[摘要] 房地产实体市场回暖趋势持续：上周（7.23-29）房地产市场回暖趋势不改，我们监控的主要城市销量环比上升13%，同比上升80%；其中一/二/三四线城市上周销量分别同比上升5%/113%/79%。土地市场方面持续低位，上周土地推出/成交宗数分别为前周的1/2及1/3。
要点
房地产实体市场回暖趋势持续：上周（7.23-29）房地产市场回暖趋势不改，我们监控的主要城市销量环比上升13%，同比上升80%；其中一/二/三四线城市上周销量分别同比上升5%/113%/79%。土地市场方面持续低位，上周土地推出/成交宗数分别为前周的1/2及1/3。
督查引导政策进入密集期：在统计局公布了六月主要房地产行业数据后，房地产相关政策进入密集期。一方面地方政府继续展开房地产政策微调，南京出台《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，以补贴首次臵业及鼓励人才。大连出台《大连市加快推全域城市化的相关政策》也放宽了购房的相关条件。另一方面，近期多部委表态，坚持调控不放松。国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。上海表态加大限购政策执行的检查力度，对近期的《紧急通知》和相关表态率先作出回应。近期政策面的频繁表态一定程度上压制了地产股的短期估值提升。但我们认为，伴随近两周的调整，市场正在逐步消化政策影响。
去库存和新开工进度制约政策加码：在行业整体向好的大背景下，我们也看到本轮行业基本面的恢复是渐进而缓慢的。本周主要城市库存面积环比仅下降0.1%，新开工三季度低位运行的概率也较大。因此我们认为尽管市场进入了新一轮的政策密集期，但短期性紧缩政策大幅加码的概率不大。
推荐龙头企业：在目前的存货水平下，我们预计下一阶段主流开发商在下一阶段将维持以跑量为主的策略，房价出现类似于2009年的迅速大幅反弹从而引发更严厉的调控的可能性小。基于这一判断，我们维持板块中性偏乐观的看法，维持对万科、保利的推荐。
总体情况
新房：
29个城市平均销售面积为19.1万平米，总体成交环比上升13%。
二手房：
统计的四个城市，二手房成交继续小幅波动，其中天津成交下降，其他几个城市有所上升。杭州环比连续五周上升，升幅为5%，接近2009年同期成交水平。深圳环比小幅上升1%，成交为本年高位，但仍仅为去年同期的一半。北京环比上升18%，成交创本年新高。天津环比下降11%，成交继续高位波动，接近2010年年末水平。
城市情况
一线城市中，
上海、广州环比下降，北京、深圳环比上升。其中，上海连续两周环比小幅下降，本周降幅为8%，成交继续高位波动。广州在连续两周环比上升后，本周环比下降，降幅为14%，成交与5月水平相当。北京环比上升35%，成交接近5月水平。深圳环比上升31%，成交接近2010年末水平。
二线城市
环比小幅上升7%，同比上升113%。三四线城市环比上升17%，同比上升79%。
土地市场
虽然上海等个别城市有部分土地高溢价成交，但是统计的27个城市推出和成交土地数仍处于极低的位臵。本周推出住宅土地18宗，为上周的1/3。成交10宗，为上周的1/2。土地市场的整体回暖仍不明显。
行业风险提示
1）调控严厉程度高于市场预期；2）成交萎缩；3）中报重点公司结算面积及利润率低于市场预期。
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