[摘要] “五一”将至，各大地产集团摩拳擦掌，纷纷推出新货，促销手段也五花八门。在这个传统的营销节点上，该不该买开发商的账？该不该及时出手？别急，要做个精明的赢家，关键在于慎于思，敏于行！
“五一”将至，各大地产集团摩拳擦掌，纷纷推出新货，促销手段也五花八门。在这个传统的营销节点上，该不该买开发商的账？该不该及时出手？别急，要做个精明的赢家，关键在于慎于思，敏于行！
从区域看，通州、大兴、房山、昌平等热点楼盘供应板块，不少项目价格已经接近底位，值得买房人关注。
目标楼盘达心理价位便出手
●陈国强 中国房地产学会副会长
从3月份开始，不只是北京，楼市的成交量都在上涨。楼市复苏的原因主要有以下几个因素，一是政策面的微调，如房贷利率向首套房倾斜，此举对刚需购房者的影响大；二是开发商采取了以价换量的推盘策略，从热销楼盘排行榜看，大部分上榜的都是放低身段的项目；第三，回暖也有一定的季节因素，每年的春节前后，需求都被抑制，随着需求得到释放，楼市成交量都会上升。
接下来的市场走势取决于开发商对市场的判断。在目前高库存、高负债的严峻形势下，市场供应量还在增加，这对促进市场成交十分有利。具体楼盘的价格底部和市场价格底部不是同一个概念，购房者应该根据自己的购房需求、支付能力选房，目标楼盘价格达到心理价位就可以出手买房。刚需人群可以将目光放在供应的热点板块上，如果是二手房，选择的范围则更广。
对开发商推出的各种优惠措施，消费者应该花点时间了解，清楚到底是开发商的营销噱头，还是实在的优惠。另外，在签订合同时，将各种条款写清楚，确保自身利益。
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三环内住宅更加稀缺
●魏东 DTZ戴德梁行华北区研究部主管
2012年，住宅市场预期将进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，楼市调控政策短期内不会放松。就目前市场表现而言，不能说是回暖，开发商迫于资金压力，采取以价换量的价格策略回笼资金，如果把这一批刚性需求消化掉，成交量不好判断。
从物业类型上看，一季度北京住宅市场（成交价在4万元/平米以上）的售价环比大增15.26%，达48560元/平米。北京市近期出台的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》中指出，“十二五”期间，北京市三环内将不再新提供住宅用地，使得原本就占有地理位置的住宅项目资源更加稀缺。另外，房一般都在市区，很多孩子因为，都会往城里搬，城区不管一手二手都会很抢手。
未来北京核心城区的土地供应将更多地用于及商业用途，商品住宅将进一步郊区化。随着城市轨道交通的不断延伸，医疗卫生、等配套的完备，外围的项目也可能成为开发商新的盈利增长点。
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稀缺房源不要轻易错过
●刘新虎 顶秀置业董事长
市场是否回暖主要以成交量为依据判断，而不是价格。3月以来，北京楼市成交量上涨，使得购房者的观望预期从心理层面有所转换，北京楼市已经实质回暖，但成交量和价格不会像2009年那样爆发，成交量不会大起大落。
从价格上看，开发商定价都变得很理性，首先会对楼盘潜在购买力做详细调研，“低价入市”成为常见的营销方式，3月份以来成交量上涨，与楼盘的低价入市有很大关系，经历去年的观望后，刚性需求今年将陆续入市，加之看涨的物价和成本，房价不会再大幅下跌，目前是买房的好时机。
但具体到每一位购房者，是不是适宜自己的买房时候，价格并不是的判断方式，买房受到综合因素影响，比如与工作的距离，个人承受力、产品的偏好等影响，如果是房、地段的房源，因为稀缺，有房源就应该抓住。
在板块选择上，下一步北京的发展方向是以产业带动区域发展。通州、大兴、房山、昌平、怀柔等新区因为轨道交通的逐步覆盖、政府产业明朗，人口增量大，相比发展会比较大，购房者可以考虑。
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关注价格下调的产品和区域
●张玉良 绿地集团董事长
中国目前对房屋的市场需求量仍然很巨大。
首先现在中国仍然处在城镇化发展时期，房地产市场发展巨大。
其次，今年虽然经济增长速度放缓，国内生产总值增长下调为7.5%，但这仍然是较高的增长率。
另外，住房市场化的方向没有改变。虽然近几年大力发展保障房，但这也是政府在为前几年保障房缺失补课，政府在保障房供应上的功能逐步到位，但这并不意味着计划分房时代重新到来，大部分的人还是需要通过市场配置来解决住房问题。
现在实行严厉的调控政策，是为了抑制、投机，目前也不具备房地产调控放松的条件。
首先经济未衰退，只是经济增长速度放缓。其次房价还将合理下调，房价合理回归，也是指的一些房价上涨过快的城市，预计下调幅度在10%-20%比较合理。
同时，也看到3月市场成交量环比上升，是因为房企下调价格后，刚需入市的结果。价格下调后的产品和城市，目前正是出手的好时机。
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房山、通州不少楼盘已接近底价
●李文杰 中原地产华北区域总经理
目前的房价主要受两个方面影响，一个是供求关系，目前不少项目通过促销的方式来吸引购房人；另一个是成本。
目前通州房价在13000-14000元/平米，房山价格在13000-14000元/平米。从土地成本和建设成本来看，通州、房山、昌平等区域价格在12000-14000元/平米左右，已接近成本价，降无可降。
而对于那种拿地较早，价格较高，利润的项目，则还有较大空间。
因此，从北京来看，目前房山和通州不少楼盘已经接近底位，购房人可以仔细鉴别筛选入手。
现在的市场属于价格敏感型，对开发商来说，是最直接的促销方式，没有其他更好的方法来换取成交量。现在买房的基本属于刚需，他们对于价格敏感，首先会对比价格，其次才会对比性价比、品质等方面的问题。
送面积、送物业费等促销方式，在价格面前，这些都是辅助性的促销方式。
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最靠谱的促销是直接
●任启鑫 亚豪机构副总经理
在限购政策未出现任何转机的情况下，北京楼市将继续“量跌”的走势，深度项目范围将不断扩大，“以价换量”仍然是未来一段时间内楼市的主题。虽然整体楼市价格仍然看跌，但是对于购房者来说，也不能一味等待整体房价“见底”，而是要根据自身情况而定，目前一些区域内的底价项目已可择机出手，如果一味等待，也可能会错失合适项目的合适买点。
目前开发商为了促进销售采取了种类繁多的促销手段，包括直接打折、赠送面积、免物业费等等，有的项目抓住购房者害怕房价继续下降房屋贬值的心理，甚至推出“回购合同”，承诺如果在固定时期内房屋出现贬值将按照原价回购。
对于购房者来说要擦亮眼睛，明辨哪类方式对自己最为有利，像这类“回购合同”的方式，虽然看上去像是开发商的“不承诺”，但是这类项目一旦扛不住压力开始，就说明其资金链可能出现了严重问题，此时购房人虽持有合同但想挽回损失也绝非易事。
而赠送面积与物业费也同样存在交房时与交房后的各种风险，因此看来现在最为“靠谱”的促销手段仍是直接。
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