[摘要] 继5月下旬大连万达集团26亿美元并购全球第二大院线AMC后，其再次将扩张触角伸向海外，拟联合泛海30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业。一个月之内，万达两度出手海外市场， 在当前调控高压之下，越来越多的房企开始转型布局海外市场。
继5月下旬大连万达集团26亿美元并购全球第二大院线AMC后，其再次将扩张触角伸向海外，拟联合泛海30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业。一个月之内，万达两度出手海外市场，在当前调控高压之下，越来越多的房企开始转型布局海外市场。而就在前不久，万科集团和招商地产也重金购买中国香港地产公司，谋求海外融资平台和国际化发展。从“出海”手段来看，或为公司并购，意图借壳融资走国际化道路，或是联手境外开发商共同开拓海外项目。房企“出海”，可谓各显神通。
6月5日，大连万达集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强和俄罗斯北高加索度假村公司董事会主席阿尔迈德•彼拉罗夫在北京签署了一份总规模达25亿美金至30亿美金的意向协议书。该项计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施，具体选址还在考察中。据了解，意向书已上报国家发改委和外交部。
在万达之前早已有不少房企出海开拓项目。近日，定位于国内物业开发商的星河湾(小区网，论坛)，与中国澳门当地开发商合作的住宅“星河湾.世家”日前已开售并取得较佳业绩。据悉，星河湾世家的土地提供方为威得利企业发展股份有限公司，该公司系澳门新建业集团董事局主席吴立胜旗下地产公司，主要在澳门及邻近地区发展高档住宅项目，在澳门有着丰富的资源和地缘。星河湾主要负责世家的营销及品牌推广等工作，详细的合作模式及股权构成，双方高管均未详细透露。
星河湾把中国澳门作为星河湾试水海外的站，据星河湾集团董事副总裁梁上燕介绍，星河湾试水澳门仅仅是一个开始，未来有望在海外开拓更多项目。但其并未进一步透露星河湾未来的海外发展计划。
而碧桂园进军马来西亚项目的项目有望今年推出，有消息透露，碧桂园在马来西亚的第二个项目近日已经签约确定。碧桂园总裁莫斌此前亦公开表示，马来西亚是碧桂园进军海外市场的步，希望做一个尝试，如果成功将会继续加大力度，使其能够成为国内市场一个很好的补充。
此外，万通地产、中坤集团、中航地产、绿地等房企已不同程度地开始海外探索之路。今年年初，广东颐和地产在澳洲的项目国内发售。财经评论人吴其伦认为，在内地重点城市限购的大背景下，房企成交量受到严重影响，此时部分性需求也外溢到海外市场，出于种种考虑，一些有实力的内房企自然盯上稳定成熟的海外市场。
公司并购探路
随着国家对房地产行业的调控，房地产企业在融资成本和融资渠道的难度是越来越大，为解决融资困境及目前相对有限的发展思路，海外并购成为一些房企的新举措。前不久，万科、招商均重金收购中国香港地产公司，搭建海外融资平台。
万科旗下全资子公司万科置业(香港)于5月13日与香港永泰地产达成协议，以10.79亿港元收购永泰地产持有的南联地产73.19%股份。招商地产则在一天之后宣布收购香港东力控股70.18%股份，总交易金额为1.99亿港元。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟指出，房企的资金缺口较大，且国内融资成本较高，房企开拓海外融资渠道有利于缓解资金压力。他认为，赴港买壳融资是新兴趋势，像万科、招商这样的大公司借助香港上市地产公司这一平台，有利其长远发展。
但在万科董事会秘书谭华杰看来，收购香港公司并非借壳圈钱，主要目的是进行国际化尝试。他认为，通过收购境外房地产公司，可以熟悉境外房企的运营模式和市场环境。香港租金率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业业务的探索，目前条件比在境内更优越。
与之相比之下，万达并购AMC则显得是“以小钱博大钱”的意味。5月21日，在万达集团宣布以31亿美元并购全球第二的美国AMC影院公司之后，引起广泛关注，因为此次并购既是中国民企在美国规模的收购，也是国内文化产业迄今一笔海外并购。
关于能否盈利、资金何来的质疑声四起。万达集团董事长王健林在近期接受记者采访时表示，并购AMC没有赔本，该预算在两年前已经安排好，而万达将来会通过改造AMC使之成为盈利的部分。王健林表示：“万达已经把国际化作为一个重要部分，宁可牺牲一点国内的利润空间，也要与国际接轨”。
远在哈佛求学的万科集团董事长王石在微博上对万达并购AMC的解读则为：“中美两国严肃地说来更像是师生关系，中国企业美国，很重要的是向美国市场学习先进管理理念，万达收购AMC便可从这个角度理解”。在王石看来，万科收购香港地产公司也是一次学习的机会。
出海还需“胆大心细”
进军海外的内房企却并非一帆风顺。2011年中坤董事长黄怒波欲以1亿美元的价格，在冰岛东北购入300平方公里的土地，计划用于开发旅游地产。但事情几经周折，所获得的土地缩水为300公顷，而且买卖变为租赁。但黄怒波并未放弃，其在接受媒体采访时表示，待冰岛项目成功后，中坤集团将进一步将拓展到丹麦、芬兰等北欧国家，最终形成一个北欧度假板块。
在吴其伦看来，开拓海外项目存在一定风险，首先在国外市场房企品牌认可度低，尽管市场稳定但是利润率也较低，因此如果做住宅应优先考虑华人聚集地，整个出海战略要考虑到合作开发以及资金等多层面问题。否则成不了先行者，反而会成为“先烈”。
此外，海外并购也并非易事。在万科和招商地产之前，金地就是赴港借壳的“先烈”。
早在去年7月，金地宣布通过其香港全资子公司辉煌商务以总对价约8.36亿港元收购华人置业持有的至祥置业61.96%的股份，华人置业却突然公告宣布，鉴于买卖协议的先决条件未能在规定日期前完全达成或获豁免，买卖协议失效。
关于彼次交易失败的详细原因，金地及华人置业至今并未给予正面详细的回应，市场猜测也极多。而当时市场分析倾向于认为，当时并非是买壳的好时机，虽可以降低收购成本，但融资的可能性也被降低。
对于海外市场并购，王健林就对记者表示“国内企业要学习的太多”。海外并购要考虑到两国的法律规定，并对公司进行利润水平、主营业务的相关性的评估，同时还有一系列复杂的流程需要一步步解决，因此只要国家层面的批复没下来，就还存在变数。
对于此次俄罗斯市场，王健林公开表示：“这次签署的只是一个意向书，从意向到还有一个漫长的过程，最后是否还有不确定性。”其近期亦对记者表示，关于AMC的并购“我们现在也并没有取得完全的成功，只是签署了协议，尚处于并购过程中，还需要中美两国有关机构进行审批”。
尽管“出海”并非一定能成功，但对于不少品牌房企来说，开拓全球市场无疑是一块试金石，一方面提升海外拓展能力和资本运作能力，另一方面也对有助于完善公司治理结构和运营机制。王健林更是对记者直言，国内企业要敢于走出去，敢于学习收购，“对于海外并购，不要过早下结论，起码要看两三年”。
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