[摘要] 记者独家获悉，北京市新出台的住宅项目容积率不得低于1.0的规定得到严格执行。
记者获悉，北京市新出台的住宅项目容积率不得低于1.0的规定得到严格执行。
而此前这个规定可能在很多区县都能得到变通，而自从日前北京市国土部提出的今年供地计划当中，容积率不得低于1.0的新规定之后，形势已经发生了很大变化。
值得注意的是，随着新批项目被叫停，独栋别墅未来市场看涨。不仅如此，这个新政导致此前出让、已经获得规划的地块价值看涨，在土地交易市场上，此类土地价格暴增，由此带来了别墅成本将进入“成本推动型”。
“我们新建项目去首都规划委审批，改了几次方案，都通不过，”奥北别墅区一位项目负责人告诉记者，由于独栋别墅和联排、叠拼的市场不一样，很多开发商都采取将项目分部分做的方法，来规避容积率大限。
例如，一个容积率为1.2的项目用地上，会盖一些联排和花园洋房，这样腾出来的容积率再建一些独栋别墅。
由于独栋别墅占地面积大，成本高，往往作为开发商一个项目的楼王产品发售。
但是，这样做也有一个问题，那就是联排、叠拼和独栋在一起，从根本上影响了项目业主的品质。很多独栋别墅的购买业主不愿意和联排等购买业主住在一起，于是开发商采取建隔档等手段来在项目内分割，以保证独栋别墅品质。
而以往来说，这种变通的手段可能在个别地区能够瞒天过海。而自从2月份以来，北京市规划委加强了对别墅项目规划的稽查，很多项目设计图纸都搁浅了。
“首都规划委要求很严，在详细规划当中必须不能有独栋别墅，因为按照国土部规定，别墅这个产品早在2004年就该消失了，”一位接近北京市住建委的人士说，别墅调控关系到北京未来五年的土地供应计划和房地产市场调控，因此是不会放松的。
新的用地政策直接带来了土地市场的变化。
北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，别墅停批会导致之前取得规划，但是开发商无力开发准备转让的项目的土地价格上升。
例如，顺义某项目在经人谈判时，每亩地土地价格从200万元在半个月之内上升到了260万元/亩。
“我们项目土地每亩地价格市场价不低于500万元，”珠江紫宸山项目销售负责人对记者如是说。
记者获悉，珠江紫宸山项目原名为珠江壹千栋，是温榆河边上位置的一块别墅用地，开发商为珠江集团。
该项目位置和配套优越。和京城其余混搭别墅集群不同，珠江紫宸山的产品均为纯独栋别墅，整体建筑面积达到2000平方米除此之外，项目的地脉、地理位置、户型面积和设计、项目配套等，凸显的保值效果等，都让同期产品难以望其项背。
从居住的区位来看，项目占据800年皇城中轴，、2公里温榆河源头河岸线半岛，1000亩温榆森林绿障，还有数公顷的湿地和汩汩冒出的汤山温泉，，堪称拥有北京的生态景观与宜居环境。
“正是有这些稀缺的资源，目前这一带的低密度项目用地市场转让价格已经达到了500万元/亩，”上述珠江紫宸山销售负责人表示，该项目为整体建筑面积约2000平米的大独栋，每栋房子占地面积1亩左右。而该项目的独特设计点在于从澳洲运来的砂岩外立面，每栋别墅所用砂岩成本就在200万元左右，此再加上每栋别墅建造成本、恒温恒湿恒氧换气、地暖、花园配套、空中景观等成本，每栋别墅的综合成本在1000万元左右。
“如果再加上我们的资金成本、营销成本、人工成本、养护成本，每栋别墅成本价预计达到了1500万元，而这样的别墅也很稀少，所以说是给少数人量身订造的，”上述珠江紫宸山项目销售负责人如是说。
而金永祥认为，随着北京新的用地限批政策实施，北京纯独栋别墅的成本会推高，独栋别墅在稀缺、成本上升等多个因素推动下，会在2012年迎来一个价格看涨的行情。
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