[摘要] 7月31日，万科集团一天之内分别在杭州和成都新增两幅地块。当天上午，万科在成都以5.66亿元底价摘得成华区建设路2号(国光地块)，成交楼板价为2721元/平方米，下午又以总价13.02亿元低溢价拿下杭州良渚地块，成交楼板价4430元/平方米。
7月31日，万科集团一天之内分别在杭州和成都新增两幅地块。当天上午，万科在成都以5.66亿元底价摘得成华区建设路2号(国光地块)，成交楼板价为2721元/平方米，下午又以总价13.02亿元低溢价拿下杭州良渚地块，成交楼板价4430元/平方米。
万科正在把握合适时机发力土地市场，低成本快速补充土地储备
今年年初，万科对楼市走向给出了“似曾相识的冬天”这样略带悲观的判断，在拿地方面，万科高管也表示将保持谨慎的态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，他们认为土地价格还是比较高的。事实上，今年1-3月，万科并没有在土地市场拿地，谨慎的态度显而易见。但步入二季度，万科突然发力，在土地市场上集中拿地，每个月都有新增地块，而且月度拿地总规模都在50万方以上，拿地金额逐月递增。7月份，万科拿地的势头更加迅猛，单月拿地总建面高达180.87万平方米，总拿地金额41.23亿元，是6月拿地金额的两倍多。我们认为，万科选择在近期频繁拿地的主要原因有两个：
一是万科正以理性的态度看准时机圈地，企业以实际行动表明了对土地市场走势的判断，这也和我们对土地市场解读一致。我们认为，二季度是房企拿地成本的低位，7、8月份依旧是房企拿地较合适的时机。随着住宅市场的走暖以及地方政府土地收入下滑的压力等多种因素，6、7月开始地块加大了入市力度，但其出让的底价依旧处于低位；未来随着三季度土地供应的加大以及房企资金状况的好转，地块的争夺将较现在更为激烈，房企的拿地成本有很大可能高于二季度。万科近期拿地的成本控制良好，这也辅证了这一判断。从万科当前拿地的平均楼板价来看，拿地成本基本在2000元/平方米左右，低于行业内房企；所拿地块几乎全为底价竞得，小部分溢价地块的溢价率也不高于10%。
第二的原因是由于万科上半年的销售业绩稳步提升，实力支撑企业能够把握时机高节奏拿地；而出于快销缩短去化周期的考虑，也需要在合适的时机补充土地储备。1-6月，万科累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，稳坐企业销售排行榜50销售金额名的宝座，超额完成上半年销售任务，其中6月份业绩延续5月的上涨势头，单价也出现环比上涨。销售告捷增强了企业的拿地信心，有力改善资金状况，而且随着库存不断去化，万科需要进一步补充土地储备，根据我们的监测，万科的土地消化周期是众多典型企业中最短的，应该适度补充土储，以满足企业的开发销售速度。
2012年万科月度新增土地储备情况
土地市场回暖迹象显现，资金良好企业应跟随万科适时抄底
事实上，万科只是众多抄底拿地的企业中的一个，随着四、五月份楼市回暖，企业拿地积极性明显提高，各大企业的身影时常出现在竞拍现场。比如保利地产(600048,股吧)6月在重庆、沈阳等地新增了8幅地块，总建面面积高达168.16万平方米，绿地5月在济南、大连一口气拿了11幅地块，总建筑面积超过150万方，龙湖6月份也补充了近100万方的土地储备。
除了企业拿地规模环比增长明显以外，项目频出，恒大珠江新城、中海天津八里台、北京万柳等等，一季度业内普遍对于土地市场的悲观论调被一个个项目所打破，同时高溢价地块也如雨后春笋般出现，尽管有关政府部门表示将从严执行限购政策，强调要加强土地市场监控，但土地市场仍不断蹦出一些溢价率奇高的地块，如果说最初的几个高溢价地块是个别现象，那么现在的土地市场已经步入回暖阶段了。资金状况较好的企业应当把握拿地机会，适时出手。进入三季度后，通过降低土地成本所带来的利润空间就可能不如当前了。
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