[摘要] 楼市成交持续回暖，土地市场竞争趋热，开发商信心逐步恢复，连锁反应引发了楼盘定价调整策略。进入7月，楼盘成了楼市新趋势。据中原地产统计数据显示，截至7月22日，7月成交量排行前60名的楼盘，共有43个均价上涨，占60个热销楼盘的七成。
楼市成交持续回暖，土地市场竞争趋热，开发商信心逐步恢复，连锁反应引发了楼盘定价调整策略。进入7月，楼盘成了楼市新趋势。据中原地产统计数据显示，截至7月22日，7月成交量排行前60名的楼盘，共有43个均价上涨，占60个热销楼盘的七成。而在这43个楼盘中，成交均价在20000元/平米以下的有31个，“刚需楼盘”已成楼盘主力军。
“刚需盘”月涨千元
数据显示，7月这些成交单价20000元/平米以下的楼盘，基本以郊区楼盘为主。较为扎堆的区域为昌平沙河(社区网，论坛，商铺)、昌平新城、房山长阳(社区网，论坛，商铺)、大兴天宫院(社区网，论坛，商铺)、大兴旧宫(社区网，论坛，商铺)、通州(社区网，论坛，商铺)马驹桥等地，楼盘也以之前或的楼盘为主，幅度以百元/平米为主，也有部分楼盘月度网签上格过千元/平米。
本报记者调查多个楼盘发现,目前的楼盘基本分为两种，一种为老盘取消特价房、折扣等优惠，因此成交价有所上涨；一种为新盘低价入市，市场变化，开始。
开盘较早的房山区域就属于种情况。如长阳区域徜徉集项目，根据住建委及机构统计数据，截至7月23日，徜徉集共成交58套，签约均价为14457元/平米，环比6月上涨639元/平米，而相比1月点的16191元/平米，则是下跌1734元/平米，价格还未恢复至前。实际上，由于去年徜徉集定价过高，达到15000-16000元/平米，影响其走量，今年4月末以来，徜徉集推出均价12900元/平米的特价房，以价换量明显。而同区域的首开熙悦山、金地朗悦仍然处于微跌状态，价格仍比打折前低。
而至去年年底开始放量的大兴天宫院区域，由于新盘扎堆，且低价入市，因此幅度也比老盘更高。根据住建委及机构统计数据显示，截至7月23日，大兴某项目7月共成交84套，成交均价为15572元/平米，环比6月的14372元/平米，上涨了1200元/平米。相比首次开盘的5月，则更是上涨了2058元/平米。
刚需加速入市
据中原地产数据显示，虽然楼盘增加,但仍有17个楼盘7月成交均价环比6月下滑，但下滑幅度并不大。上周末，记者在实地探访中发现，不少楼盘仍是以“涨”为主，一方面是楼盘前期消化得差不多，只剩下尾房销售，有底气上涨，另一方面，不少项目负责人告诉记者，是由于地段、产品等差异，后期推楼王产品，所以价格上调，影响到网签价格。
在住总万科金域华府的销售人员告诉记者，目前来看房、买房的仍然以年轻刚需置业者为主，比较受欢迎的也是80多平米的两居户型。
一位在保利·罗兰香谷的购房人告诉记者，她看房主要是看中保利的品牌，同时沙河区域未来发展很有前景，房价目前也在缓慢上涨，所以碰到合适的项目就想下手，以免房价涨太多。
北京中原地产分析师认为，热销楼盘，说明开发商乐观情绪开始出现，而且都加速推盘，增加首次置业、首次改善、二次改善的产品，拉高了市场成交量。而以价换量到了一定程度，折扣必然回收，之前有部分项目因为成交量乐观减少了折扣。同时，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。
热盘
昌平某项目7月均价环比涨1000/平米
从网签的数据来看，昌平某项目6月份成交254套，达到一个高峰期。7月份截至7月23日，网签的成交均价较6月份上涨1000元/平米以上，环比上涨6.7%。
对此该项目相关人士也表示，因为不同时期推出的产品不一样，价格也就有些差异，今年季度推售的多是邻边缘地带，比如邻铁路、邻高速的房子，定价比较低，而目前在售房源多位于小区，尤其邻河的观景楼王，价格肯定会更高。
记者近日探访了该项目，目前在售的二居室、三居室都不太多，二居室面积为85平米和90平米，价格在每平米1.45万元到1.5万元之间，三居室面积130平米和139平米，价格在每平米1.8万元到1.9万元之间，以前首付5-6%的优惠没有了，只有首付30%，分期至年底结清一项。
从销售人员拿给客户的可选楼层的表格里看到，目前无论二居还是三居，都只剩下层、次高层以及底层等价格最贵和最的楼层了。据悉，该项目的房源已所剩不多，目前也就剩100来套左右，户型也不算充足，基本上已进入尾盘阶段。该内部人士也表示，接下来可能都是一些总价单价都比较高的楼王产品，后期楼王正常成交的话，均价会拉高一些，但具体情况也得由市场来决定。
大兴某项目 比首次开盘涨3200元/平米
7月22日，大兴某项目加推东区2号楼，起价14500元/平米，均价15000元/平米，户型为130-168平米大四居，相比去年11月首次开盘时11800元/平米的价格，上涨了3200元/平米。
记者走访楼盘发现，售楼处现场人头攒动，大多是改善型的中年客群和大兴本地客群。销售人员表示，现在客户出手很快，成交速度比以前快了许多。
据了解，今年该项目共推出200套大户型房源，目前已经完成150多套的销售或认购。其中新推的2号楼去化率已超过50%。
该项目相关负责人也表示，受改善型需求释放的支撑，大户型房源的市场认可程度很高。该项目8月还将再推出3号楼的大户型房源。
此前，销售人员告诉记者，7月27日之后，2号楼房源可能将要全面上提1000元/平米。为此，该项目相关负责人表示：“项目并没有主动提价，而是因为2号楼是整个项目的楼王。从楼盘方位、户型结构、定价策略等方面来说，都是项目的产品向改善型产品转型的一个标志。因此，成交均价的上涨是结构性的上涨。”
实际上，今年该项目的成交均价一路上涨，根据北京市住建委及机构数据显示，该项目1月份的成交均价为全年，为11222元/平米，6月的成交均价为全年，为17188元/平米，截至7月23日，7月成交均价14507元/平米，和目前的售价相当。
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