善。
建邦华庭
开盘去化近八成 取消大额优惠
位于房山区山线长阳站旁的建邦华庭于7月28日开盘。此次开盘推出9号和14号两栋楼，主力户型为110-113平米三居、97-98平米两居，共189套房源。据项目负责人介绍，开盘当天建邦华庭共认购151套房源，去化率将近80%。
记者在现场了解到，建邦华庭此次开盘均价在14000元/平米左右，而此前释放的信息是“起价11500元/平米”。销售人员告诉记者，团购2万抵16万的活动仅限开盘当天，从29日起，建邦华庭就取消了这一优惠项目。目前，建邦华庭仅提供全款9.6折、贷款9.8折的优惠，价格也因此由14000元/平米上涨至16000元/平米。
建邦华庭项目负责人对其销售表现出相当的信心。他表示，最近的暴雨对房山区产生了很大的负面影响，但是建邦华庭的蓄客和销售并没有产生很大的影响。“开盘当天现场有500多人，认购的业绩还是不错的。虽然最近天气阴晴不定，但是之后的价格和销售策略目前仍没有确定，也是希望能够参考后市的情况。”
一位看房者告诉记者，21日他曾冒雨前来看房，30日和家人一起再来看看，没想到优惠没有了，价格和之前相比有一定的上涨。在谈及自然灾害对房山楼市的影响时，他表示，长阳板块日渐成熟，他比较信赖这里的生活环境和楼盘品牌。
京投万科新里程
订购出一半 工地欢迎参观
京投万科新里程距山线良乡大学城北站大约400米，7月29日项目开盘。据悉，共有104套房源获得预售许可证，当天只推出36套房源，认购了33套。
京投万科新里程推出的一期房源均为8-9层的小高层，户型均为89平米的两居室，售价在14000元-15000元/平米之间，毛坯交房。开盘当天订购可享受某网站2万元抵15万元的优惠。记者于7月29日下午探访售楼处时，现场只有3-4组人在咨询。而据一位看房者透露，上午他在售楼处呆了两个，看到的购房人不足10组。
7月31日，记者再次电话咨询时，销售人员告诉记者100多套房源已有一半被订购，目前的优惠是贷款9.9折、全款9.7折；开盘当天订购贷款9.7折的优惠没有了，但“仍可申请”。此外，项目的6号楼由中核集团整体定购，但因为有一部分人不具备购买资格，还剩一些全南向的房源，可按团购价130万元左右购买。
亚豪机构市场总监郭毅认为，从产品和区位来看，京投万科新里程对首次置业的刚需客群比较具有吸引力。开盘去化率一般，可能是因为暴雨灾害令购房者对房山板块的居住安全产生一定疑虑。
对于此次房山暴雨的影响，北京万科的相关负责人并未对该项目的开盘销售情况作出回应，但表示：“项目处于良乡大学城东侧，地势较其他地区高，周边均为新建市政设施管网。暴雨当天也无积水、渗漏、塌陷等情况，随时欢迎客户到施工现场参观。”
雨后思考
物业：预警、保障一个也不能少
中国物业管理协会副秘书长董贤均表示，需尽快制定物管公司防汛执行标准。
7·21暴雨考验了北京城的同时，也检验了居民住宅的物管单位在应对自然灾害时的应急反应。据记者了解，每年6月1日到9月15日是北京传统的主汛期，在此期间大多数社区的物业管理部门都会加大防范力度，不少物管公司早已形成汛期预案。
据中国物业管理协会副秘书长、北京物业管理协会副会长董贤均介绍，一般来说，小区物业应当配备大量的沙袋和各类型号的污水泵、抽水泵等硬件设施；同时在平常的管理当中会关注哪些区域容易积水和进水、小区的自然排水系统和外部母系统的水平差。即便如此，也只能在面临大到暴雨提前预警的前提下，尽量避免诸如地下入水对车辆的淹泡，或者建筑物地下部分设备设施的侵蚀等情况。
面对今年特大暴雨的来袭，在龙湖物业北京公司总经理李勇军看来，除了个别小区受到市政管网排水不畅倒灌影响，旗下其他园区防汛管理基本无恙。而这些都得益于园区在日常的软性管理，从成立防汛小组日常为业主发布天气预报讯息，到巡逻人员重点巡逻低洼路段，再到暴雨来时有条不紊的现场指挥，都为社区安全提供了保障。此外，北京万科物业副总经理邹明还指出，当小区已经出现大范围积水时，要避免触电伤害事故。用于防汛排洪的潜水泵及相关控制电器，都应该安装漏电保护器。在必要时应停运电梯，保障设备和人员安全。据悉，因为提前采取了及时的防汛处置，万科在京的13个住宅小区均未出现停电、停水、停气及电梯困人等事故。
据记者了解，由于京城社区种类和数目众多，建筑物本身特性差异大等因素，目前在行业内依然没有统一的防汛执行标准。物业管理行业内目前仅仅对社区应急预案、基本设施等环节达成共识，至于各个物管公司的执行程度，标准依然很难判定。对此，董贤均提出，从全社会到全行业都应该接受这次的教训，尽快制定一个相关防汛措施的基本标准，从而将对人的伤害减少到。
业主声音
总体看好，略有担忧
赵先生：我今年6月买了良乡金地朗悦的一套89平米的小三居，预计明年10月入住。7月21日下暴雨，我从媒体上看到房山是重灾区，不安。当时我准备第二天赶过去看看情况，后来看到项目官方微博上发布了地下室照片，表示无灌水现象，心里才踏实了一些。我目前的担忧主要是小区自身的防水系统如何。明年交房后，防水设施能否经得起暴雨的考验。但对这个区域的未来仍然有信心。未来基础设施肯定会加强，区域的安全应该是没有问题的。
保持观望，慎重考虑
黄女士：我从去年10月开始四处看房，当时各大地产商在房山的楼盘做广告，也有了在房山购房的打算。实地考察之后，觉得该区域的房子不仅，而且环境也很好，大部分项目都不是有公园，就是项目内带花园。这次暴雨之后，我要重新考虑是否要在房山置业。即使购买，我也重点关注万科、金地等品牌房产的房子。
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