[摘要] 溫家寶總理近日表示，要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策；要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈。
溫家寶總理近日表示，要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策；要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈。
對此，多家房企相關負責人表示，這再次表明樓市調控政策不會松動，目前積極去庫存是首要任務，房價不具備上漲空間。有投資客認為，市場難現2009年那樣的走勢，已難獲暴利，目前不是出手的好時機，下半年可能是投機客最難熬的日子。但也有一部分投資客蠢蠢欲動，出手豪宅市場。
預期房價反彈投資客看好豪宅
雖然北京、上海等一線城市依然嚴格執行限購政策，但剛性需求的持續涌入讓部分投資需求也蠢蠢欲動。在部分投資需求看來，房地產市場的“買點”已現。在一些限購城市，有投資客通過使用他人名義、為親屬繳納社會保險、注冊公司法人等形式獲取“房票”（買房資格）。一些投資客甚至表示：“總能找到辦法買房。”
深圳投資客老李剛剛買下一套聯排別墅，像其他投資客一樣，老李早已失去購房資格，這套別墅是用老李親戚的“房票”購買。老李覺得他抓準了時機。“調控最嚴的時候已經過去了。未來別墅是稀缺資源，一定有空間。此外，央行一月兩降息，對樓市也是利好！”讓老李做出買房決定的不僅僅是近期利率政策的調整，也有開發商急于去庫存而加大優惠促銷力度的因素。“現在開盤的別墅一般都贈送100%的面積，開盤價格也大多低于預期價格。”
擁有天津戶籍的唐山人小劉，近期也打算購入一套住房。小劉在北京工作，從天津的一所高校畢業后，小劉把戶口放在了天津，具備在天津買房的資格。然而，小劉不在天津居住，他的父母在唐山擁有5套住房。“天津這套房買來不打算裝修、也不打算出租，是用來投資的。”小劉看中了一個擁有天津梅江河景的高層項目，“要買就買大戶型”。
在上海，豪宅的成交量已經超過去年同期水平，其中不乏投資客的身影。上海同策咨詢研究數據顯示，2012年上半年單價10萬元/平方米豪宅項目成交量已達68套，超過2011年同期53套的水平，從數據上推算，2012年豪宅市場的成交量有望超過2011年。同策咨詢研究總監張宏偉認為，在嚴厲的樓市調控下，豪宅成交量出現大幅上漲，體現了富裕階層對豪宅及保值屬性的認同。
北京住宅市場近期也是暖風陣陣。6月9日，位于朝陽區望京的遠洋·萬和公館[消息 價格 戶型 點評]當天開盤推出100套房源，均價5.8萬元/平方米，開盤當日即告售罄，實現認購額8.2億元。據媒體報道，萬科[簡介 動態]和保利[簡介 動態]旗下的兩個項目保利東郡[消息 價格 戶型 點評]和萬科如園將借勢加大銷售力度。萬科相關人士表示，今年5、6月萬科如園的簽約金額已接近5億元。
繼續以價換量 開發商借勢促銷
近期，沉寂了一年的深圳豪宅市場出現多個新推、加推豪宅項目。深圳美亨投資咨詢總經理吳茂萍介紹說，去年幾乎的深圳項目都難言收獲，而今年深圳有8個項目入市或加推，總價超過千萬的房源就有1800套。吳茂萍表示，深圳樓市今年出現了一些潛在的寬松信號，例如金地[簡介 動態]天悅灣高達每平方米7.88萬元的預售價審批通過，千萬元級別的大南山紫園[消息 價格 戶型 點評]項目通過審批等。在客戶層面，限購后大量購房者通過幫外地親戚朋友購買深圳社保“儲存”的“房票”逐步可以使用。“對于資金實力較強的購房者而言，跨越限購的方法還是有的。”
一些即將入市的深圳豪宅加大了優惠促銷力度。中國證券報記者在某別墅項目看到，個別單位贈送面積的比例十分驚人：一套400平方米的別墅竟然贈送超過300平方米的面積，很多別墅的花園和地下室全部贈送。銷售人員稱，這樣大比例的贈送甚至超出了有關部門的規定。
豪宅項目搶跑入市的背后是開發商們依然繃緊的資金鏈。位于深圳香蜜湖半山的兩個項目——云頂香蜜湖和蘭江山第在位置、定位、戶型等方面均有相似之處。迫于資金壓力，云頂香蜜湖于去年上半年以低于預期的每平方米4萬元價格搶先入市。云頂香蜜湖的搶跑將蘭江山第置于尷尬境地。根據深圳實行的“限價令”，新開盤項目的預售價格不能超過周邊項目均價。蘭江山第若要以目標價位開盤，只能等到項目竣工以現樓發售（現售項目不受限價令影響），于是蘭江山第從去年11月起開始營銷預熱并加快工期。然而蘭江山第迫于信托兌付壓力，最終還是沒有挺到現房銷售。深圳地產人士介紹，蘭江山第預計于本月預售，預售價格甚至可能低于此前云頂香蜜湖的預售價格。
公開資料顯示，蘭江山第項目的開發商于2010年11月通過新華信托發行了“蘭江山第項目股權權投資集合資金信托計劃”，發行規模上限為3.5億元，產品期間為18至24個月。若投資者不行使購房權，預期年化率為13%，若行使購房權，預期年化率為3%，并享有88折的購房折扣。即將到期的信托計劃，令蘭江山第承受著巨大的銷售壓力。
實際上，繼續跑量仍是開發商下半年的主要策略。招商地產（000024）董事會秘書劉寧7日對中國證券報記者表示，房價下降依然是不可逆轉的趨勢。雖然樓市回暖令招商地產上半年的銷售業績超出預期，但銷售均價比去年下降了16%。目前去庫存依然是開發商的首要任務，而中小戶型的剛需產品才是目前最有利于去庫存的產品。此外，多個開發商表示，近期將繼續積極降價促銷、回籠資金。
房價難言大漲 下半年會否難熬
一些投資客看來，在各地眾多豪宅樓盤中，真正具備投資價值的并不多。
北京人老單是一名資深投資客，在國外賺取桶金后，老單投資國內樓市，從未失手。老單在北京的CBD、上海的陸家嘴（600663）、深圳的大梅沙以及重慶、成都等地擁有多套頂級物業，面對近期扎堆入市的豪宅樓盤，老單并不動心。“我暫時不會出手。豪宅暴漲幾倍的時代已經過去了，再也不要指望通過炒樓獲得暴利。”老單曾在2008年深圳樓價急跌之際果斷出手獲利頗豐，但他并不認為現在的樓市出現了所謂的“拐點”。
老單勸說他身邊準備買樓的朋友先“冷靜”一下。“房價上漲的空間十分有限。”老單還注意到，溫總理近日表示要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，加強市場監管，對涉及違規騙取購房資格的開發企業、中介機構和個人，要嚴肅查處。“我的很多朋友利用各種方式獲得‘房票’，我勸他們謹慎行事。”
深諳樓市投資之道的老單表示，一線城市的部分片區豪宅價格確實存在泡沫。以深圳南山華僑城片區的部分項目為例，2009年華僑城純水岸7期入市，價格高達每平方米8萬元，而上周末開盤的14期均價不到5萬元，并且14期的景觀和位置都優于7期。“當時1成甚至0首付買下的樓盤，如今雖然價格未降但有價無市。那不是投資，是投機。”而此輪樓市調控已經對投機需求進行了“精準打擊”。老單稱，據他所知，目前深圳一些2009年出手的投機客處境十分艱難。一些投機客本指望房價快速上漲之時迅速出手，沒想到遇上了樓市調控。目前深圳投機客拋售房源無人接盤，因為新樓盤的價格比二手房還要優惠。“今年下半年將是投機客們最難熬的日子。”
雖然近期大量新盤入市，但無論是中小戶型、還是豪宅產品，老單都表示毫無興趣。“剛需產品的漲幅注定是有限的。中小戶型就占到了市面上的比重，未來城市化進程減速加上保障房大量竣工，這樣的產品供應量太大并沒有投資價值。對于改善型需求而言，大戶型的空間可能更大一些，但限購、限貸不放松，投資投機需求被限制，買入豪宅也不是好時機。”
對于溫總理所說“增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求”，金地集團（600383）董事會辦公室副總經理許亞峰表示，事實證明中小戶型剛需產品是政府和市場都能認可的產品，公司未來將加大中小戶型產品的開發力度。
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